（2011）深宝法民三初字第319号(2)
第三人当庭陈述如下：1、原告已经取得赎楼贷款并已支付定金及首期款，被告通知担保公司停止赎楼，并要求担保公司将赎楼款返还，导致合同无法进行。2、第三人联系原、被告双方协商，但双方没有达成一致意见。
经审理查明，2010年8月28日，原告（买方）与被告（卖方）签订了《房地产买卖合同》一份，约定：原告向被告购买深圳市宝安区富X花园2号楼富华阁X号房产，转让总价款为人民币87.5万元；买方在签订合同时支付定金人民币1万元，865000元为第二部分楼款，付款方式：银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起20日(含当日)内付清首期房款 (房款总价减去银行承诺贷款额)；买卖双方同意首期款指定银行监管，买方须在上述付款期限内将需监管的资金存入监管帐户，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议；买方应于约定的应付首期房款之日起三日内办理完毕全部银行按揭申请手续；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内(含当日)出具公证委托书给买卖双方指定的第三方及(或)该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方不得通知欠款银行及(或)担保公司及(或)其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约；如买方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
合同签订当日，原告向被告支付了定金人民币1万元。
2010年8月30日，被告出具了经公证的委托书，被告委托深圳安X巨融担保有限公司及有关人员办理涉案房产的赎楼等相关事宜。原告为此支付了公证费及副本费共计人民币400元。
2010年8月30日，原告、被告及深圳安X巨融担保有限公司三方签署了《保证担保服务协议》一份，约定深圳安X巨融担保有限公司愿为原告与转按银行签署的借款合同项下的借款承担全额连带责任保证。原告于2010年11月4日向该担保公司支付了担保服务费及手续费共计人民币5970元。
2010年9月28日、2010年10月8日、2010年10月28日，原告、被告及中国农X银行共签订了三份《二手楼交易资金委托监管协议》，原告分别将首期款3.5万元、22万元、4.3万元存入监管帐号。
原告、中国农X银行、深圳安X巨融担保有限公司三方签订了《中国农X银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份，约定原告向中国农X银行借款人民币567000元用于购买涉案房产。中国农X银行出具了《个人购房贷款承诺函》，该银行同意就原告购买涉案房产向原告发放贷款人民币567000元。2010年11月29日，中国农X银行向原告发放了上述567000元贷款。2011年1月4日，上述贷款退回中国农X银行，原告支付了贷款利息2794.27元。
2010年12月13日，原告向被告发出《追告函》，要求被告配合办理有关手续。
2010年12月30日，被告向深圳安X巨融担保有限公司出具了《通知书》，称因买方的首期款没有及时监管，被告决定取消买卖合同并于11月29日信息通知该担保公司取消赎楼。
另查，涉案房产登记权利人为被告。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的《房地产买卖合同》、收款收据、公证书、发票（公证费）、保证担保服务协议、发票（担保费）、二手楼交易资金委托监管协议（2010年9月28日）、二手楼交易资金委托监管协议（2010年10月8日）、二手楼交易资金委托监管协议（2010年10月28日）、银行进帐单及业务回单、个人购房担保借款合同、个人购房贷款承诺函及个人借款凭证、追告函及邮件详情单、同城速递查询结果、通知书复印件、个人贷款对帐单、个人还款凭证、产权资料电脑查询结果表、地址确认书（卖方）、光盘在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面适当履行。合同签订后，原告向被告支付了定金、将首期款存入监管帐号并向银行申请了按揭贷款，其已经履行了合同约定的义务。而被告却违反合同约定，停止赎楼，导致本次交易无法完成，其行为已构成违约，根据合同约定原告有权解除合同、要求被告返还定金、支付违约金并要求被告赔偿损失。故对原、被告签订的《房地产买卖合同》本院予以解除，对原告要求被告返还定金人民币1万元及要求被告赔偿公证费400元、担保费5970元及贷款利息2794.27元的诉讼请求本院予以支持。原、被告双方在合同中约定的违约金标准过高，明显超过原告的损失，故本院根据公平原则将违约金标准调整为转让成交价的百分之十即人民币8.75万元。被告分别于2010年9月28日、2010年10月8日、2010年10月28日与原告及中国农X银行签订了三份《二手楼交易资金委托监管协议》，被告并未提供证据证明在此期间曾对原告迟延付款的行为提出过异议或要求解除买卖合同，说明被告同意继续履行合同，故对被告辩称原告迟延付款违约在先的意见本院不予采纳。
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