（2013）一中民终字第05382号
北京市第一中级人民法院
民事判决书
（2013）一中民终字第05382号
上诉人（原审被告）贾X，男，1980年8月出生。
被上诉人（原审原告）梁X，女，1982年6月出生。
上诉人贾X因与被上诉人梁X房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第2192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，现已审理终结。
梁X在一审法院起诉称：2012年7月16日，贾X与我通过北京X房地产经纪有限公司居间介绍签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定我将我所有的坐落于北京市海淀区X号房屋（以下简称X号房屋）以339万元的总价卖与贾X，合同签订3个月内我将原有户口迁出该房屋，户口迁出当日，贾X将房屋尾款20万元支付完毕，逾期履行的，违约方承担房屋总价款日万分之五的逾期违约金。合同签订后，我依约履行合同义务，并于2012年10月19日将户口迁出该房屋，但贾X却以我逾期迁出户口为由拒绝支付房价尾款20万元，我与贾X协商沟通无果。现我诉请法院判令贾X支付房价尾款人民币20万元并支付逾期支付购房款违约金人民币30
510元，诉讼费由贾X承担。
贾X在一审法院答辩称：双方签订的房屋买卖合同及补充协议真实合法有效；补充协议约定梁X迁出户口是我支付尾款的附加条件，20万元尾款已从房款转变为梁X迁出户口的违约金；梁X违约，依法应当承担违约责任，贾X不支付尾款。综上，请求法院驳回梁X诉讼请求，梁X承担本案诉讼费。
一审法院审理查明：2012年7月16日，梁X（出卖人）与贾X（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定出卖人所售X号房屋；成交价格为339万元；签约当日买受人支付定金1万元，剩余定金9万元于2012年7月16日支付；买卖双方应于2012年8月15日前办理申请该房屋的所有权转移登记手续；买受人以自行交接的方式于2012年8月15日支付出卖人购房款249万元，买受人以资金监管的方式，于2012年8月15日前支付出卖人购房款80万元；出卖人于办理完该房屋所有权转移登记手续后3日内将该房屋交付买受人；双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金；任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金法则或按本合同成交价格的20%向违约方索赔。当日，双方签订补充协议，约定甲方在签订合同起三个月内把户口移出该房屋，户口迁出当日，乙方支付尾款20万元，如乙方未支付视为乙方违约，如甲方未移出视为甲方违约，违约责任执行主合同的违约条款。
合同签订后，贾X于2012年7月22日支付定金10万元，当月30日双方办理了房屋所有权转移登记手续，贾X支付了购房款229万元，次日双方办理了土地使用权登记手续。梁X于2012年8月2日将X号房屋交付给贾X，于2012年10月19日将户口迁出X号房屋。梁X于10月底11月初向贾X催要过剩余购房款20万元，贾X至今未支付。
审理中，贾X主张双方就户口迁出时间专门做出约定是因为其孩子上小学户口需迁入X号房屋内，认可其户口在2012年9月以前迁入了X号房屋，孩子9月1日上学。梁X主张其因出差无法按时办理户口迁出，与贾X电话联系迟延几日，贾X未明确答复；贾X认可梁X给其打过电话说要延迟几天，但其并未同意。
上述事实，有双方当事人陈述及房屋买卖合同、补充协议、户口本、居间合同等证据材料在案佐证。
一审法院判决认定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。梁X与贾X签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思的表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，对双方具有约束力。梁X将房屋交付给贾X、为其办理了产权转移登记手续，并已将户口迁出，贾X应将全部购房款交给梁X。现梁X要求贾X支付剩余购房款20万元，有事实及法律依据，法院予以支持。虽梁X迟延了3日将户口迁出，但贾X以此为由主张尾款20万元已经全部从房款转变为违约金，缺乏合同与法律依据，其拒付剩余20万元购房款，法院不予支持。梁X迁出户口后向贾X催要购房款，贾X至今未付，构成违约，梁X有权自户口迁出之次日起按照日万分之五的标准要求贾X支付违约金。现梁X仅主张违约金30
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