（2012）衢柯行初字第22号(2)
13、衢州××住房和城乡建设局衢建拆裁字（2012）10号城市房屋拆迁行政裁决书、送达回证一份，证明被告已作出裁决且已送达给原告。
14、中共衢州市委衢委发（2011）17号文件，证明被告机构变更的情况。
适用法律依据：《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第十八条、第二十九条、第三十一条至三十六条、第四十八条、第五十条。
原告吴××诉称，被告所作的行政裁决，存在以下违法之处：1、作为行政裁决的前置文件--拆迁许可证违法；2、行政裁决的依据之一，房屋评估报告存在重大违法，理由如下：未按市场比较法进行评估，造成得出的报告与被拆迁房屋的实际价值存在较大差异；评估机构选择错误，未经原告同意及委托，评估机构对原告房屋作出评估是违法、无效的；评估时点错误，在拆迁许可证多次延期的情况下，应当选择最后一次的延期时点进行评估，确定该房产在拆迁时的市场价值；评估公司评估时未进行证据保全。综上，原告认为被告所作的行政裁决违反法律法规，要求：一、撤销被告所作的衢建拆裁字（2012）10号城市房屋拆迁行政裁决书；二、诉讼费用由被告承担。
原告向法院提供的下列证据证明所主张的事实：
1、原告的身份证一份，证明原告的身份；
2、衢州××住房和城乡建设局衢建拆裁字（2012）10号城市房屋拆迁行政裁决书一份，证明被拆迁房屋已由被告作出裁决。
被告衢州××住房和城乡建设局辩称，1、第三人衢州××土地储备中心是市政府设立的具体实施收回国有土地使用权的事业单位，作为拆迁人，完全符合法律的规定，因此，拆迁许可证不存在违法；2、评估报告符某某定。关于评估方法问题，本案中的拆迁房及安置房屋不具备采用市场比较法进行评估，评估公司采取了符某某定的评估方法进行评估。关于评估机构的选择问题，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款的规定，被拆迁人应为复数，如为单数，就无须投票，拆迁人与被拆迁人未共同选定评估机构的，由被告随机确定。本案中因未共同选定评估机构，被告采用抽签方式选定评估机构，符某某定。关于评估时点的问题，本案拆迁非分期分段实施，因此，按房屋拆迁许可证颁发时作为估价时点，符某某定。综上，被告的拆迁裁决行为，事实充分，适用法律法规正确，程序合法，要求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人衢州××土地储备中心述称，同意被告的答辩意见，原告要求确认被告行为违法的理由不成立，要求驳回原告的诉讼请求。
经庭审质证，被告提供的证据1中的法定代表人身份证明、证据3、7、9、13、14，原告无异议，被告对原告提供的证据无异议，第三人对上述证据无异议，本院认为，上述证据真实、合法，与本案有关联，予以认定。
第三人对被告提供的其他证据均无异议。
原告对被告提供的证据1、2的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认为第三人作为拆迁人的主体不适格，并且根据规定第三人只能从事土地收储某作，但实际上第三人却超越权限，进行拆迁的建设工作。本院认为，第三人是衢州市人民政府设立的具体实施收回国有土地使用权并依法取得房屋拆迁许可证的单位，符合拆迁人的主体资格。根据《土地储备管理办法》第十六条的规定，土地储备机构有权行使对储备土地进行前期开发、保护、管理等职能，第三人对收储的土地地面上房屋拆迁属于对储备土地进行的前期开发，非原告方认为的建设工作，对原告的异议不予采纳，对上述证据本院予以认定。
对证据4、8的真实性、关联性原告无异议，对合法性有异议，认为：1、评估公司的选定，非第三人与原告吴××共同选定，选择不合法；2、对原告被拆迁房的报告中虽然采用的是“收益某和市场比较法”，但并未实际按“市场比较法”进行评估，导致评估结果与实际价值存在巨大差异。衢州市房屋拆迁评估技术委员会采用的是“收益某、成某某”，与鉴定公司的评估的方式不一致。评估的违法性不能凭评估公司、拆迁评估技术委员会出具的“书写错误”的说明而成为合法；3、本案拆迁许可证多次延期，评估时点应选择许可证最后一次的延期时点进行评估；4、安置房屋评估报告中的所有权人非第三人，房源没有登记在拆迁人名下，衢州市区旧城改造指挥部办公室出具的承诺书，无法改变房甲属性质，第三人的安置属违法安置。对原告提出的第1点异议，本院认为，根据《浙江省城市房屋拆迁管理条例》第三十四条第一款的规定，房地产评估机构由拆迁人与被拆迁人共同选定；《城市房屋拆迁估价指导意见》第六条第二款规定：拆迁评估机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式，从上述规定可看出，此处的被拆迁人指的是被拆迁的群体，而非单个的被拆迁人，对被告按规定在无法共同选定评估机构时，采用抽签的方式确定评估机构的行为，符某某定。对原告所提的第2点异议，经查，对非住宅，因在评估时点近期无类似房屋的成交案例，不具备采用“市场比较法”的条件，评估公司实际采用“收益某与成某某”作为评估方法，（分户报告笔误为“收益某和市场比较法”），并且经衢州市房屋拆迁评估技术委员会鉴定，认为评估公司采用“收益某与成某某”作为评估方法，符合《城市房屋拆迁估价指导意见》第十六条的规定。对第3点关于评估时点的问题，本案非拆迁规模大、需分期分段实施的拆迁，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十一条第二款规定，拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。评估报告中的估价时点为2010年11月30日，正是本案许可证颁发之日。对第4点安置房房源的产权问题，《浙江省城市房屋拆迁管理条例》中只要求提供安置用房，没有规定安置用房的房源产权一定要属于第三人，并且已签订拆迁补偿协议的拆迁户的安置房屋，已全部落实到位，不存在安置房不能落实到位的情况。综上，对原告所提的异议，本院不予采纳，对证据4、8，本院予以确认。
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