（2011）深宝法民三初字第502号
深 圳 市 宝 安 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2011）深宝法民三初字第502号
原告深圳市美X物业管理有限公司（反诉被告）。
法定代表人韩某难，公司总经理。
委托代理人梁某发，广东深X律师事务所律师。
被告马某（反诉原告，以下称被告一），男。
被告曾某珍（以下称被告二），女。
原告（反诉被告）深圳市美X物业管理有限公司与被告马某（反诉原告）、曾某珍物业管理纠纷案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨继周独任审理，于2011年5月23日公开开庭进行了审理。原告法定代表人韩某难及原告委托代理人梁某发，被告一马某、被告二曾某珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，被告二是深圳市宝安区宝X居四号商铺的业主，原告是其物业的管理公司。被告一则是租赁被告二商铺的客户。从2008年10月至2010年9月，被告一却拖欠原告24个月的管理费(24月×43.2元／月=1036.80元)，维护基金24个月(24月×5.40元／月=129.60元)，合计共1166.40元。原告一直向被告追讨。2010年9月19日，被告一搬离商铺时，原告向其索要上述费用，被告一不予支付，还打伤原告的保安员，原告报警处理未果。被告一不缴交管理费及基金，被告二作为业主也应负连带责任。综上所述，为维护原告的合法权益，请求判令：1、两被告连带支付物业管理及基金1166．40元；2、诉讼费用由被告共同承担。
被告一答辩称，被告一于2007年1月与被告二签订房屋租赁合同，2007年1月至2008年9月一直按时缴纳管理服务费及房屋维修基金。2007年5月起发现所租用物业门面的左侧外墙由于排污管破裂导致污水外溢现象，多次告知原告方及被告二。原告方不履行服务义务，导致至现在还是污水沿外墙左侧外溢；被告一所租用的物业上面空调水直接排放到灯箱上面，存在引起电线短路引发火灾、电击安全事故及损害灯箱的损失，多次告知物业及业主未得到任何处理。被告一向原告主张出具《知会安全隐患责任明确书》的要求遭到原告方管理处负责人拒绝。原告物业服务公司未履行约定义务时，根据合同法第六十七条之规定，被告一有权拒绝其履行要求，合法行使先履行抗辩权。被告一因为楼房外墙漏水及灯箱上方排水问题没有解决而拖欠费用，是依法行使先履行抗辩权。物业公司对楼房外墙的维修义务，是缘于法律的直接规定，根据国务院《物业管理条例》等规定，对共用部位及配套的设施、设备进行日常维修养护和管理是物业服务管理的一项重要职责。原告未尽管理服务义务在其提出的证据中有明显的体现：1、原告明显违背出具证据《宝湖居管理处物业管理服务收费公示栏》中明确载明原告有对房屋建筑及其设备、公共设施等有开展日常维护、修缮、整治的义务，而原告并未履行其相应义务。2、原告明显违背出具证据《美X物业管理服务承诺》中的序号1.3、2.6、2.7、3.11的服务承诺。二、原告所述“事实与理由”与事实不符，在被告一搬离商铺时，不是原告向被告一索要费用，而是管理处主任带领社会闲散人员十余人暴力阻挠被告一正常搬离，后经镇南派出所调解被告一才得以搬离，其所带领闲散人员踢伤被告一搬迁人员，有派出所笔录为证。以上事实，被告有证人证明、在被告一搬出该物业时原告强行阻止被告一搬迁引起纠纷的镇南派出所“询问笔录”、现场照片为证。鉴于以上事实，根据国务院《物业管理条例》相关规定、《中华民事诉讼法》、《中华人民共和国消费者权益保障法》、《中华人民共和国合同法》请求驳回原告方的诉讼请求并赔偿被告损失，损失另行反诉。
被告二答辩称，被告一与被告二于2007年1月签订房屋租赁合同，被告一2007年1月至2008年9月一直遵守合同，按时交纳综合管理费，2007年5月起因楼上污水管破裂、污水外溢，空调排放水和污水直接滴在被告一的招牌灯箱上，存在安全隐患。被告一与被告二分别多次与原告联系交涉，原告一直拖了三年多还未解决。被告一被迫无奈，与被告二终止租赁关系，致使被告二的房屋产生空置期的损失。1、《物业管理条例》中明确规定，承租人，借用人等物业使用人及根据法律、法规以及其与业主的约定，享有相应权利，承担相应义务。所以除了被告二多次与原告交涉维修问题外，被告一的多次告知和要求维修同样符合相关法律法规。被告一在承租前期一直交纳综合管理费，因原告只收钱，不办事，花钱没有得到应有的服务，导致被告一在后期不交管理费，后果应由原告与被告一协商解决。因被告二与被告一在签署的合同对此有约定，欠综合管理费与被告二无关。2、原告违反了《美X物业管理服务承诺》中序号1.3、2.6、2.7、3.11的服务承诺，外墙溢水，空调水直接排到灯箱上，被告二和被告一都分别多次与原告联系交涉，长达三年多不受理，属于违约责任。依照《美X物业管理服务承诺》，应采取补救措施以及赔偿损失的违约责任。3、原告告被告二连带责任，对此有如下意见。第一、原告从来无人找要管理费，更谈不上书面催交；第二、原告历来向承租人收取综合管理费，原告也从未与被告二签署连带责任约定。第三、由于原告不排除安全隐患，被告二与被告一无奈解除合同后的房屋空置期1.5月损失：每月1150元×1.5月=1725元，原告应予以赔偿。第四、原告只收钱不作为，请求法院判决退回被告一21个月的综合管理费：21个月×48.6元/月=1020.6元，以达到奖惩分明。第五、原告从未与被告二沟通，将被告二告上法庭，请求法院判决诉讼费由原告承担，另赔偿被告二回来法院车费及误工费100元。鉴于以上事实，根据国务院《物业管理条例》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国消费者权益保障法》和《中华人民共和国合同法》，请求法院驳回原告方的诉讼请求并赔偿被告二损失。
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