（2011）深宝法民三初字第491号(2)
被告答辩称，一、原告诉称签约时其与第三人夏某明确告知答辩人两人不符合购房条件不是事实。2011年1月18日原告姐姐夏某与答辩人签订《二手房买卖合同》及与原告签订《买方主体变更确认书》时，夏某、原告及第三人中介方均未告知答辩人不符合购房条件，签订买卖合同的目的就是为了完成交易，买卖双方不可能明知买方不符合购房条件不能完成交易而签订合同。表现在：1、原告关于其在2011年3月3日深圳“限购新规定”出台前补缴纳税过户合法的辩解足以证明在此之前其一直认为自己是完全符合购房条件的，既然符合购房条件又何来告知答辩人不符合购房条件之说？2、原告在委托律师给答辩人发送的（2011）015号律师函第1条也已确认第三人夏某购房资格受限事宜发生于双方签订《二手房买卖合同》之后，而非当时；3、原告诉状事实和理由部分第二行自述“因夏某未能及时将本人名下房屋售出……”才导致购房资格受限，意即与答辩人签约时是打算出售自有房屋的，而出售自有房屋即符合了购房条件，不必要也不可能再向答辩人明确表示不符合购房条件；4、答辩人与原告、夏某、中介方之间的录音也足以证明签约时没有任何人告知答辩人夏某和原告的购房资格存在问题，也没有提供原告身份证复印件给答辩人。二、原告诉称双方变更监管银行的原因是其不符合购房条件并因此证明答辩人知晓其不符合购房条件不是事实。事实是双方在交X银行办理完毕82万元首期款监管手续后，原告又借口该行贷款额度用完要求转到建X银行监管，而后来经向交X银行了解，是因为答辩人申请的额度过高，该行要求原告提高首付比例原告不同意所致，答辩人在不知情的情况下受原告所骗配合其解除了监管，又于3月2日在建X银行重新签订了监管协议，其后原告迟迟不办理首期款入账手续。更换监管银行是原告为了高额贷款的结果，与原告是否符合购房条件无关，该事实原告在委托律师给答辩人发送的（2011）015号律师函第2条中（第2条第2行明确“……后因交X银行不能满足贷款要求，经您同意，另选贷款银行……”）及陈某财提供的交X银行《退款委托书》（载明退款原因是“申请贷款不成功”） 中已有确认，并为双方当事人的录音内容所证实（3月11日下午录音文字第4、6页）。三、原告诉称答辩人拒绝履行与其签订的房屋买卖合同不是事实。合同具有相对性，答辩人只与夏某签订过合同，并与原告签订过《买方主体变更确认书》，只负有与夏某或原告交易的义务，答辩人从来没有拒绝过同原告履行合同，即便是在原告委托律师发送（2011）015号律师函要求解除合同时，答辩人委托律师复函明确要求继续履行合同，并催告原告严格履约，在接函后三日内打入首期款。根据《合同法》第4条“当事人依法享有自愿订立合同的权利，一方不得将自己的意志强加给另一方”的规定，原告和夏某没有权利强迫答辩人与他人签约，答辩人只是拒绝与原告、夏某之外的其他人交易，与其他人没有合同关系，拒绝与其他人交易并不构成违约。四、答辩人没有义务遥遥无期地等待原告入户深圳以后再行交易。夏某明知不符合购房条件欺骗答辩人与其签约后，又欺骗答辩人与同样不具有购房资格的原告签订《买方主体变更确认书》，并隐瞒委托第三人补缴虚假纳税的事实，试图以补缴纳税的方式欺骗产权登记部门办理过户手续，在3月3日深圳市政府严格执行“限购令”无法过户后，才被迫向答辩人说明真相，并要求答辩人与其他人交易！不能不提的是，原告为了达到无限期拖延的目的，在其要求解除合同而答辩人已经委托律师回函要求其严格履行合同的情况下，一方面要求解除合同，一方面又表示同意继续履行，要答辩人遥遥无期地等候其办好深圳户籍再行交易；一方面表示愿意在收到答辩人的“确定回复后，在合理的时间内进行资金监管”，另一方面又表示“将在得到继续履行的回复意见后，做出最终决定”，试图以玩文字游戏、往返回函的方式来继续欺骗、拖延（见（2011）015号律师函）。由于原告及夏某的欺骗，答辩人已经丧失了最好的售房时机，不可能再无期限地等候下去。五、原告诉称与答辩人签订《买方主体变更确认书》时已向答辩人递交身份证复印件，答辩人明知其不符合购房条件不是事实。事实是《买方主体变更确认书》中原告的名字是答辩人与夏某签订后留存第三人中介方处由原告2月8日补签（该事实原告已在诉状第1段第6行予以确认），补签时答辩人并不在场，首期款监管之前答辩人从来没有见过原告，更没有见过其身份证，该确认书下“附：卖方/买方/新买方身份证复印件”只是格式条款，并不属实。退一步说，即便有原告身份证复印件，也无法证明其不符合购房条件及答辩人知晓其不符合购房条件。答辩人见过夏某身份证，知道夏某是深圳户籍，虽没见过其弟弟原告，却一直误以为原告也是深圳户籍，根本不知道其是非深户籍，更不知道其不符合购房条件。六、原告诉称2011年3月3日深圳出台限购令新规定，之前补办虚假纳税过户合法不是事实。事实是：1、2011年3月3日深圳市只是“继续执行原限购政策”（文件名称即为“深圳继续执行原限购政策”），只是加大了执行力度，并没有出台新的政策，对补办虚假纳税欺骗产权登记机构过户的行为进行了漏洞堵塞，规定一次性补缴的虚假纳税不再给予过户；2、补办虚假纳税过户自始至终都属于违法行为，补办过户成功者只是没有查出的欺骗既遂，不能因为没有查出虚假而认为虚假的就是合法的，整个过程中答辩人对原告委托第三人中介方补办虚假纳税的事实也是一概不知。七、原告诉称导致合同无法履行属不可归责于原告的原因不是事实。作为购房者，原告及夏某对自身是否符合购房条件最为清楚，在其自己不说的情况下，包括第三人在内的任何人都无从知晓，其明知自己不符合购房条件仍然欺骗答辩人签约，在补办虚假纳税过户不能后仍然一步一步欺骗答辩人，是导致合同无法履行的根本原因，负有全部过错。如果其认为是受第三人补办纳税可以过户的误导，属于其与第三人之间的纠纷，完全可以另循法律途径向第三人主张权利。作为卖方，答辩人签订房屋买卖合同的目的是为了卖出房屋，卖给谁都是卖，如果知道原告和夏某不符合购房条件，答辩人完全可以将房屋卖予其他符合购房条件的人，而不必自找麻烦与不符合购房条件的原告和夏某签约。八、程序方面，夏某不具备本案原告主体资格，答辩人也没有收取其任何款项。根据答辩人与原告及夏某签订的《买方主体变更确认书》约定，答辩人与夏某签订的《二手房买卖合同》中夏某权利义务转移给原告的时间节点为“在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时”，而本案尚处于首期款监管阶段，尚未到达递件过户手续之时，原告夏某做的唯一的办理交X银行首期款监管协议还欺骗答辩人解除了，故原告尚未与答辩人产生权利义务关系。答辩人收取的10万元购房定金是夏某交纳的，根据合同相对性原则，只有夏某有权向答辩人主张权利，原告无权要求答辩人返还所收取夏某的购房定金。九、其他答辩意见见答辩人另案起诉诉状。综上所述，原告及夏某与答辩人签订《二手房买卖合同》和《买方主体变更确认书》时并没有告知其不符合购房条件，深圳楼市“限购令”出台于2010年9月30日，夏某及原告明知自己不符合购房条件，不能过户仍然与答辩人签订购房合同及买方主体变更确认书，并欺骗答辩人做全权公证委托、两次首期款监管协议，直到2011年3月11日还继续欺骗答辩人到建设银行宝X支行办理相关首期款入账手续，并当场要求答辩人与他人交易，未果后又一方面要求解除合同，一方面要求答辩人等候其入户深圳后再行交易，其行为已构成根本违约，应按约定向答辩人支付转让成交价20%的违约金，其非但不承担违约责任，反而先行起诉，且原告诉讼主体不适格，而答辩人解除合同合情、合理、合法，并已另案起诉，请依法判决驳回原告的全部诉讼请求。
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