（2011）深宝法民三初字第491号(3)
第三人夏某陈述，同意原告的诉讼请求。
第三人中X地产代理（深圳）有限公司陈述，1、原、被告双方是在达成合意后才到我方公司的分行请求代办手续，我方并不清楚在其签约前原、被告是否获知原告及第三人夏某不符合购房条件。2、原告在起诉状中曾经提到代办税单是我方所为，我方从未有此业务，也未因此代办税单向原告收费，原告也没有任何证据显示这是我方所为，我方仅应第三人夏某的要求告知其有人可以代办，具体手续均为第三人夏某及原告自行办理，我方并未参与其中。3、涉案房屋的买卖合同约定合同定金为10万元，但依据三方签署的资金托管协议，托管在居间方即我方处的定金为5万元。同时，居间方依据资金监管协议已向陈某财放款人民币4万元，现还托管于居间方的剩余定金即合同约定的交房保证金人民币1万元。
经审理查明，2011年1月18日，陈某财与夏某签订一份《二手房买卖合同》，双方约定，陈某财将其所有的位于宝安区西乡街道宝源路西南侧阳X海湾花园10栋A座X房以人民币310万元的价格转让给夏某，夏某在合同生效五日内向陈某财支付定金10万元，定金交由双方约定的第三方监管。夏某在2月18日之前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行承诺贷款为准支付至双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中。同时夏某须向银行提交按揭申请材料，配合银行办理贷款手续，陈某财配合夏某办理申请按揭的相关手续。因出售物业处于抵押状态，夏某同意陈某财委托担保公司融资赎楼。陈某财在签署合同之日起30日内与担保公司签订服务合同，并出具办理赎楼的公证委托书给担保公司或其他第三人。担保公司因故无法赎楼的，陈某财须在合同生效90日内自行赎楼，并将房地产证原件交予第三方或第三方指定的担保公司。双方同意在定金或首期款中预留1万元作为交楼押金。合同也明确对双方的违约责任进行了规定，如买方未按本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已付的定金；如卖方未按本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
合同签订当天，夏某通过转账向陈某财支付定金5万元，陈某财出具收款收据。同日，夏某、陈某财与第三人中X地产签订《资金托管协议》，约定由中X地产托管夏某交付的定金5万元，中X地产于2011年2月22日将其中4万元定金转入陈某财账户，继续托管交楼押金1万元。2月18日，夏某向陈某财支付购房首期款1万元，陈某财出具收条。
2011年1月18日，陈某财与夏某在中X地产分行经理见证下签署《买方主体变更确认书》，约定在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为原告，由原告继续履行夏某未履行的义务，夏某对原告承担连带保证责任。陈某财主张原告当时未到场签名，原告于2011年2月8日补签名，但仍将时间倒签为2011年1月18日。第三人中X地产证实2011年1月18日夏某与陈某财签订《买方主体变更确认书》时原告不在场，原告后来补签名，时间倒签为2011年1月18日。原告与夏某主张原告系2011年1月18日签名。庭审中，夏某陈述其已将定金10万元和首期款1万元转让给原告。
2011年2月18日，原告、陈某财与交通银行宝X支行签署《房产交易资金委托监管协议》，委托交通银行宝X支行托管原、陈某财双方交易房屋的资金82万元。同日，原告将82万元资金转入银行托管账户中。3月2日，原、陈某财以“申请贷款不成功”为由向交通银行宝X支行出具退款委托书，要求交通银行将82万元退回原告账户中。后原、陈某财打算在建设银行办理资金托管未果。
夏某为深圳市户籍居民，其名下已有住房。原告为非深圳户籍居民，2011年2月22日，税局出具了完税证明，证明原告补缴了个人所得税。深圳市规X和国X资源委员会强调，对于非深圳市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的，必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件。
3月9日至10日就原告无法购房过户问题，夏某和陈某财进行了多次电话沟通，寻求解决方法，但双方最终无法达成一致。
2011年3月12日，原告委托广东蛇X律师事务所律师向陈某财发出《律师函》，要求解除合同，由陈某财返还定金及首期款共11万元。陈某财接函后于3月15日委托律师向原告和夏某发出《履约催告函》，要求原告和夏某在收函三日内将购房首期款打入双方约定的建行监管账户，并告知原告和夏某，逾期不履行，将依法解除合同并追究违约责任。原告收函后委托律师于3月18日回函，要求陈某财确认是否坚决要求继续履行合同，原告在得到陈某财的确定回复后再做出最终决定。3月22日，陈某财代理律师发出《解约通知函》，告知原告和夏某，解除《二手房买卖合同》、《买方主体变更确认书》、《首期款监管协议》及其他相关合同，并要求原告和夏某支付除10万元定金之外的违约金52万元。
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