（2012）佛顺法民一初字第6365号(5)
6.2012年8月10日，本院组织的现场调查笔录1份、相片35张。
原告：对上述材料的真实性、合法性没有异议，照片可以清晰的反映出各买受人实际占有、使用房屋的情况。
被告XXX：无法确认交楼的时候有无装修，交楼时与现状是否一致由法院依据现场的照片依法认定。从照片上看，绝大部分楼房都没有装修也没有人居住，所以原告根本没有实际占有、使用房屋。
第三人XXX信用社：以法院现场勘察为准。
在诉讼中，被告XXX没有提交证据。
经过庭审质证、辩证，本院对证据作如下认证：
原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14，来源、形式合法，与本案具关联性，能证明本案的事实，且能相互印证，本院予以采信。
第三人XXX信用社提交的证据1、2、3，来源，形式合法，能证明本案事实，本院确认该证据的真实性，但其证明内容需结合本院采信的其他证据予以审查。
本院依职权调取形成的证据1、2、3、4、5、6，依法应成为本案定案的依据。
根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：
被告XXX公司系于1993年7月24日成立的房地产开发公司，经营范围为对XXX县XXX镇XXX管理区10万平方米土地进行连片开发、建设商品住宅及配套设施。2002年5月20日，被告XXX公司取得《商品房预售许可证》。
1994年5月6日，原告与被告XXX公司签订《豪华住宅及铺位临时买卖合约》，约定由原告订购位于XXX县XXX镇XXX管理区XXXXXX第一期第10座五楼D室，房价为港币228500元。同年6月23日，原告与被告XXX公司签订《XXX市XXX镇XXXXXX豪华别墅买卖合同》，约定原告以房价港币228500元购买位于XXX县XXX镇XXX管理区XXXXXX第一期第10座五楼D室房屋一处，该合同同时约定其他权利义务。同年8月23日，XXX县公证处对6月23日，原告与被告XXX公司签订的《XXX市XXX镇XXXXXX豪华别墅买卖合同》进行公证。2001年7月5日，原告与被告XXX公司签订《协议书》，约定将原告已购买的第一期第10座五楼D室房屋转为第二座五楼D室房屋，楼价与原房屋价款一致。1995年12年12日，被告XXX公司向原告发出通知，要求支付平顶工程楼价的百分之二十。2002年3月4日、29日，被告XXX公司分别向原告发出《入伙通知书》、《收楼通知书》，通知原告收楼并办理入伙手续并交纳相关的房产费用、水电入户费、管理费、有线入户费等。1998年7月，原告依约向被告XXX公司全额支付了房屋价款港币228500元。原告接收案涉房屋并进行装修入伙，并办理了业主证，自2002年开始至2005年12月，原告向被告XXX公司逐月交纳相关水电费、管理费等费用。
被告XXX公司就案涉房屋办理房产证，证号为XXX号，案涉房屋对应的土地证号为博府国用（2007）XXX号。登记房屋所有权人为被告XXX公司。被告XXX公司以案涉房屋所对应的土地向第三人XXX信用社抵押贷款，并办理了抵押登记。
原告接收案涉房屋后，与其他业主向被告XXX公司以及有关部门主张，催促被告XXX公司为原告办理案涉房屋的房产证。由于案涉房产已经登记在被告XXX公司名下，并且该房产所对应的土地办理了抵押登记，案涉房屋的产权登记一直没有能转移到原告名下。
2011年，被告XXX向本院申请执行本院的（2010）顺法民二外初字第00013号民事判决书，被告XXX申请对陈瑞明、被告XXX公司强制执行，执行案号为（2011）佛顺法执字第12222号。2011年11月3日，本院在执行（2011）佛顺法执字第12222号案件过程中，查封了案涉的房屋及房屋对应的土地。
原告对（2011）佛顺法执字第12222号执行案查封案涉房屋提出异议，2011年12月16日，本院作出（2011）佛顺法执外异字第12号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告不服该裁定，起诉至本院，引起本纠纷。
第三人XXX信用社就本案案涉的房屋所涉的抵押权，以XXX县XXX镇南部房地产开发有限公司及被告XXX公司为被告，向XXX市中级人民法院提起诉讼，要求对案涉房屋及对应的土地享有优先受偿权。2012年8月24日，广东省XXX市中级人民法院作出（2011）惠中法民二初字第3号民事判决书，判决第三人XXX信用社对案涉的房产所对应的土地享有优先受偿权。
另查，2005年XXX县农村信用合作联社营业部、XXX县罗阳信用合作社、XXX信用合作社并入第三人XXX信用社，所有权利义务由第三人XXX信用社承接。
本院认为，针对原告与被告XXX公司签订的商品房买卖合同是否合法有效的问题。被告XXX公司系依法成立的房地产开发公司，其取得案涉房屋的预售许可，原告与被告XXX公司依照意思自治签订商品房买卖合同，没有违反法律规定，本院认定原告与被告XXX公司签订商品房买卖合同合法有效。
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