（2012）浙商外终字第66号
浙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2012）浙商外终字第66号
上诉人（原审被告）：骑士酒店集团（××）投资管理有限公司。住所地：香港特别行政区皇后大道××室。
法定代表人：冯××。
委托代理人：郭××。
被上诉人（原审原告）：杨××。
委托代理人：赵××。
委托代理人：徐××。
上诉人骑士酒店集团（××）投资管理有限公司（以下简称骑士××）为与被上诉人杨××承包合同纠纷一案，不服宁某市中级人民法院（2011）浙甬商外初字第57号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年11月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2012年11月19日公开开庭进行了审理。上诉人骑士××的委托代理人郭××，被上诉人杨××及其委托代理人赵××到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：杨××系宁某市鄞州下应汇金九九旅馆（以下简称汇金九九旅馆）业主，其位于宁波市××号的经营场地系向某某富豪房地产开发有限公司（以下简称富豪某某）和宁某色母粒有限公司（以下简称色母粒公司）租赁。2010年6月20日，杨××与骑士××签订一份《承包某某合同书》，约定：汇金九九旅馆由骑士××整体承包某某，骑士××自主经营，独立核算，自负盈亏。骑士××根据需要，由杨××协助将现有营业执照由个体工商户变更为有限公司性质。合同期限为2010年7月1日起至2017年5月27日止，承包费为每年40万元，承包押金10万元，第一年承包费于交接完成后3个工作日内支付，其余承包费于下年开始前1个月内付清。房屋租金根据杨××与富豪某某和色母粒公司签订的《房屋租赁合同》，由骑士××履行。骑士××如有经营需要，在不损坏房屋结构的前提下，进行改造更新及在所属区域内新建经营场所，须提出更新改造、新建方案，经杨××同意后实施。杨××原则上应当同意骑士××的方案。无故提前解除合同或有严重违约行为的，须向对方支付违约金120万元。该《承包某某合同书》抬头注明王某某为骑士××的授权代表人，落款盖有骑士××印章，并加王某某签名。同日，骑士××与刘某某、王某某签订一份《协议书》，约定骑士××以其名义与杨××签订的《承包某某合同书》，系受刘某某、王某某委托，该合同的实际权利义务全部由刘某某、王某某承担。刘某某、王某某将汇金九九旅馆加盟骑士××的骑士品牌，作为双方之前于2010年3月31日签订的《骑士酒店（宁某店）加盟合同》中“99开心客栈宁某邱隘店”的替代店。2010年7月1日，杨××和王某某就汇金九九旅馆及杨××转租给相邻的推拿店、快餐店等承租户的水电度数进行核对确认。同年7月15日，杨××向刘某某出具一份《收据》，载明收到刘某某第一年（2010年7月1日-2011年6月30日）承包费40万元和承包押金10万元。9月18日杨××和王某某签署了一份《清算凭证》，载明已完成杨××与富豪某某、色母粒公司及杨××与推拿店等承租户的租金清算。2010年9月20日，杨××与王某某签署了一份《财产清单》，双方就汇金九九旅馆的财产进行了交接。同日，杨××向刘某某出具一份《承诺书》，承诺其与推拿店等四家承租户订立的房屋出租协议中应收取的房租由刘某某收取。王某某在该《承诺书》中加注“同意该房租由刘高某某为本人收取”。2010年11月15日，王某某向杨××出具《收据》，载明收到富豪某某开具给杨××的租金发票（2010年11月28日-2011年5月27日）。2011年1月6日，王某某又出具《收据》，载明收到杨××代收的推拿店和水产超市一个季度的租金。
杨××与富豪某某签订的《租赁合同》约定，租金逐年递增，其中2011年5月28日至2012年5月27日的年租金为294000元，2012年5月28日至2015年5月27日的年租金按上年价格递增5%，杨××在每年4月28日、10月28日前各付年租金的1／2。在合同签订日杨××暂交水电押金3万元，租赁期满结清费用、交还房屋后无息退还。杨××与色母粒公司签订的《房屋租赁合同》约定，租期8年（2009年7月1日至2017年6月30日），前3年每年租金10万元，第四年起每年递增5%。第一年每季度付一次租金，第二年起每半年支付一次，先付后用。杨××向富豪某某支付了自2011年5月28日至2012年11月27日的租金448350元，向色母粒公司丁了自2011年7月至2012年6月的租金10万元。期间，富豪某某两次向杨××发送《催款通知》，要求杨××及时缴纳租金。
另查明，汇金九九旅馆门面装饰为“开心客栈”的风格，楼顶的“开心客栈”广告牌穿越顶楼墙体。4楼阁楼拆除了原来东西方向的4支隔墙，另砌纵横方向的隔墙各4支，其中一间阁楼还贴有瓷砖；旅馆3楼、1楼及与旅馆相邻的“好吃来”快餐店的部分墙面渗漏。杨××认为上述结构改变、毁损或渗漏均因骑士××行为所致，骑士××则认为与其无关。2011年2月24日，杨××委托律师向骑士××发函，称骑士××存在未按约付款等多种违约及违法行为，要求骑士××承担违约责任并赔偿损失。3月20日，杨××本人致函骑士××，称骑士××擅自对旅馆4层阁楼多处墙体、门窗进行拆除、改装，要求恢复原状。5月6日，杨××又委托律师向骑士××发函催讨房租。6月9日，杨××通过律师函要求骑士××归还营业执照副本、卫生许可证、治安许可证等证件，以备年检之需。还查明，2011年3月18日，刘某某以杨××知晓并认可其为《承包某某合同书》的实际承包人为由，诉至宁某市江东区人民法院，请求确认其为《承包某某合同书》的实际承包人。该院以刘某某的诉讼请求缺乏事实和法律依据为由，驳回刘某某的诉讼请求。刘某某不服，提出上诉，宁某市中级人民法院第624号民事判决驳回其上诉，维持原判。
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