(2012)沪高民一(民)再提字第2号 (2)
江山公司于2006年2月16日向张某开具实收金额为1,946,425元的《上海市房地产业销售统一发票》一份。2006年10月9日,江山公司向张某发出通知函,要求张某办理房屋验收交接手续。2006年12月26日和2007年12月21日,江山公司又再次发函给张某,要求张某支付全部购房款及面积补差款等费用。张某称未收到上述函件,并称由于江山公司未予配合办理按揭贷款手续,致使张某未能办理按揭贷款,江山公司也未向其催款,现仍要求江山公司配合办理按揭贷款,若因张某自身原因无法获得贷款的,张某愿意补足剩余款项,在张某支付剩余款项后,江山公司应协助张某办理房地产权证。江山公司则认为由于张某未按约支付剩余房款,江山公司有权拒绝向其交付房屋,无须协助张某办理房屋过户手续。
原审另查明,2005年2月,江山公司与第三人秋涛公司签订包销合同,委托秋涛公司独家代理销售江山大厦。
上海市徐汇区人民法院一审认为,张某与江山公司签订的《上海市商品房预售合同》,系双方当事人真实意思表示,合法有效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,双方应当按照约定履行自己的义务。张某已经向江山公司支付了首期房款1,946,425元,合同对张某应支付的剩余款项首先约定办理按揭贷款,江山公司应当按照合同约定,配合张某办理申请按揭贷款手续,若因张某原因无法获得贷款的,张某应在七日内补足余款。对张某应支付的剩余款项未取得贷款的原因,张某与江山公司提供了不同的证据,经法院前往银行核实,系张某提供的审核材料未能通过,故对剩余房款应由张某以现金形式补足。但双方未约定去银行办理按揭贷款的时间,江山公司提供的证据尚不足以证明其曾向张某催讨过房款,故对剩余房款的违约金计算时间应自江山公司提起反诉时开始计算。因房屋实测面积与暂测面积有差异,张某应按照合同约定补足房款。根据合同约定,张某应于2005年12月23日前支付房屋总价款的50%,张某认为其早已支付了购房款项,但未能提供证据证明,现张某提供的证据表明其于2006年2月16日才支付了上述款项,对此张某应当承担上述款项逾期付款的违约责任。江山公司未按约向张某交付房屋,应当承担逾期交房的违约责任。一审法院审理后于2010年2月26日作出(2009)徐民三(民)初字第883号民事判决:一、判决生效后十日内,上海江山大厦房地产有限公司向张某交付本市肇嘉浜路1065号甲幢1205室房屋,张某支付剩余房款后十日内,江山公司协助张某办理该房屋的过户手续,相关的税、费由双方按规定各自承担;二、上海江山大厦房地产有限公司于判决生效后十日内支付张某逾期交房的违约金(自2006年9月1日起计算至判决生效之日止,以人民币1,946,425元为本金按每日万分之三计算);三、张某于判决生效后十日内支付上海江山大厦房地产有限公司剩余房款人民币1,995,175元;四、张某于判决生效后十日内支付上海江山大厦房地产有限公司逾期付款的违约金(分别以人民币1,946,425元为本金,自2005年12月24日起计算至2006年2月16日止,以人民币1,995,175元为本金,自2009年4月1日起计算至判决生效之日止,均按日万分之三计算)。一审本诉案件受理费人民币22,260元,由上海江山大厦房地产有限公司负担,一审反诉案件受理费人民币14,261元,由上海江山大厦房地产有限公司负担2,833元,张某负担11,428元。
江山公司不服,向上海市第一中级人民法院上诉称,由于张某未按约向江山公司支付全部购房款,且合同约定的付款时间在先,交房时间在后,故江山公司有权行使先履行抗辩权,在张某未履行付款义务之前,无需向张某交付房屋,更不承担逾期交房的违约责任。原审审理中,江山公司已提供了相关的证据材料证明其分别于2006年12月26日、2007年12月21日通过挂号信函及特快专递等形式向张某主张欠款,故原审判令被上诉人承担其余1,995,175元房款自上诉人起诉时起的逾期付款违约金,亦与事实及法律规定不符,要求改判驳回被上诉人原审的全部诉讼请求,支持上诉人原审的全部反诉请求。
张某辩称,原审法院查明的事实清楚,江山公司的上诉没有任何依据,请求二审法院驳回上诉,维持原判。
原审第三人秋涛公司不同意江山公司的上诉请求,要求维持原判。
上海市第一中级人民法院二审查明,一审法院查明的事实属实。
上海市第一中级人民法院二审认为,依法成立的合同,应受法律保护。江山公司与张某之间签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示,且该合同的内容也不违反法律法规的规定,应当确认有效。双方应当按照合同约定,各自履行义务。依据双方合同约定,张某支付余款的方式首先是向银行申请贷款,但双方对于具体的贷款时间并未作出约定,而合同对于江山公司交房时间已明确约定为2006年8月31日。故江山公司称应由张某全额支付房款在先,其履行交房义务在后等上诉理由缺乏依据。至于江山公司主张张某承担逾期付款违约金的计算时间,鉴于江山公司仅提供了其向张某发函的相关凭证,但未能提供张某相关的签收凭证,故该些证据材料不足以证明张某确实收到了江山公司的催款函。再者,鉴于江山公司始终坚持要求张某支付了合同约定的全额房款后,才愿意向张某交付房屋,已违约在先,故张某在此情况下即使采取暂缓支付余款的方式维权,亦属事出有因,非故意违约,故江山公司现主张张某承担其起诉之前的逾期付款违约金缺乏依据,亦有失公平、诚信,不予支持。据此,该院于2010年4月12日作出(2010)沪一中民二(民)终字第1467号民事判决:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币25,093元,由上海江山大厦房地产有限公司负担。
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