（2012）佛顺法民一初字第6365号
广东省佛山市顺德区人民法院
民事判决书
（2012）佛顺法民一初字第6365号
原告XXX，女，19XX年X月X日出生，汉族，住香港XXXXXXXXX，香港永久性居民身份号码XXXXXXX。X
原告XXX，女，19XX年X月XX日出生，汉族，住广东XXXXXXXXXXXX，公民身份号码XXXXXXXXXXXX。
委托代理人XXX、XXX，广东今久律师事务所律师。
被告XXX，男， 19XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区XXXXXXXXXXXXXXXXX，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXX。
委托代理人XXX，广东言法律师事务所律师。
被告XXX县XXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司，住所地广东省XXXXXXXXXXXXXXXXX。
法定代表人XXX。
委托代理人XXX，广东方正联合律师事务所律师。
第三人XXXXXXXXXXXXXXXXX，住所地广东省XXXXXXXXXXXXXXXXX。
法定代表人XXX。
委托代理人XXX，广东方正联合律师事务所律师。
第三人XXX，男，19XX年XX月XX日出生，汉族，住广东省XXXXXXXXXXXXXXXXX，公民身份号码XXXXXXXXXXX。
委托代理人XXX、XXX，广东兆丰律师事务所律师。
原告XXX、XXX诉被告XXX、XXX县XXXXXX（亚太）房地产开发有限公司（以下简称XXX公司）、第三人XXX县农村信用合作联社（以下简称XXX信用社）、XXX因案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2012年5月14日立案受理后，依法由审判员陈海强担任审判长，会同审判员林降雄、人民陪审员区国沾组成合议庭适用普通程序，于2012年10月16日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人XXX、XXX，被告委托代理人XXX，第三人XXX信用社的委托代理人XXX到庭参加诉讼，被告XXX公司、第三人XXX经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，1994年5月6日，原告XXX与被告XXX公司签订《豪华住宅及铺位临时买卖合约》，约定原告向被告XXX公司购买位于广东省XXX市XXX县XXX镇XXX管理区的XXXXXX10座五楼D室，且分期支付购房款。1998年6月23日，原告与被告XXX公司就买卖房产的事宜在XXX县公证处办理公证。事后，原告依约在1998年7月付清了购房款。2001年7月15日，原告XXX与被告XXX公司再次签订协议书，确认原告已经付清房款，并将购买的房产从原来的房号变更为第二座五楼D室，房款不变。此后，2002年4月份，原告XXX实际上已经入住上述房产，并于2002年3月29日支付了办理房产证的费用，但一直没有领到房产证。2011年11月3日，佛山市顺德区人民法院发出（2011）佛顺法执字第12222号案公告一份，以被告未清偿到期债务为由，查封了被告名下的128套房产，其中包括原告购买的房产。后原告依法提出执行异议并提交相关证据，但被驳回申请。基于上述事实，原告认为，根据查封规定，原告对案涉房产未办理过户登记没有过错。佛山市顺德区人民法院不得查封并拍卖原告已付清全部价款并实际占有的房产。为维护自身的权益，特提起诉讼，请求判令确认原告已从被告处合法受让了XXXXXX二座五楼D室单位房产；确认上述房产不能作为被告XXX公司的财产被佛山市顺德区人民法院查封、拍卖，并终结对该房产的执行程序；被告XXX、XXX公司承担本案的诉讼费用。
被告XXX辩称，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查询、扣押、冻结财产的规定》第17条，第三人必须支付全部购房款，必须实际占有不动产，对未能办理房产登记没有过错，人民法院才不得查封、扣押，在本案中无法确认原告是否全额支付全部购房款；原告在未办理房产证方面存在过错，原告应在权利受到侵害之日起两年之内主张权利，本案在90年代签订的商品房买卖合同，一般约定在2000年以前办理产权登记，故原告应该在2002年之前提起诉讼要求办理房产过户，但原告经过12年都没有提起诉讼，是怠于行使权利，对没有办理产权登记存在过错；根据《中华人民共和国物权法》第九条，物权必须登记才有对抗效力，本案物权没有登记，不得对抗被告；案涉房屋并未确认已经交付，因此未能实际占有。被告不能确认公证书的真实性，买卖方时间不一致，应该是同一天，所以不予确认真实性。
第三人XXX信用社称，第三人XXX信用社核实案涉房屋有16户已经办理了抵押登记贷款，因此被告答辩事实不清，请求法庭维护抵押权人权利。
综合分析当事人的起诉和答辩，本院归纳本案的争议焦点如下：1.原告与被告XXX公司签订的商品房买卖合同是否合法有效？2.原告是否支付购房款并占有使用案涉房屋？3.原告针对未办理过户手续是否存在过错？4.是否存在原告获得案涉房屋所有权的阻却事由？5.第三人享有抵押权的权利范围？
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