（2011）深宝法民三初字第1535号
深 圳 市 宝 安 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2011）深宝法民三初字第1535号
原告深圳市劲X珠物业管理有限公司。
法定代表人郭某兰。
委托代理人罗某明，广东登X律师事务所律师。
被告姚某，女。
委托代理人龚某清，系公民代理。
原告深圳市劲X珠物业管理有限公司诉被告姚某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员魏海涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗某明，被告的委托代理人龚某清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2007年8月26日，被告作为业主与原告签订了《前期物业管理协议》，在2010年7月之前，被告一直按照《前期物业管理协议》的约定支付了物业管理费、本体维修基金、水电费、排污费和垃圾处理费，但自2010年8月起即无故拖欠物业管理费等各项费用，虽经原告多次催缴，被告仍不予理睬，继续拖欠。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付其欠缴的物业管理费人民币3310.62元、本体维修基金人民币359.87元、水费人民币165元、电费人民币1591.2元、排污费人民币53.46元和垃圾处理费人民币35.07元，合计人民币5515.22元，并向原告支付违约金（暂计至起诉日为人民币1098.14元，应计至实际支付之日）；2、被告承担本案诉讼费。
被告答辩称，一、被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，但原告始终不履行协议之约定，长期违约。从2005年起，被告购买了涉案房屋，在入伙时按原告的要求与其签订了《前期物业管理服务协议》。在签约之时，被告简单阅读了由原告单方面拟定的《前期物业管理服务协议》，虽然其中诸多条款明显为霸王之约，但被告仅希望原告能按照协议之约定，尽责做好物业服务工作。从入伙之日起，被告始终依据《前期物业管理服务协议》之约定，积极配合原告开展小区物管服务工作，按时交纳管理费用，但原告在小区开展物业管理服务工作时不作为。原告只要求被告必须严格遵守协议的约定，但原告随意违约行事，对我国颁布的物业管理法律法规置之不理。原告的管理落实不到位，服务不实施。被告对原告物业管理服务不作为的行为多次以诚恳的态度向其反映以下问题，但原告始终不理不睬，直至原告退出小区仍未解决和改进：1、被告入住后发现住房外墙、窗台外沿、顶板等区域渗水，根据建设部颁布的《建设工程质量管理条例》及《深圳经济特区物业管理条例》的规定，被告及时向原告反映问题，提出维修申请，但原告接报后仅安排工作人员到场察看后便无下文。当被告再次找到原告希望其履行应有的职责，尽快协助被告处理渗水问题时，原告百般推托，甚至不了了之。由于渗水没有得到及时维修，造成被告住房渗水日益严重，造成衣柜、地板、墙面严重损毁，至今仍无法使用，居家生活受到严重影响。2、小区保安经常缺人上岗，上班保安有离岗、睡岗、抽烟、玩手机的情形。外来人员可以随意进出小区，几年时间涉案小区屡屡发生盗窃案件。3、小区绿化时常无人修剪和养护。绿化带中杂草丛生；枯枝、树叶、胶袋、纸屑等垃圾成堆；树木、灌木叉枝延伸至路面，时常伤人伤物。久而久之未管理的绿化带成了“四害”的繁殖地以及火灾的隐患点。4、涉案小区花园路面、大厅地面遍布油迹、污迹；楼宇墙面、设备表面贴满小广告；地沟青苔、淤泥等垃圾填满沟渠。5、小区路面照明灯，花园休闲座椅、游泳池、景观喷泉等设施设备，基本无人管理。坏了无人维修，导致完好的设施设备逐渐变成废品。业主夜间出门都要摸黑，节日景观暗淡无光。6、小区消防系统、IC门禁系统、监控系统、发电机设备因故障常年不维修，基本呈瘫痪状态。造成小区火灾不能报警，治安不能防控，停电时业主徒步爬高楼，安全隐患随处可见。上述原告在小区物业管理服务工作存在的一系列问题，被告多次向原告反映，希望引起原告重视并及时改进，但原告始终置之不理，原告未依据协议的约定向被告提供服务。二、原告主张被告无故拖欠物业管理费等各项费用，虽经原告多次催缴仍不予理睬不是事实。从入伙到被告暂停交纳管理费用期间，被告按时交纳物业管理费用，同时积极配合原告开展小区物业管理服务工作，对原告工作中不足之处提出诚恳的意见或建议，仅希望原告重视问题并及时改进。但多年来，被告每次向原告反映小区物业管理服务中存在的问题，原告均不予理睬，并采取偏激的举动回报。无奈，鉴于原告违约在先，以及原告对被告多次反映的问题始终置之不理，被告只好以暂停交纳物业管理费来迫使原告改进工作，同时在暂停交纳物业管理费时告知原告，待被告所反映的问题得到解决，小区管理服务得到提升后，被告会将拖欠的管理费用及时交清，不会拖欠。鉴于原告违约在先，长期不履行应有的职责，被告提出：1、被告所欠的管理费用，原告应按其提供的物业管理服务质量是否违约来收取；2、因为原告违约在先，被告也告知在先，被告所欠的管理费用而产生的滞纳金由原告承担；3、因原告违约及不作为行为产生的本案诉讼费用由原告承担。
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