（2013）惠中法民二终字第6号
广东省惠州市中级人民法院
民事判决书
（2013）惠中法民二终字第6号
上诉人（原审第三人）丁X，男， 19XX年X月XX日出生，汉族。
上诉人（原审第三人）彭XX，女， 19XX年X月XX日出生，汉族。
上列两上诉人共同委托代理人曾XX，北京市德恒（广州）律师事务所律师。
上列两上诉人共同委托代理人莫XX, 男,汉族，系世贸中心业主委员会秘书。
上诉人（原审第三人）XX集团，住所地：深圳市深南大道XX号。
法定代表人黄XX，社长。
委托代理人曾XX，北京市德恒（广州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）XX农村信用合作联社，住所地：博罗县罗阳镇商业东街信合大楼。
法定代表人朱XX，理事长。
委托代理人黄XX、孙XX，广东方正联合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）YY集团有限公司，住所地：惠州市惠城区河南岸府前路X号E世贸中心X楼。
法定代表人邓XX，董事长。
被上诉人（原审被告）A物业发展有限公司，住所地：惠州市惠城区河南岸府前路X号。
法定代表人邓XX，董事长。
委托代理人许XX，广东尚典律师事务所律师。
上诉人丁X、彭XX、XX集团因金融借款、抵押合同纠纷一案，不服博罗县人民法院（2011）惠博法民二初字第290号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人的委托代理人曾XX、莫XX，被上诉人XX农村信用合作联社的委托代理人孙XX，被上诉人A物业发展有限公司的委托代理人许XX到庭参加诉讼。被上诉人YY集团有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2005年9月20日,原告下设非法人分支机构B信用社与YY集团有限公司、A物业发展有限公司签订《抵押担保借款合同》,约定如下:1、由原告贷款2000万元给YY集团有限公司,借款期限自2005年9月20日起至2008年9月19日止,期间月利率为7.2‰;2、A物业发展有限公司提供名下位于E世贸中心第21、22、32、33层的在建房地产为YY集团有限公司借款作抵押担保,担保范围包括借款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用;3、如YY集团有限公司不按期归还本金,原告有权自逾期之日起在约定利率水平上加收50%作罚息,如YY集团有限公司不按期偿付利息,原告有权按人民银行规定计收复利;4、A物业发展有限公司同意作为保证人,在抵押财产不足清偿本息时承担连带清偿责任,保证期间至借款到期后两年。签订合同后,原告于2005年12月7日依约向YY集团有限公司发放贷款,双方签订《广东省农村信用合作社借款借据》为凭,并且,双方到房管部门办理了上述在建房地产的抵押登记手续。借款期限届满,YY集团有限公司仅归还了本金553万元,仍拖欠本金1447万元未予清偿。借款期限届满前,YY集团有限公司以周转困难为由向原告申请贷款展期,原告经审查后与两被告签订《借款展期协议》,约定展期期限18个月,至2010年3月18日止,展期内月利率为10.32‰,A物业发展有限公司自愿继续以上述抵押房产承担担保责任及连带保证责任,保证期间至展期届满后两年。展期届满后, YY集团有限公司只归还了部分借款,仍拖欠借款本金1447万元及2008年6月20日起的利息。
2006年11月23日，原告XX农村信用合作联社书面致函A物业发展有限公司，同意其出售抵押物但销售价款不得低于其价值并告之受让人抵押情况，销售房款应当提前清偿所担保的债权本息，楼款必须全部存入附件指定账户内（附件账户清单：一、联社营业部，户名：A物业发展有限公司，账号：6852340101601100XXXX；二、C信用社，户名：D有限公司，账号：6852340101601000XXXX；三、B信用社，户名：YY集团有限公司，账号：6852340201600600XXXX），原告在收到存入的售楼款用于归还以上抵押物担保的贷款本息后，即对相应的抵押物分批办理注销抵押登记手续。A物业发展有限公司收到该函后将其张贴于“广信大厦”（E世贸中心）售楼处，第三人知悉上述函件内容后，仍然与A物业发展有限公司就上述房屋分别签订了《商品房买卖合同》，其中第三人彭XX、丁X以现金方式支付了购房款，第三人XX集团以抵扣广告费方式购买21层A、B号房产，但三位第三人购房款均未存入《关于同意出售E世贸中心抵押物的函》附件约定的账户，也未归还抵押物抵押担保的相应债权，原告据此未对涉及第三人购买的房产申请注销抵押登记，所以三位第三人以第三人身份申请参加诉讼并提出独立诉讼请求。
另查明，涉案抵押物“E世贸中心”21层G号，22层A、B、D、E、F号,32层A、B、C、D、F、G号,33层A、B、C、E、F、G号已注销抵押登记，其余房产未注销抵押登记。
再，根据惠银监复【2005】16号文有关规定，博罗县各农村信用合作社不再具有法人资格，统一法人为XX农村信用合作联社，现原告下属B信用社属原告下设非法人分支机构。据此，原告向法院起诉，请求被告偿还借款本息及承担本案诉讼费用。关于利息计算问题，合同期内产生的利息按签订借据确定的利率进行计算，逾期部分按合同规定逾期利率计算。
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