（2012）肇鼎法莲民初字第4号
广 东 省 肇 庆 市 鼎 湖 区 人 民 法 院
民事判决书
（2012）肇鼎法莲民初字第4号
原告：肇庆市鼎湖区永安镇**一经济合作社（又名鼎湖区永安镇**一村民小组）。住所地：肇庆市鼎湖区永安镇永安村委会。组织机构代码*。
负责人：何*。
委托代理人：王*，贵州省*中心法律事务所法律工作者。
委托代理人：陈**，男，汉族，19**年7月12日出生，住广东省*。
被告：何*明，男，汉族，19**年11月26日出生，住*。公民身份号码*。
委托代理人：李秀全，广东浩业律师事务所律师。
原告肇庆市鼎湖区永安镇**一经济合作社诉被告何*明土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邹杰明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈杰幸，被告何*明及其委托代理人李秀全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称： 2007年8月12日，原告与被告签订自2007年9月1日至2037年8月31日止为期30年的土地使用租赁合同（实为土地承包合同），约定甲方（即原告）将永安镇计生办旁边空地2亩（经现场测量不止2亩）租给乙方（即被告）使用，被告不得将土地变卖或者抵押给第三人，如转让须经原告同意，否则甲方有权追究乙方的法律责任。因该合同签订时未履行民主议定程序召开村民会议表决，只得18名村民签名，因签订时该村登记在册户籍集体成员为210人，远未达到《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条“发包方将农村土地发包给本村集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本村集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡镇人民政府批准”的规定，因此已违反该条法律的强制性规定，所签订的合同按法应为无效。而且，在履行合同过程中，被告擅自改变土地性质用途，在未办理任何用地报建手续的前提下，将承包地进行违章建筑，共搭建了前后两排15卡商铺（第一排7卡，第二排8卡）出租收益（每卡年租7000元），被告搭建商铺出租收益的行为同样违反法律规定和合同约定。原告与被告协商因合同无效退还土地无果情形下，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》等相关法律法规，起诉请求：1、判令原、被告签订的《土地使用租赁合同》无效，涉及争议标的105000元。2、判令被告立即将涉案土地恢复原貌后腾退交还原告；3、本案诉讼费由被告承担。
原告举证如下：
1、《土地使用租赁合同》，证明原、被告签订的合同因违反民主议定原则应为无效合同；
2、村民大会会议决议记录，证明经召开村民大会表决一致同意因合同无效将涉案土地提前回收；
3、铺位照片，证明被告未经发包方同意擅自改变土地用途，将土地进行违章建筑建成商铺15卡出租收益的事实。
被告辩称：1、原、被告签订《土地使用租赁合同》是合法有效的。2007年8月12日，原、被告双方本着平等互利，精诚合作的原则，经充分协商且按民主议定的原则才签订；该合同经鼎湖区永安镇农村承包合同办理处进行了合同鉴证；该合同是双方当事人真实意思表示，并没有违反国家法律、法规的强制性规定。2、原告认为被告擅自改变土地性质用途，在未办理任何用地报建手续的前提下，将承包土地进行违章建筑，但原告没有提供相应的证据予以证明，因此其诉讼理由是不成立的。事实是：该土地被告承租前是永安圩镇市场旧址，地面已是硬底化，土地性质历史形成商业性，被告并没有改变其用途；合同内容很明显反映了双方当事人的合意就是投资建设，而且约定合同期满承租方一切不动产全部归还出租方所有；合同内容没有损害集体和村民利益，且当时的租金为每年每亩2500元，每10年为一个递增期，比当时市场价高了很多。3、被告自从租赁合同签订之日起收到原告起诉状日止，已有五年时间，被告承租初期投入了大量的资金，搭建了简易平房。五年来被告都按时交租，原、被告双方一直没有任何异议，双方都能按合同的约定全面履行自己的义务。4、原告以“因该合同签订时未履行民主议定程序召开村民会议表决，因此已违反了法律的强制规定”为由，试图主张所签订的合同无效。原告的主张是缺乏事实和法律依据的，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告举证如下：
1、《土地使用租赁合同》，证明合同上出租方有19名村民签名，其中黄美琼、何朗明、何蚊是当时该村村民代表，进一步证明合同签订时山塘一村民坚决执行了民主议定的原则，且该合同经鼎湖区永安镇农村承包合同办理处鉴定，合同也约定该用地可以进行不动产建设；
2、肇庆市鼎湖区永安镇永安村民委员会证明，证明经永安村委会核实，签订合同时原告村民代表人数为3人，他们是黄美琼、何朗明、何蚊。合同签订时符合《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第七条规定，需经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或2/3村民代表同意；
3、肇庆市鼎湖区永安镇永安村民委员会证明，证明涉案的2亩土地是永安旧市场用地，土地是水泥地，土地性质是商业用途；
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