（2011）深宝法民三初字第1076号
深 圳 市 宝 安 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2011）深宝法民三初字第1076号
原告杜某洪，男。
委托代理人杜某生，广东朗X律师事务所律师。
被告（以下称被告一）郭某科，男。
被告（以下称被告二）祝某敏。
被告（以下称被告三）深圳市银X通投资担保有限公司。
法定代表人孙某华，总经理。
三被告共同委托代理人吴某诚、王某，广东品X律师事务所律师、实习律师。
原告杜某洪诉被告郭某科、祝某敏、深圳市银X通投资担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员魏海涛任审判长，与人民陪审员利庆君、杨江河组成合议庭，于2011年9月14日公开开庭进行了审理。原告杜某洪及其共同委托代理人杜某生，三被告的共同委托代理人吴某诚、王某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告郭某科代理人祝某敏在2011年4月28日签订了一份《二手房买卖合同》，约定由原告向被告一购买深圳市宝安区西乡镇广深公路东侧西部开发区农贸市场一栋X号房产。根据该合同，原告向被告祝某敏支付了定金人民币20000元，祝某敏向原告出具了收款收据。同日，为了办理有关手续，被告祝某敏让原告将3300元交付给殷某林，殷某林给原告出具了收款收据。后由于迟迟不能办理过户手续，原告多次问及原因，被告祝某敏都以种种理由搪塞。后经向政府部门打听，原告才知道目前香港人在深圳买商铺不能过户，于是原告多次与被告祝某敏协商退还定金，都被被告祝某敏拒绝。原告认为，被告祝某敏作为被告一的代理人，其供职于专业的地产中介公司，事前知道或者应当知道国家有关调控房地产的政策法规，但在与原告签订购房合同之前没有清楚告知有关限制过户的规定。由于被告祝某敏的这一过失，造成原告无法完成过户，无法完成房产买卖交易，应双倍返还原告所交定金和有关费用。被告郭某科的代理人祝某敏与原告签订了《二手房买卖合同》，并向原告提交了经过公证的委托书，而且被告祝某敏在向原告介绍推销商铺的过程中，一再告诉原告，业主郭某科委托其作为代理人，全权处理商铺买卖事宜，使原告有理由相信其有权代理，被告一应对祝某敏的行为承担连带责任。被告祝某敏为被告单位深圳市银X通投资担保有限公司的员工，而被告单位的法定代表人孙某华也为业主郭某科的委托代理人之一，因此，有理由相信，被告祝某敏的行为代表了深圳市银X通投资担保有限公司，故应把深圳市银X通投资担保有限公司作为被告，与其余被告一起承担连带责任。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、三被告连带返还原告定金20000元；2、三被告连带赔偿原告违约金22500元；3、三被告连带返还原告补税单以及银行流水费用2300元；4、三被告连带支付原告利息242元(计息本金44800元，年利率按照6.56％计算，从2011年6月23日开始计算，暂计至2011年7月23日 )；5、三被告连带承担原告律师费用4000元；6、被告承担本案诉讼费用。
被告一答辩称，一、被告一无需返还原告定金。根据双方签订的《二手房买卖合同》约定，原告应在给付定金后的10日内，到指定监管银行办理资金监管手续，并将购房款转入资金监管帐户。原告未按本合同约定的期限办理资金监管，逾期履行义务已超过10日，依据合同约定，原告逾期办理资金监管的行为实质上已构成违约，被告一可依据合同约定没收原告定金。二、被告一不存在违约行为，故无需承担违约责任。由于原告在无法成功申请银行按揭贷款的情况下，银行不会向原告出具贷款承诺函，而根据合同约定，在银行出具贷款承诺函后，卖方才有义务办理商铺的过户登记手续。故在双方签订本合同之后，卖方并不存在违约行为，更不存在原告所说的不予办理过户手续的说法。三、原告第三、四、五项请求缺乏事实依据，请求依法予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求依法予以驳回。
被告二答辩称，被告二作为被告一的全权委托代理人，负责办理原告与被告一的商铺买卖事务，其作为代理人严格按照合同约定执行被告一应当履行的义务，认真完成委托事务，并没有超越代理权限，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，其代理行为的法律后果直接归结于委托人，代理人不承担连带责任。现原告仅以没有法律依据的推断，就将被告二列为起诉对象之一，并要求被告二承担连带责任于法无据。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求依法予以驳回。
被告三答辩称，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条规定可知，被告三不是本案的适格被告。《公证委托书》中的代理人虽有被告三单位的法定代表人孙某华，但这仅是孙某华以个人名义所做法律行为，与被告三无关。被告三在整个交易过程中始终未参与其中，原告仅以没有法律依据的推断，就将被告三列为起诉对象之一，于法无据，且徒增了被告三不必要的诉累。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求依法予以驳回。
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