（2011）深宝法民三初字第477号
深 圳 市 宝 安 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2011）深宝法民三初字第477号
原告白某慧，男。
委托代理人钟某荣，广东中X律师事务所律师。
被告庄某娟，女。
委托代理人童某明，广东粤X律师事务所律师。
第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司
法定代表人吴某强，执行董事。
委托代理人王某，该公司员工。
原告白某慧诉被告庄某娟及第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员洪胜元独任审理，于2011年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟某荣，被告庄某娟及其委托代理人童某明，第三人的委托代理人王某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，被告庄某娟为深圳市宝安区颐X花园C座X房的产权人。2011年2月20日，经第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司居间撮合，被告（卖方）和原告（买方）签订了《房地产买卖合同》，约定：原告向被告购买上述物业，转让成交价66万元；定金为第一部分楼款，支付方式：买方在签署本合同时支付定金8000元，在签署本合同之日起15日（含当日）内再支付定金22000元，本条所约定的定金交由有关银行或买卖双方指定的第三方监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金已交付的认定；63万元为第二部分楼款，付款方式：银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起20日（含当日）内付清首期房款20万元（不含已付定金）；卖方的房地产产权现状为：该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日内（含当日）出具公证委托书给买卖双方指定的第三方及（或）该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同；如卖方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金;合同还对其他事项做了具体约定。签订合同当日，原告依约向第三人支付了8000元；2011年2月26日，原告再支付22000元，补足了全部定金。但被告一直未履行合同第4条约定的签订合同3日内出具公证委托书的义务，迟延的日期超过合同第15条约定的7天的宽展期。2011年3月1日，原告向被告发出书面《履约催告函》，催告被告履行“办理公证委托”义务，但被告本人于3月2日签收该函后仍未履行。原告认为，被告未依约履行合同主要义务超过约定的宽展期，且在原告书面催告后仍未履行，已经构成根本违约。依据合同第十五条的约定，原告有权解除合同并选择要求被告向原告支付转让成交价百分之二十的违约金13.2万元（另被告应一并向原告退回定金3万元及相应利息）。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告向原告返还定金3万元（该款可由托管方第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司直接返还原告），以及该款按中国人民银行同期贷款利率从2011年3月7日起计至判决书确定付款之日止的利息（暂计至起诉日为100元）；2、被告向原告支付违约金人民币13.2万元；3、被告承担本案受理费等一切诉讼费用。
被告答辩称，1、被告获悉原告不具备购房条件，因此依照现行法律法规原、被告的合同无效。2、被告欠银行贷款本息合计20万元，即被告无需做担保赎楼手续，可直接办理房屋过户手续。3、原告未支付合同约定的第二期款项20万元，也未办理按揭手续，未取得银行出具的贷款承诺。4、如原告具备购房条件，被告至今仍愿意履行原、被告签订的购房合同。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
第三人陈述，同意根据法院判决将托管的3万元定金返还给相关权利人。
经审理查明，原告与被告经第三人的居间介绍于2011年2月20日签订一份《房地产买卖合同》（No.8101888），双方约定，被告将其所有的位于深圳市宝安区颐X花园C座X房（房产证号：50002818XX）以66万元的转让价出售给原告。第一部分楼款为定金：原告在签署合同时向被告支付定金8000元，签订合同15日内再向被告支付定金22000元。约定的定金交由有关银行或原、被告双方指定的第三方监管，原告将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为被告收讫定金，被告应向原告出具定金收据，被告拒绝向原告出具定金收据的，不影响定金已交付的认定。第二部分63万元楼款中的部分款项可由原告负责向银行贷款支付给被告。原告应于签署合同之日起20日（含当日）内付清首期款20万元（不含已付定金）（在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，原告须按银行承诺贷款的金额，多退或少补应付的首期房款，被告应无条件配合办理相关手续）。原告应于约定的应付首期房款之日起3日（含当天）内办理完毕全部银行按揭申请手续，被告须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由被告提交签署的资料，如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约。原、被告双方同意将首期款（不含定金、交房保证金）指定银行监管，原告须在上述付款期限内将需监管的资金存入监管账户，原、被告双方须在该期限内与监管机构签订资金监管协议。原、被告双方须于银行出具贷款承诺书之日（若被告需办理赎楼手续的，则在被告赎出房产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起3日（含当天）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续。如原告无法取得银行贷款承诺函或银行承诺贷款不足以支付楼款余额的，则原告应于获知无法取得银行贷款承诺函或银行出具贷款承诺函之日起十五日内补足应交款。如银行出具贷款承诺函后最终又无法按预先承诺金额发放贷款的，原告应于获知该事实之日起10日内补足全部应交款。由于交易房产处于抵押状态，原告同意被告委托担保公司担保融资赎楼，被告须于签署合同之日起3日内出具公证委托书给原、被告双方指定的第三方及（或）该第三方指定的担保公司办理赎楼、过户等手续，并签署担保合同；原告协助被告办理赎楼手续配合签署一切相关文件，被告不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。被告撤销公证委托须在撤销之日起7日内自行筹资还款、注销抵押登记，否则为根本违约；被告虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署合同之日起40日内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予原、被告双方指定的第三方处。双方约定，一方未按照合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。如一方逾期履行义务超过七日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收（双倍返还）定金。
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