（2011）深宝法民三初字第1535号(2)
经审理查明：2007年8月26日，原被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定原告提供房屋出售之日起至小区业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务，被告购买的物业为城X珠花园17栋X房，用途为住宅，建筑面积115.15平方米；原告对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、护卫、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，被告根据本协议向原告缴纳物业管理费用及房屋本体维修基金、特约服务费用、停车场场地使用费等；物业管理服务范围为：房屋建筑本体共用部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、地下室、设备机房）的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备（包括共用的上下水管道、落水管、共用照明、供配电系统、供水系统、消防系统、电梯、闭路监控系统、门禁系统及其他配套设施设备）的维修、养护、管理和运行服务，对本物业红线内属物业管理服务范围共用设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟、渠、池、井、绿化、路灯）的维修、养护和管理，对公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运，配合和协助当地公安机关对本物业的公共区域进行安全监控和巡视等护卫工作（但不含人身、财产保险保管责任）；物业管理服务质量为：房屋外观良好、整洁，无妨碍市容和观瞻，设备运行状态良好，使用正常、及时维修，小区道路整洁、维修及时、无损坏，标识系统完整规范，配套设施维修及时、完整无损，房屋共用部位、共用设施设备小修和急修：维修及时；被告缴纳费用的时间为每月19日前，物业管理服务费的标准（按建筑面积计算）2.3元/㎡/月，受有关部门或单位的委托，原告可提供部分代收代缴服务，收费标准按政府部门规定执行，收费时间与物业管理服务费同时交纳或按使用情况交纳；根据政府有关规定，本物业建立公用部位共用设施设备保修期满后大修、更新、改造的房屋本体维修基金，被告须在按开发商规定的入伙时间一年后按0.25元/㎡/月的标准交纳房屋本体维修基金；被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起每日按欠费总额的千分之五交纳滞纳金。
此后，原告开始对城X珠花园小区进行物业管理。2011年8月15日，原告退出城X珠花园小区，由深圳市怡X华物业发展有限公司接管对城X珠花园小区进行物业管理。
另查明，被告购买的物业为城X珠花园17栋X房，建筑面积115.15平方米，每月物业管理费人民币264.85元、本体维修基金人民币28.79元，被告自2010年8月至2011年8月15日期间没有向原告支付相关费用，共拖欠物业管理费人民币3310.62元、本体维修基金人民币359.87元。同时原告一直代被告向供水供电部门支付用水用电费用，被告自2010年8月份开始拖欠，截至2011年8月15日共拖欠水费人民币165元、电费人民币1591.2元、排污费人民币53.46元和垃圾处理费人民币35.07元。
庭审中，原告认可其于每月19日前向被告收取上月的物业管理费、本体维修基金和水电费。
上述事实，有原、被告当庭陈述及原告提供的《前期物业管理协议》、收费通知单；被告提交的情况说明、城X珠管理处司会议记录、《关于城X珠花园各座楼房门口走道、地台及地台砖下陷现象的函》、《关于15栋1A业主反映问题的函》、《关于城X珠花园15栋1A阳台前塌陷等问题的函》、《关于加强防盗措施的函》、照片、函、《7栋12D被盗事件报告》、《关于16栋5A业主反映问题的函》、罢工事件记录等证据在卷证实，并经庭审举证，本院予以确认。
本院认为，原被告签订的《前期物业管理协议》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。合同签订后，原告对城X珠花园小区提供了物业管理服务，被告应当根据合同约定向原告支付物业管理费用。同时房屋本体维修基金是用于房屋本体共用部位的维修养护而设立的基金，其所有权属于全体业主共有，原告作为涉案小区的物业管理单位有权代为收取房屋本体维修基金，被告应当缴纳。但被告自2010年8月开始拒绝缴纳各项费用，被告已经构成违约，故被告应向原告支付被告自2010年8月至2011年8月15日期间的物业管理费人民币3310.62元、本体维修基金人民币359.87元，同时向原告支付拖延支付上述费用的违约金。原告请求按照合同约定的每日按欠费总额的千分之五计算违约金，综合考虑本案案情，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调低至每日按欠费总额的万分之五计算，自每月应付物业管理费之次月的20日起计至清偿之日止。
原告诉请被告支付水费人民币165元、电费人民币1591.2元、排污费人民币53.46元和垃圾处理费人民币35.07元及违约金。本院认为，原告作为物业管理部门，涉案小区的水电费由原告代收代缴，统一向供水电部门支付上述费用，故被告应当向原告支付水费人民币165元、电费人民币1591.2元、排污费人民币53.46元和垃圾处理费人民币35.07元。但由于原被告之间并未签订代收代缴水电费的协议，原告没有提供证据证明代被告交纳上述费用的时间，故原告请求被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。
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