（2011）深宝法民三初字第977号
深 圳 市 宝 安 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2011）深宝法民三初字第977号
原告黄某男，男。
委托代理人冷某满，广东良X律师事务所律师。
被告杨某，男。
原告黄某男诉被告杨某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员刘妍、人民陪审员利庆君、杨江河组成合议庭，代理审判员刘妍担任审判长并主审本案，于2011年8月25日公开开庭进行了审理。原告本人及其委托代理人冷某满、被告本人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，1991年9月，原告租用深圳市公明甲X股份合作公司(原广东省深圳市宝安区公明镇甲X经济发展公司)位于深圳市宝安区公明街道甲X居委甲X路二巷X号约800平方米土地建厂房壹栋三层，至今尚未办理房屋产权证。2007年11月1日，原告与被告签订《厂房租赁合同书》，约定由原告将位于深圳市宝安区公明街道甲X居委甲X路二巷X号厂房壹栋出租给被告杨某使用；租期10年，自2007年12月15日至2017年12月15日止；每月租金12000元；每月10日前缴清当月租金，若有拖欠租金原告有权解除合同收回厂房。合同签订后，被告存在以下违约行为：1、未经原告同意擅自将使用房屋转租他人；2、未经原告许可擅自改变房屋结构，对租赁房屋进行承重墙拆除，对室内地面进行开挖，严重影响房屋结构和造成安全隐患；3、自2009年至今，被告每月均有拖欠部分使用费，截止至2011年2月累计拖欠使用费30000余元。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认原被告双方于2007年11月1日签订的《厂房租赁合同书》为无效合同；2、被告将其租赁使用的房屋恢复原状并返还给原告；3、被告支付拖欠的房屋使用费人民币30000元并自起诉之日起按银行同期贷款利率计算利息；4、案件受理费由被告承担。
原告庭后提交变更部分诉讼请求的书面申请，请求变更第二项诉讼请求“被告将其租赁使用的房屋恢复原状并返还给原告”为“被告将其租赁使用的房屋返还给原告”。本院认为，原告变更诉讼请求的申请系在权利范围内对其权利的处分，本院予以准许。
被告答辩称，一、原被告此前一直合作良好，因原告后来想将该房屋出卖，又不愿意支付补偿金才无理起诉被告；二、被告与原告于2007年11月1日签订的《厂房租赁合同书》有效。被告所租赁的厂房，经深圳市宝安区房屋租赁管理局备案，并以该厂房为营业地址办理了营业执照，因此，该厂房是可以用于出租的，原告主张《厂房租赁合同》无效不符合法律规定，该合同有效；三、被告并没有破坏租赁房屋结构。被告对租赁房屋完全是正常使用，房屋租赁给被告之时，地面坑洼不平，被告就花费两万多元平整地面，完全没有对房屋承重及结构进行任何更改。并且，原告也没有证据证明被告破坏了租赁房屋结构；四、被告每月足额支付了房租。被告房租每月都按时足额支付给了原告，支付方式有以下三种：一是通过转帐支付给原告，二是如果原告来被告处，被告就支付原告现金，三是代原告向村里缴租金。原告诉状中称被告从2009年5月至2011年2月期间拖欠租金30000元，不是事实。事实是在金融危机期间，中小企业普遍出现经营困难，倒闭工厂很多，在此大环境下，经被告和原告协商，厂房租金每月每平方米减租1元。当时谈减租时，陈某生、刘某佳、吴某龙、杨某清与被告都在场，该四人可以作证证实被告与原告达成了减租协议。并且，被告也一直按该减租协议履行，原告也从未提出异议，直到2011年1月，原告主张现在经营好转，应按原租赁合同履行，被告也同意方才恢复按租赁合同交纳租金。试想，如原告不同意被告减租，早就应向被告主张被告少付租金，没理由拖到现在该主张也已经大部分过了诉讼时效才主张，所谓的拖欠租金，只是原告想卖厂房的借口；五、被告房屋转租经过了原告同意。租赁该房屋，本是被告和曾某一起租赁，因原告要求只和一个人签合同，所以被告才独自和原告签订了租赁合同。同时，曾某租赁该厂房也经过了深圳市宝安区房屋租赁管理局备案，并办理了营业执照。另外，《厂房租赁合同书》第七条也规定了被告享有转租权。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2007年11月1日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订《厂房租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市宝安区公明街道甲X居委甲X路二巷X号厂房1栋出租给乙方使用或经营，租期为10年，从2007年12月15日至2017年12月15日止，2007年1月15日开始计租，前期作为给乙方装修期，上述厂房合计面积2000平方米，实际以1500平方米计租，租金每五年调整一次，2007年12月15日至2012年12月15日租金为每平方米8元，即每月租金为人民币12000元，2012年12月15日至2017年12月15日，每平方米租金调整为8.6元；签订合同之日，乙方须交付甲方人民币24000元作为履行合同的保证金；乙方每月10日前将租金缴清给甲方，若拖欠租金，甲方有权解除合同收回厂房；乙方提前退回厂房时，必须与甲方协商并补偿甲方3个月租金，同时甲方收取的保证金人民币24000元也无需退回；如甲方提前收回厂房也应同等条件下补偿乙方5个月房租。
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