（2013）沪高民四(商)终字第3号 (2)
新建公司认为，本案只能参照租赁合同来调整，根据《横向合作合同》及2003年的《补充协议》的相关约定，2011年以后租金由双方另行商定，商定的基础是考虑物价上涨因素，由于订立合同时考虑到铁路企业要以租养工，因此当时定的是以工资总额的形式来支付租金，从合同本意来看不应按照办公楼租金上涨指数来确定而应当参照工资上涨指数确定。新建公司认为根据合同法第六十一条、第六十二条的规定，应按照市场租金价格来确定2011年至2012年的租金，即按评估价人民币2,455,000元每年的金额来确定租金。关于支付时间，新建公司认为应在每年年初支付。
中油公司不认可新建公司的主张，其认为2003年双方签订的《补充协议》第5条对租金作了约定，即按照物价指数上涨行情商定，虽然对此条款理解不一，双方不能协商一致，但不能偏离合同本意，对租金的确定还是应当以合同约定为依据。新建公司自行提出对办公楼的市场租赁价进行评估，并自行要求中油公司按照评估结果来支付租金没有事实依据和法律依据。2001年双方签订合同时，房屋状况很不好，中油公司对房屋本身及各种配套设施的改善投入了许多资金，且十二年前的房屋租赁行情与现在不同，合同签订的租赁期是二十年，在此期间，关于租金的涨跌双方都要承担风险。新建公司主张中油公司按照市场租赁价格来支付租金对中油公司显失公平，中油公司是为了自用和转租才承租办公楼的，对外转租的价格远低于市场价格，中油公司还承担许多运营成本，而新建公司无视合同约定，无视转租的实际情况，单方要求中油公司按市场价支付租金是不公平的。关于支付方式，近几年中油公司一直是按季度支付并形成了惯例，双方也一直遵循此惯例，现在新建公司主张一年支付一次租金没有法律依据和事实依据。
原审法院认为，租金是房屋租赁合同中最主要的条款，应由双方自行协商。在双方就租金未达成新的协议之前，中油公司实际占用并使用了房屋，应当要支付使用费。本案中，2000年双方签订合同时，房屋为毛坯房，周边道路设施不配套，没有电梯，停车位少，中油公司对房屋本身及各种配套设施的改善投入了资金，并成立了物业公司进行管理，对设备进行日常维护等。出具评估报告的上海八达国瑞房地产土地估价有限公司是上海市高级人民法院指定的评估单位，该评估报告是根据办公楼所处的地理位置、周围环境及交通条件、基础设施、大楼外观及内部装饰、内部配置等因素，采用市场比较法，选择与该办公楼地处同一商圈、用途相同、结构相同的多个租赁案例作比较，最终按评估规范综合确定租金金额。整个评估程序符合法律规定，该评估价格具有一定的科学性、客观性、公正性与合理性。但该评估报告是基于房屋的现状作出的价格评估，而不是对毛坯房的评估，正因为中油公司的资金投入和管理才形成了房屋的现状，而据此作出的评估价明显高于毛坯房的价格，且毕竟双方原合同中还有十年的租期，根据常理，租赁房屋中长期合同的价格一般也应当低于短期租赁的价格。新建公司主张中油公司按照评估报告确定的市场租赁价格来支付房屋使用费对中油公司来说有失公平。虽然评估报告确定的评估价格的有效期限仅为一年，对于2011年1至10月以及2012年11月3日以后的市场价格并未作出评估。但原审法院认为，房地产租赁市场的价格相对稳定，评估报告确定的市场价格仍具有一定的参考作用。
综上，原审法院认为，房屋租赁合同中租金是合同的主要内容，收取租金是新建公司签订合同的主要目的，在双方不能协商一致的情况下，对中油公司实际占用房屋期间的费用应当按照市场价格予以确定。原审法院综合考量双方在前十年履行合同的价款、该合同签订时的市场环境、中油公司在合同履行期间的投入和管理对租赁价格的影响、涉案办公楼及其周边的市场租赁价格、合同的租赁年限以及双方多次协商的结果，对房屋使用费的具体金额酌情判处，在市场价的基础上总体酌情降低10％，予以适当调整。
原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（二）项的规定，判决：1、中油公司在判决生效后十日内向新建公司支付2011年1月至2012年12月的房屋使用费人民币4,419,000元。扣除中油公司已支付给新建公司的人民币1,083,875元，中油公司还应向新建公司支付人民币3,335,125元；2、新建公司的其他诉讼请求不予支持。
中油公司上诉认为，原审判决有误。1、关于本案租金如何调整问题，双方当事人在合同中已经明确约定，新建公司不能单方面不认可。法院要调整，只能在当事人约定的物价上涨指数的框架下裁判，而不能参考评估单位参照市场价作出的评估结论。2、本案评估系新建公司单方面申请，中油公司对该评估不予认可，而且原审法院作出判决时该评估报告已经过了有效期，不能成为裁判依据。并且法院下判时仅按市场价调低了10%，明显偏袒新建公司。据此，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回新建公司的全部诉讼请求。
新建公司答辩认为，原审判决正确。1、关于租金调整问题，在《横向合作合同》中对后十五年的租金约定“届时再另行商定”，在《补充协议》中约定“根据物价指数上涨行情，另行商定年额定合作劳务费及其支付方法”。前述约定都是不明确的，所以双方当事人之间才产生了争议甚至涉讼。2、新建公司依法申请评估，评估单位由上海市高级人民法院委托，评估程序合法，评估结论有效，可以作为法院定案依据。法院在评估结论的基础上还降低了10%，实际是过多照顾了中油公司的利益。据此，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
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