（2012）深宝法民三初字第576号
原告肖某娟，女。
委托代理人杜某骑，广东广X律师事务所律师。
委托代理人郭某丽，广东广X律师事务所律师。
被告彭某云，女。
委托代理人方某，广东财X东方律师事务所律师。
第三人中X地产代理（深圳）有限公司。
法定代表人赖某强，董事长。
委托代理人，黎某，男。
原告肖某娟诉被告彭某云房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨继周独任审理，于2012年5月17日公开开庭进行了审理，原告委托代理人杜某骑、被告的委托代理人方某到庭参加诉讼。案件审理过程中，发现中X地产代理（深圳）有限公司与本案的处理结果有法律上的利害关系，故依法追加其为第三人参加诉讼，并于2012年7月12日再次公开开庭进行审理，原告委托代理人杜某骑、第三人的委托代理人黎某到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，被告于2011年12月8日经中X地产代理(深圳)有限公司(以下简称中X地产公司)中介与原告签订《二手房买卖合同》和《资金托管协议》，将被告位于深圳市宝安区西乡街道西乡大道碧海富通城 E栋17X房卖给原告(深房地字第50002993X号)。合同签订后，原告按约支付了买房定金8万元。而被告只向原告出具了2万元定金收据，未按合同约定向原告出据另具6万元定金收据。按合同约定，被告应向原告出具全部定金收据，并在合同签订后提供资料配合原告申请银行按揭贷款、开立按揭银行的付款帐户，办理委托担保公司赎楼注销房产原抵押登记等手续，然而，被告未按合同履行上述义务。原告委托中X地产公司打电话及发催告函要求被告履行合同，但被告也未履行，并明确表示房子不卖了，也不愿支付违约金。被告收取定金后违约不履行合同，损害了原告的合法权益。且据查被告房产因担保贷款纠纷已被查封，其根本不能履行合同。按双方签订的《二手房买卖合同》第十一条规定，原告有权解除合同并要求被告按购房合同价款的20%支付违约金。为维护原告合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告签订的《二手房买卖合同》，被告按购房合同价款的20％支付违约金人民币324000元给原告；2、本案诉讼费由被告承担。
被告口头答辩称，1、本案属于原告违约，被告不应支付原告违约金。2、原、被告签订的合同是无效合同，因被告出卖的房产属于夫妻共同财产，在签订合同时只有被告个人签字，该合同属于效力待定合同，其共有人即被告的丈夫明确表示不同意出卖涉案房产，所以原告和被告之间签订的合同属于无效合同。3、根据合同法的相关规定，原、被告约定定金条款以及违约条款，在本案的诉讼请求中X告实际上已经主张了定金条款，所以不能重复要求被告承担违约责任，且原、被告双方约定的违约金与原告的实际损失相差太大，双方没有约定违约金，原告主张的违约金过高，所以请求法庭驳回原告的诉讼请求。
第三人发表意见称，第三人作为涉案房产交易的居间方已经确实妥善地完成居间义务，并促成原、被告双方签订深圳市二手房买卖合同。在合同签订后，第三人积极地协助原、被告履行合同，但由于被告在签署合同后拒绝履行合同约定的事宜，从而导致涉案合同无法继续履行，该合同无法履行第三人不应承担任何责任。第三人依据原、被告及第三人所签订的资金托管协议，现在仍托管定金2万元，第三人请求法庭对托管在第三人处的2万元定金依法进行处理。
经审理查明，2011年12月8日，原告肖某娟与被告彭某云签订《二手房买卖合同》，约定原告向被告购买深圳市宝安区西乡大道碧海富通城E栋17X房，成交价为162万元。原告同意在本合同生效之日起当日向被告支付定金2万元，在合同生效后五日内（含当日）再向被告支付定金6万元。本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依原被告双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，原告将定金支付给监管方或打入被告已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为被告本人已收讫定金，被告应向原告出具定金收据，被告拒绝向原告出具定金收据的，不影响定金的生效。双方确认涉案房产处于抵押状态，原告同意被告委托担保公司担保融资赎楼，被告须于签署本合同之日起五日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续。双方还约定，如被告未按照合同约定的期限履行义务超过五日，原告可解除合同并选择要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已支付的定金。原被告双方在合同最后特别约定，被告负责物业赎楼所产生的全部费用，被告负责一手的办证费用。
上述合同签订同一天，原被告与第三人还签订了《资金托管协议》，约定同意将定金2万元（含交楼押金2万元）交由第三人托管。原告即于当天向第三人交纳了2万元定金。
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