（2011）深宝法民三初字第210号
广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）深宝法民三初字第210号
原告刘某姿，女。
原告刘某意，女。
两原告共同委托代理人黄某远，广东星X律师事务所律师。
被告甘某萍，女。
委托代理人何某军，广东深X律师事务所律师。
被告邓某滔，男。
第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司。
法定代表人吴某强，执行董事。
委托代理人梁某妹、王某，该公司员工。
原告刘某姿（以下称原告一）、刘某意（以下称原告二）诉被告甘某萍（以下称被告一）、邓某滔（以下称被告二）、第三人深圳市世X房地产投资顾问有限公司（以下称世X地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员洪胜元任审判长，与人民陪审员利庆君、杨江河组成合议庭，于2011年6月7日公开开庭进行了审理。原告刘某意及两原告共同委托代理人黄某远，被告一的委托代理人何某军、第三人的委托代理人梁某妹、王某到庭参加诉讼，被告邓某滔经本院合法公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告诉称，被告邓某滔、甘某萍各占深圳市宝安区新安办湖滨路37区晶X花园4栋X房(房地产证号：深房地字第50002625XX号)的50％份额。被告邓某滔通过公证《委托书》授权被告甘某萍全权办理该房产买卖事宜。后被告甘某萍与原告刘某意签订《房地产买卖合同》(No．80904XX)，约定该房产成交价为人民币80万元，由买方在签署合同时向卖方支付定金人民币3万元，买方在签署本合同之日起10日(含当日)内再向卖方支付定金人民币5万元，合计定金人民币8万元，交由第三方监管，视为买方完成交付定金义务。并约定任何一方根本违约，另一方可以主张20％的违约金。随后买卖双方经协商与原告刘某姿签订《确认书》，一致同意由刘某姿作为新买方签署《深圳市二手房买卖合同》，作为该房产转移登记时的新所有权人，卖方与新买方继续履行《房地产买卖合同》、《佣金及必要费用确认及支付承诺书》等项下义务。原告方已经按约定将定金交付给世X地产监管，世X地产向原告出示了8.2万元的收据（其中2000元为合同第五条约定的交房保证金）。原告亦按合同约定办理了首期款19.8万元的托管以及52万元的银行贷款按揭手续；但被告却言而无信，经原告多番催促，仍然拒绝与原告签署《深圳市二手房买卖合同》等相关产权转移手续。二被告的行为已经构成根本违约，为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、二被告返还定金人民币8万元以及利息328元（计算至2010年12月29日）；2、二被告返还交房保证金人民币2000元以及利息10元（计算至2010年12月29日）；3、二被告支付房产成交价20％的违约金人民币16万元；4、二被告支付评估费人民币1000元；5、二被告支付居间费人民币2800元；6、二被告承担本次诉讼费用。
被告一答辩称，一、本纠纷的产生完全是被答辩人违约所致，答辩人不构成违约。根据答辩人与被答辩人刘某意签署《房地产买卖合同》的约定，被答辩人应于合同签订之日起十日内付清首期款，首期款的金额为总楼款减去银行承诺贷款金额（不含定金）。总楼款为80万元，银行承诺贷款金额为52万元，被答辩人应支付的首期款应当是28万元，双方明确约定已付的定金是不包含在首期款以内的，也就是说已付的定金不能冲抵首期款。首期款是买方须交给卖方的购房款，而定金起的是担保作用，合同履行后定金则退给答辩人，所以被答辩人应交的首期购房款是28万元，而不是被答辩人实际交到银行的19.8万元。被答辩人的此行为也构成了严重违约。《房地产买卖合同》约定应付的定金是8万元，双方实际并没有共同达成一致意见指定某个第三方对定金进行监管，在合同双方没有共同指定第三方进行监管的情况下，定金应由卖方收取，其他人无权代收。而事实上，被答辩人只向答辩人交了4万元定金，并未履行合同约定的向答辩人交纳8万元定金的义务。根据《合同法》第六十七条之规定，答辩人有权依法行使先履行抗辩权。在被答辩人不能交足定金并补足首期款的情况下，答辩人有权不将房屋过户至被答辩人名下。二、被答辩人虚构事实，恶意起诉，其诉讼请求完全不能成立。被答辩人起诉称已交定金8.2万元并交了首期款和办理了银行按揭手续，这与事实完全不符。首先，被答辩人并没有交自称的8.2万元定金，实际上只交了其中的4万元定金，而世X地产所收取的也只不过是“物业保证金”，并非购房“定金”。“物业保证金”没有《担保法》意义上的担保功能，不是《房地产买卖合同》中所约定的内容，也没有由答辩人作为卖房人收取，对于这笔与合同无关的“物业保证金”，被答辩人随时可以从世X地产拿回去。定金是担保合同履行的一种方式，是《房地产买卖合同》约定的义务，被答辩人没有按合同约定足额向答辩人交定金是事实。被答辩人在诉状中故意作虚假陈述，混淆是非，不应采信；其次，被答辩人应交的首期款是28万元，首期款是不能把定金包含在内的，被答辩人没有按时交足首期款也是事实；最后，被答辩人根本没有办理好银行按揭手续，答辩人根本无法配合办理二手房的过户。被答辩人在自己违约无法履行合同的情况下起诉要求答辩人赔偿，完全没有根据，应当依法驳回。三、本案的真实情况是被答辩人不具备购买该房屋的条件，放弃买房于是找借口转嫁责任和损失。答辩人已于2010年11月22日将房屋按揭款全部结清，并已将房产证红本原件赎回，完全具备出售房屋的诚意和条件，根本不会拒绝履行合同。而被答辩人刘某意系非深圳市户籍居民且已购有一套住房，根据深圳市人民政府《关于进一步贯彻落实国务院文件精神，坚决遏制房价过快上涨的补充通知》的规定，被答辩人刘某意已不具备在深圳购买第二套房的条件，于是被答辩人将合同权利义务全部转到被答辩人刘某姿的名下，并试图借用刘某姿的名义买房。但刘某姿并无社保记录和纳税记录，第三人作为地产中介为了不正当地促成交易，代为补了一份纳税证明，但补办的纳税证明不符合政策的要求，故无法成交。本案实际上是一份附条件的合同，根据《房地产买卖合同》第十九条约定，买方是否符合深圳市政府规定的购房条件，是合同是否履行的前提，被答辩人与第三人不正当地促成条件成就，应当依法认定条件不成就。另外，被答辩人是否能在2010年11月18日前贷到52万元款项，也是该合同是否履行的前提。本来本案是被答辩人的原因导致房屋买卖无法成交，但是为了转嫁损失，被答辩人捏造事实，称是答辩人违约，主张答辩人承担违约责任。被答辩人的诉讼请求完全是不成立的。因此，本案的实际情况是被答辩人不具备购买该房屋的条件，根据《房地产买卖合同》第十九条约定，答辩人有权收取定金2万元然后解除合同。被答辩人的诉讼请求完全没有事实和法律依据，请求法院依法判决驳回其诉讼请。
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