（2013）沪高民四(商)终字第3号
上诉人（原审被告）上海中油企业集团有限公司，住所地上海市长宁区长宁路1488弄6号707室。
法定代表人翁天波，该公司总裁。
委托代理人任元，系上海中油企业集团有限公司职员。
委托代理人顾叶青，上海市长江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上铁新建工业工程公司，住所地上海市虬江路1150号（局南村四号）。
法定代表人周洪扬，该公司经理。
委托代理人梁山，北京市中咨律师事务所上海分所律师。
上诉人上海中油企业集团有限公司（以下简称中油公司）因与被上诉人上铁新建工业工程公司（以下简称新建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海铁路运输中级法院（2012）沪铁中民初字第2 号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年3月18日立案受理后，依法组成合议庭，并于2013年4月15日公开开庭审理了本案。中油公司的委托代理人顾叶青、任元，新建公司的委托代理人梁山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2000年11月15日，新建公司与中油公司签订一份《横向合作合同》及《横向合作合同的<补充协议>》，约定新建公司将其所有的位于上海市徐汇区中山西路2259号（现为凯进路151号），建筑面积为3,670.57平方米的独立五层办公楼出租给中油公司，合同期限二十年，自2001年2月1日至2020年12月31日。合同还约定，新建公司委派45名职员参与中油公司经营。但经查明，新建公司并未实际委派。合同期前五年，即2001年至2006年，中油公司每年以承担新建公司名义上委派至中油公司处服务的45名职工的年额定工资的形式向新建公司支付租金人民币650,000元，支付方式是半年支付一次。后十五年，即2006年至2020年支付金额及支付方式届时另行商定。
2003年9月8日，新建公司与中油公司又签订了一份《补充协议》，约定从2006年至2010年，中油公司仍向新建公司每年支付人民币650,000元租金，2011年1月1日起，根据物价指数上涨行情，另行商定租金及支付方式。
2009年10月16日，新建公司起诉至上海铁路运输法院，要求判令解除其与中油公司之间的租赁关系，后又申请撤诉，上海铁路运输法院于2010年5月11日裁定准许新建公司撤回起诉。
关于2011年1月1日后的租金支付标准及支付方式，新建公司与中油公司曾进行多次协商，但未果。2011年1月4日，新建公司又向上海铁路运输法院起诉，要求解除《横向合作合同》。2011年5月23日，新建公司将诉请变更为：请求法院判令中油公司2011年至2012年每年向新建公司支付人民币2,900,000元租金，支付时间为每年1月10日。
在上海铁路运输法院审理期间，新建公司提出申请，要求对涉案办公楼的市场租赁价格进行评估，并表示以该评估价来确定2011年及2012年中油公司应付的租金。据此，上海市高级人民法院委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司对该幢办公楼的市场租金进行评估。评估结果为：年总租金为人民币2,455,000元。新建公司遂又于2011年12月12日变更诉请为：请求法院依据评估价判令中油公司2011至2012年每年支付新建公司人民币2,455,000元，评估费用由新建公司、中油公司各承担50％。
另查明，新建公司与中油公司双方还签订过一份《房屋租赁合同》，该合同约定的租赁期限、租金及支付方式与《横向合作合同》基本一致。
再查明，隶属新建公司的十余名职工在中油公司下属物业公司上班，每月工资由新建公司支付。
还查明，2010年11月15日、12月3日，中油公司两次发告知函给新建公司，表示合同中双方关于2011年1月1日以后租金的约定条款中所指物价上涨指数应根据上海市人民政府公布的上一年度即2010年房地产价格指数中办公楼房屋租赁指数统计数人民币867,100元来确定。据此，中油公司从2011年1月至2012年3月，按照以往每季度支付一次房租的交易习惯，每季度支付新建公司人民币216,775元，共支付了人民币1,083,875元。
原审法院认为，双方当事人之间的法律关系应当根据合同约定的双方权利义务特征来判断。所谓房屋租赁合同系指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。本案中，新建公司与中油公司之间签订的合同名为《横向合作合同》，但合同的内容主要是新建公司将房屋交与中油公司使用，中油公司定期支付场地使用费，合同约定的双方权利义务及合同的实际履行情况都符合房屋租赁合同关系的法律特征。虽然新建公司有十余名职工在中油公司下属物业公司工作，但工资由新建公司支付，双方没有实质的合作经营关系。故新建公司与中油公司之间系房屋租赁合同关系，本案系房屋租赁合同纠纷。
本案一审中的争议焦点是：2011年1月1日至2012年12月31日，中油公司应按照什么标准来支付房屋租金，支付方式如何确定。
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