（2012)深宝法松民初字第9号
原告深圳市凯X机械有限公司。
法定代表人杨某，该公司总经理。
委托代理人李某，河南三X通正律师事务所律师。
委托代理人柳某晓，广东法X律师事务所律师。
被告创X电子（深圳）有限公司。
法定代表人袁某光，该公司总经理。
委托代理人赵某，广东君X律师事务所律师。
原告深圳市凯X机械有限公司与被告创X电子（深圳）有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李某，被告委托代理人赵某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2009年8月24日订立《租赁合同》，原告将位于松岗街道塘X涌工业区的厂房三楼一层，面积1100平方米，办公楼三层整层，面积280平方米，宿舍楼四楼一层，厂房结构为框架结构，水电齐全出租给被告使用。租赁期限从2009年10月1日至2012年10月1日。从2012年3月1日起，被告拒不支付租金，水电费也拒绝缴纳，为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：1、被告支付原告拖欠的2012年3月1日至2012年7月31日之间的租金71,750元；2、解除原告与被告的租赁合同，原告不退还保证金14,350元；3、被告支付原告一个月租金即14,350元作为补偿金；4、被告支付原告拖欠的2月份水费218元、2月份电费3,372元、2012年3月1日至7月31日管理费21,000元；5、案件受理费由被告负担；以上合计125,040元。
被告辩称，被告2012年2月28日在原告的胁迫下搬出了厂房。因为新股东的加入，我方发现实际使用的厂房面积与合同上的面积不符，我方告知了原告，但是原告一直不予理会，后来原告就对被告停水停电，我方无法正常经营，只好提出解除合同。
经审理查明，2009年8月24日，以原告为甲方，被告为乙方，签订一份《租赁合同》，约定由原告提供位于松岗街道塘X涌工业区的厂房三楼一层，面积1,100平方米，办公楼三层整层，面积280平方米，宿舍楼四楼一层，厂房结构为框架结构，水电齐全，租赁给被告兴办工厂使用。租赁期为：2009年10月1日至2012年10月1日，共3年。厂房、宿舍租金为：厂房、办公室单价每月每平方米7.5元，宿舍一层4,000元，合计金额RMB14,350元整。付款方式为：合同签订后，被告即交一个月押金给原告做保证金，人民币14,350元；租金、水费、电费、管理费应于每月5日前交清，原告出具收款收据；电梯的保养、维修、年审费用每月1,000元；保安费、清洁费、电工等公共管理费用每月3,200元。原告责任为：代收水电费，电费每度RMB1.5元，水费每吨RMB4.5元。违约责任约定如被告拖欠租金达一个月的，原告有权单方解除合同，并且收回租赁物，不退还保证金。租赁期未满，因被告原因终止本合同时，被告应补偿甲方一个月租金作为赔偿，双方应签订终止合同书。
另查明，原告主张被告欠交原告2月水电费，提交《收款通知单》一张，显示创X公司2012年2月的租金、管理费18,550元，水费218元，电费3,372元。被告对《收款通知单》不认可，辩称没有收到该张《收款通知单》，因为其在2月28日搬走的时候已经结清所有的费用，钥匙也交回给了原告。被告针对自己的上述主张，向本院提交照片两张和光盘一份。被告公司保安队长刘某认可光盘视频中对话中的甲方的证词为其所说，对方为原告公司保安队长孙某龙，一同去的还有其队员靖某帅，靖某帅认可。原告对照片和光盘不认可，辩称原告是将厂房完全租给被告，不清楚被告使用到什么时候。
再查，原告出租给被告的厂房没有房产证或规划许可证。原告向本院提交《见证书》一份。显示1999年7月23日，松岗镇XX发展总公司将位于松岗镇塘X冲村，面积为6,880平方米的地块转让给杨某和麦某太使用。
以上事实，有原、被告的当庭陈述、《租赁合同》、《收款通知单》、照片、光盘、《见证书》等证据在卷证实，并经庭审举证、质证，足以认定。
本院认为，合法签订的合同，合同有效应受法律保护，违反法律、行政法规的强制性规定的合同应认定为无效合同。根据法律规定，出租人就未取得房地产证或者建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原告在法律规定期间内未能提交证据证明其出租给被告的厂房已经取得房地产证或建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设。因此，原、被告签订的《租赁合同》违反了法律强制性规定，应为无效合同。合同虽然无效，但被告实际使用了涉案房产的占用费和由此发生的水电费，被告应当予以支付。关于被告搬离涉案房产的时间。被告主张在2012年2月28日搬离但其提交的照片和光盘均属单方制作，证人孙某及靖某帅均属被告公司员工，和被告有利害关系，故对照片和光盘本院不予采信。但，同样原告应就被告实际使用厂房的时间进行举证证实。如被告在2012年3月至7月仍在使用原告厂房进行生产经营的话，那么必然会产生水电费用，而在本案中原告并未主张，也未能提交3月至7月有发生水电费用的证据证明，因此可以推定为被告在3月至7月没有使用该涉案房屋，故本院对被告主张已于2012年2月28日搬离原告厂房的意见，本院予以采纳。因此被告要求原告支付拖欠的2012年3月1日至2012年7月31日之间的租金的诉请；解除双方《租赁合同》，原告不退还保证金的诉请；支付一个月租金即14,350元作为补偿金的诉请；支付2012年3月1日至7月31日管理费的诉请，均没有法律依据，本院不予支持。
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