（2010）深宝法民三初字第1604号
深 圳 市 宝 安 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第1604号
原告谭某，女。
委托代理人雷某，广东王X律师事务所律师。
被告陈某红,女。
委托代理人余某，公民代理。
第三人深圳市中X房地产企业发展有限公司。
法定代表人杜某，总经理。
委托代理人许某勇，该公司法律顾问。
第三人李某，男。
委托代理人余某，公民代理。
原告谭某诉被告陈某红、第三人深圳市中X房地产企业发展有限公司、第三人李某房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员刘光耀、人民陪审员杨江河、人民陪审员利庆君组成合议庭，审判员刘光耀担任审判长并主审本案，于2011年1月11日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告的委托代理人、第三人的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2010年9月11日，原告与被告签订了关于深圳市宝安区新锦安雅园D区1栋1座X号房产（房产证号：深房地字第50001985XX号）的房产买卖合同，房产转让价格为人民币222万元。现原告已经按合同要求交付了定金，办理完原告贷款审批事项，双方共同进行了银行的资金监管，并且还替被告缴纳了担保公司赎楼费人民币5300元、公证费人民币300元等费用。2010年10月26日，被告提出因其个人原因不再进行该房产的交易，通知担保公司停止赎楼，并从担保公司处收回全部公证书，使得该房产交易无法进行下去。根据上述事实，被告已经构成违约，应承担合同约定按该房产转让价格的20％违约金的责任。原告本着和平处事的原则，诉前通知被告限期履约，否则承担违约责任，但被告仍然不履行合同义务。被告违反诚实信用原则，拒不履行合同义务，严重损害了原告的合法利益并给原告造成了严重的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告返还给原告定金人民币60000元；2、被告支付给原告违约金人民币444000元；3、被告承担全部诉讼费用。
被告及第三人李某答辩称，原、被告双方于2010年9月11日签订的房产买卖合同，不具有合法性，涉案财产属于李某与陈某红夫妻共同财产，陈某红无权单方面处理涉案房产，请求法庭依法予以驳回原告的诉讼请求。
第三人深圳市中X房地产企业发展有限公司陈述称，原、被告双方签订的房产买卖合同是有效的，被告已经作出了全权委托公证给担保公司办理相关手续，但后来又单方面收回，导致无法办理后续的房产买卖手续，请求法庭依法裁判。
经审理查明，2010年9月11日，原告（买方）与被告（卖方）签订了《房产买卖合同》一份，约定：原告向被告购买深圳市宝安区新锦安雅园D区1栋1座X号房产，转让总价款为人民币222万元；定金人民币22万元，买方在签订合同时支付定金人民币6万元，签订合同后3日补交定金16万元，补交定金进行资金监管，买方于2010年9月17日前支付首期款45万元并向银行提交按揭贷款申请的相关资料；该房产处于抵押状态，卖方应在签订本合同后3个工作日内做委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书；任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方支付定金后违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十的违约金，如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十的违约金。
合同签订当日，原告向被告支付了定金人民币6万元。
2010年9月19日，原、被告双方与银行签订了《房产交易资金委托监管协议》，原告将16万元定金及44.5万元首期款存入监管帐号。
2010年9月29日，银行向原告出具了《楼宇按揭贷款承诺书》，同意向原告贷款人民币155万元。
2010年10月25日，被告向深圳市中X信担保有限公司发出了《停售通知》，称因房产新政的出台及本人其他原因，决定即日起停止涉案房产交易。
2010年10月26日，被告出具《确认书》，要求收回公证委托书，终止办理按揭、赎楼业务。
另查，被告与第三人李某于1999年2月8日登记结婚。涉案房产是被告于2005年1月6日购买的。2006年4月29日，房地产行政主管部门核发了涉案房产的房地产证，登记权利人为被告。
上述事实，有原、被告、第三人当庭陈述及原告提供的《房产买卖合同》、房产交易资金委托监管协议、定金收据、楼宇按揭贷款承诺书、银行存款单、银行进账单、公证发票、担保费收据、设施清单、停售通知、确认书、快递详情单及查询结果、佣金及必要费用支付承诺书（买方），第三人李某提供的身份证、结婚证、个人住房抵押贷款合同、《房产买卖合同》补充协议、房产证等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。
本院认为，原告与被告签订的《房产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面适当履行。涉案房产的房地产证上的登记权利人为被告一人，原告基于对不动产物权登记效力的信赖与被告签订的上述买卖合同是完全可以继续履行完毕的。被告及第三人李某称该合同无效的意见没有法律依据，本院不予采纳。合同签订后，原告向被告支付了定金、将首期款存入监管帐号并向银行申请了按揭贷款，其已经履行了合同约定的义务。而被告却违反合同约定，停止赎楼，导致本次交易无法完成，其行为已构成违约，根据合同约定原告有权解除合同并要求被告支付违约金。但原、被告双方在合同中约定的违约金标准过高，明显超过原告的损失，故本院根据公平原则将违约金标准调整为转让成交价的百分之十即人民币22.2万元。合同解除后，被告亦应将原告已经支付的定金人民币6万元返还给原告。
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