（2013）一中民终字第8349号(2)
一审法院审理查明：2008年4月16日，出租方（甲方）李某某与承租方（乙方）汤某签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），该合同约定：“依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋、院落及其果园租赁的有关事宜达成协议如下：第一条、该房屋座落于北京市海淀区上庄镇翠湖北路，该房屋占地90亩（以平面图纸及遥感卫星摄影图标示为准），果树约11
000棵，平房约100间，建筑面积约2000平方米，使用面积约16
00平方米，装修状况一般，其它条件为：鱼塘及部分厨房设备，该院落及房屋未设定抵押。第二条、甲方是该房屋的所有权人，在与乙方签订合同时向乙方出示甲方与上庄镇（乡）签订的土地及果园承包合同的书面凭证（房屋是甲方自盖的）。第三条、该房屋用途为“居住、敬老院、餐饮经营、种植”，乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。……第九条、合同签订日起原有一切费用，如水、电由甲方负责。合同签订后由乙方负责。……第十三条、房屋的支付及返还：（一）交付：甲方于2008年4月前将房屋按约定条件交付给乙方。……第十七条、租金：（一）租金标准：第一年：18万元/年；第二年：22万元/年；第三年：26万元/年；第四年：30万元/年；第四至第十年为30万元/年，十年后根据当地地价，甲方最多上浮20％。第十八条、租金支付时间：1、签订本合同即付甲方合同定金2万元。2、2008年4月甲方搬离甲方私人用品后双方交接清楚，乙方即付甲方半年房租9万元（定金转租金）。3、2008年10月乙方支付甲方第一年下半年的租赁费，以此类推，每半年交付一次租赁费。乙方不支付或不按期支付达30天者，即算违约。第十九条、房屋租赁时间为2008年4月至2025年4月，共计17年。……第二十一条、甲方原有的养老院执照全权委托乙方经营管理，法人代表由甲方担任，甲方不介入乙方管理，在经营过程中出现任何问题均由乙方负责”。上述合同签订后，双方依约履行，汤某于2008年4月16日向李某某交纳承包款九万元，于2008年10月20日向李某某交纳租金四万五千元，于2008年11月1日向李某某交纳租金四万五千元元及购买旧电器款二千九百元，于2009年4月15日向李某某交纳租金五万元，于2009年4月20日向李某某交纳租金六万元，于2009年5月22日向李某某预交租金五万元。李某某收到上述款项后向汤某出具了相应收条。
2009年6月9日，李某某与汤某签订一份协议书，但双方均认可该协议为草签协议，2009年7月8日，转让方李某某（甲方）与受让方汤某（乙方）依据该草签协议正式签订了《土地承包权及某某敬老院转让协议》（以下简称“转让合同”），该合同约定：“甲乙双方合作期间，由于敬老院床位紧张，为了扩大规模，经甲乙双方协商，并依据国家法律、法规和有关政策规定，本着平等、自愿、有偿的原则，就土地承包权及某某敬老院转让事宜协商一致，订立本协议。一、转让标的：1、甲方将其承包的北京市海淀区上庄镇上庄村90亩非农业用地承包经营权、北京市海淀区某某敬老院、果树、房间转让给乙方，以现有为准。2、位置：位于北京市海淀区翠湖北路8号（路北侧）。3、四至：东侧至东小营路，南至翠湖北路（八家路），西至西院墙（农科院承包地东界限），北至北院墙（见卫星地块红线附图）。二、转让期限：转让的土地承包权年限为以甲方原承包合同年限为准。三、转让价格：土地承包权、房屋、果树共计七百万元（人民币：7000
000元）。四、支付方式和时间：1、签订本协议十天内乙方支付甲方170万元。2、2009年12月31日支付230万元。3、2010年6月30日乙方支付甲方300万元。五、双方约定：1、乙方全部转让费支付后一年内，甲方办理上庄乡与养老院承包合同，按照甲方现有的承包年限继续延续。土地承包费为32
500元/年，由乙方支付。2、甲方向乙方确保承包地是非农业用地。3、乙方支付甲方首期款后十天内，乙方负责将甲方同意授权‘北京市海淀区某某敬老院’的法定代表人变更为乙方。……六、违约责任：……3、如170万付后盖房遇阻，导致余款付不了时，170万元即转为租金。继续履行承租合同。……5、全款付清后，承租合同作废。……”。
2009年6月11日，北京市海淀区民政局向海淀区某某敬老院发出《关于海淀区某某敬老院改造申请的意见》，该意见同意海淀区某某敬老院进行改扩建，要求按照《老年人建筑设计规范》和《老年人社会福利机构基本规范》的标准和规划、建设、消防、环保等部门的要求进行建设，并经建设、消防等相关机关验收合格后上报海淀区民政局方可投入使用。
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