（2012）佛顺法民一初字第2788号(6)
根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：
被告XXXXX公司系于1993年7月24日成立的房地产开发公司，经营范围为对XXXXX县XXXXX镇XXXXX管理区10万平方米土地进行连片开发、建设商品住宅及配套设施。2002年5月20日，被告XXXXX公司取得《商品房预售许可证》。
1994年4月7日，原告与被告XXXXX公司签订《豪华住宅及铺位临时买卖合约》，约定以港币253100元的价格购买位于XXXXX市XXXXX县XXXXX镇XXXXX管理区的XXXXXXXXXX第一期第三座六楼A室房产，约定分期方式付款。2000年2月3日，原告与被告XXXXX公司签订协议书，约定将原订购的房产转换为案涉房产，房价为港币350000元，减去原告已付的房价款港币142359元，尚欠港币207641元，2000年2月3日，支付楼价款港币50000元，2001年12月前原告需支付尚欠的楼价款港币157641元。同日，原告与被告XXXXX公司签订《XXXXX市XXXXX镇XXXXXXXXXX楼宇买卖合同》对原临时合约和协议书进行确认，2000年4月21日，该合同于XXXXX县公证处公证。原告依照合同约定支付了案涉房产共计港币192359元。由于被告XXXXX公司没有依约交付案涉房产，故原告尚未支付剩余的楼款港币157641元。诉讼中，原告向法院提出申请，要求将剩余未付的案涉房屋的价款向法院的执行账户支付，如案涉房产确定权属为原告所有，则该支付的行为视为对案涉房屋的全部价款对待给付完毕，原告实际向本院的执行账户提前支付了剩余楼款共计港币157641元。
被告XXXXX公司没有依照该合同约定交付案涉房产并办理产权登记。原告遂通过向被告XXXXX公司及相关政府部门主张被告交付案涉房产并办理相关产权证。自2001年至本纠纷之前的期间，原告多次至案涉房产进行察看和管理。
被告XXXXX公司就案涉房屋办理房产证，证号为XXXXX号，案涉房屋对应的土地证号为博府国用（2007）XXXXX号。登记房屋所有权人为被告XXXXX公司。被告XXXXX公司以案涉房屋及所对应的土地向第三人XXXXX信用社抵押贷款，并办理了抵押登记。
针对案涉房屋不能办理产权过户手续问题，原告与其他业主向被告XXXXX公司以及有关部门主张，催促被告XXXXX公司为原告办理案涉房屋的房产证。由于案涉房产已经登记在被告XXXXX公司名下并且案涉房屋及对应的土地已经办理了抵押登记，案涉房屋的产权登记一直未能转移到原告名下。
2011年，被告XXXXX向本院申请执行本院的（2010）顺法民二外初字第00013号民事判决书，被告XXXXX申请对陈瑞明、被告XXXXX公司强制执行，执行案号为（2011）佛顺法执字第12222号。2011年11月3日，本院在执行（2011）佛顺法执字第12222号案件过程中，查封了案涉的房屋及房屋对应的土地。
原告对（2011）佛顺法执字第12222号执行案查封案涉房屋提出异议，2011年12月16日，本院作出（2011）佛顺法执外异字第37号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告不服该裁定，起诉至本院，引起本纠纷。
第三人XXXXX信用社就本案案涉的房屋所涉的抵押权，以XXXXX县XXXXX镇南部房地产开发有限公司及被告XXXXX公司为被告，向广东省XXXXX市中级人民法院提起诉讼，要求对案涉房屋及对应的土地享有优先受偿权。2012年8月24日，广东省XXXXX市中级人民法院作出（2011）惠中法民二初字第3号民事判决书，判决第三人XXXXX信用社对案涉的房产所对应的土地享有优先受偿权。
另查，2005年XXXXX县农村信用合作联社营业部、XXXXX县罗阳信用合作社、XXXXX信用合作社并入第三人XXXXX信用社，所有权利义务由第三人XXXXX信用社承接。
本院认为，针对原告与被告XXXXX公司签订的商品房买卖合同是否合法有效的问题。被告XXXXX公司系依法成立的房地产开发公司，其取得案涉房屋的预售许可，原告与被告XXXXX公司依照意思自治签订商品房买卖合同，没有违反法律规定，本院认定原告与被告XXXXX公司签订商品房买卖合同合法有效。
针对原告是否支付购房款并占有使用案涉房屋的问题。通过本院查明的事实可以认定，原告按照合同约定支付案涉房屋的价款，虽然其至起诉之时未支付完毕，但诉讼中原告向被告XXXXX公司进行了尚余房款的支付。对于起诉之前尚未支付全部的价款，是否不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条规定中的“全部价款”的问题，应做如下分析。所谓全部价款并不等同于财产总价，只要第三人已经履行完毕了合同约定的履行义务，没有过错，就应当视为其在合同尚未履行完毕的特定时间点，已经给付了其应当给付的全部价款。本案中原告依照合同如实履行了支付义务，在发生本纠纷之前其均每期按照合同约定支付价款，故应认定原告在起诉之前已经按照合同约定的支付义务全部支付了其应支付的价款。由于原告主张确定案涉房产的权属归其所有，则其应当支付该房产的全部价款，原告在诉讼中已经提前于合同约定支付了剩余的全部购房款。所以本院认定原告已经支付了案涉房屋的全部价款。至于原告是否实际占有使用案涉房屋的问题。原告系香港居民，并非居住XXXXX市，对案涉房屋的占有和使用应该从宽理解并认定，虽然被告XXXXX公司没有向原告交付案涉的房屋，但原告通过实际进入案涉房屋并进行一定的管理，同时就该房屋向被告XXXXX公司及有关部门提出正式交付房产并办理过户登记的主张。因此，本院认定原告已经尽其所能，提出实际占有及使用案涉房产的主张并予以实施，故本案中，可以认定原告的有关行为，已产生《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条规定中的“实际占有”的法律效果。
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