（2013）惠中法民一终字第341号(2)
诉讼期间，根据原告李X珠的申请，本院裁定查封被告李XX、武XX共有的位于惠东县平山象山旁XXX花园A5栋2单元304房（房地产权证号：粤房地证字第C6228516、C1289088号）。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，原告李X珠与被告李XX之间就被告李XX、武XX名下位于惠东县平山象山旁XXX花园A5栋2单元304号房屋的买卖达成口头协议，约定交易房屋价款、付款方式、定金等条款，符合《中华人民共和国合同法》第十二条第一款规定的一般合同所具备的条款，因此，原、被告之间房屋买卖合同成立。房屋共有人即被告武XX认可房屋权属于2008年11月1日起归被告李XX一人所有，故被告李XX取得房屋处分权。因此，被告李XX与原告就涉案房屋买卖达成的口头协议的内容和形式均不违反法律和行政法规的禁止性规定，为有效协议，原、被告应当按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告双方的约定，被告应于一个星期后注销涉案房屋抵押登记以及与原告签订书面合同，被告却于2012年8月2日才注销涉案房屋的抵押权登记以及未按约定的期限内与原告签订协议，构成违约，原告请求被告双倍返还定金40000元，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条 “……收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，本院予以支持。因双倍返还定金已弥补原告的损失，原告主张利息损失，无法律依据，本院不予支持。被告李XX辩称曾发通知书敦促原告签订合同，因被告李XX未在约定的期限内发通知书，而是在原告起诉后才发，且将购房价款提高至360000元，故发通知的行为不能认定被告李XX自愿履行协议，反而可印证被告李XX擅自变更协议的内容以及对自己违约行为的补救，故该辩解，本院不予采纳。被告武XX自愿放弃房屋共有权份额，且其不是本案房屋买卖合同的当事人，根据合同相对性，不承担合同责任。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第十条第一款、第一百零七条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、被告李XX于本判决发生法律效力之日起5日内双倍返还定金40000元给原告李X珠。二、驳回原告李X珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费800元，保全费420元，公告费300元，共1520元，由被告李XX承担。
当事人二审的意见
原审被告李XX不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、判令被上诉人承担本案一、二审案件受理费和保全费。
主要事实和理由是：
一、一审法院错误认定口头签订《房屋买卖合同》依法成立并有效，无法律依据，歪曲、规避法律强行规定，故意偏袒被上诉人。 1、我国《合同法》第-条规定，合同可以采取口头形式或书面形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。2、我国《城市房地产管理法》第四十一条规定房地产转让，应当签订书面转让合同。3、依据我国《立法法》的规定，由全国人民代表大会常务委员会制定的法律文件属于法律，而《中华人民共和国城市房地产管理法》正是由上述单位依法定程序制定公布的，属于法律范畴。4、被上诉人的诉状、证人证言及证人出庭作证笔录，均证明了一个事实，即双方当事人未签订书面《房屋买卖合同》。证人证言明确说明“并同意一星期内结清银行按揭、赎出房产证即马上与李X珠签订买卖合同”。5、本案中是否签订书面合同，决定了合同是否成立，是否生效并遵照执行的问题以及是否需要双倍返回定金。从以上法律规定及证据不难看出，本案所涉标的属于《城市房地产管理法》规定的房地产，依据该法规定本案所涉标的的转让应当签订书面合同。同时，该法规定的情形属于《合同法>第十条所述法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式的情形。因此，本案所涉标的转让必须签订书面合同，在其不具备此形式要件的情况下，合同不成立，也不存在生效及违约责任问题。一审法院错误引用《合同法>第十二条的规定，避重就轻不顾代理人及被告的答辩意见，错误认定合同成立并生效，上诉人应承担违约责任。一审法院认定上诉人发出公证通知是自认行为不符合事实。一审判决确定被上诉人是在2012年8月2日立案诉讼，上诉人是在2012年8月7日发出通知。对以上事实上诉人予以认可。但是一审法院忽略了其违反法定程序，未在规定时间通知上诉人被诉一事，直到2012年8月20日上诉人得知房屋被查封的事实后才领取了相关的案件资料。上诉人在不知情的情况之下依约发出通知是合情合理的行为，并不是自我辩解的行为。法庭不予采纳实属事实认定的错误。三、本案双方并未就合同主要条款达成一致意见。1、在庭审中，被上诉人及中介证人均认可，按照目前国家银行房屋贷款政策，按诉人所述情况是不能获得银行按揭贷款的。中介证人也在庭审中表明需找关系处理。 2、同时，双方对房屋价款、谁来承担相关税费、是否按揭等实质性交易均未达成一致意见。3、按照庭审期间证人证言，周边同等条件房屋均价在每平米3500元到4000元。如按照上述价格计算该房屋的价格应在291200元至332800元。该价格远远高于被上诉人所主张的260000元。同时双方当事人既非亲属又非朋友，如此低的价格出售房屋尚需承担按揭不能审批的风险，于情于理均说不通。因此，判决书所述“具备一般合同所具备条款”纯属歪曲事实的无稽之谈。四、上诉人收取的定金属于订约定金。依据现行民法理论，定金的性质分为：履约定金、订约定金等。履约定金是在合同成立并生效的情况下，对债务履行的担保。依《合同法》第115条及《担保法》规定，给付定金的～方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。本案中定金性质究竟是哪种？分析如下：1、本案中双方当事人尚未形成合同法律关系，双方互不负债务。虽然原告认为双方达成口头协议，并提供了证人证言“即马上与李X珠签订买卖合同”。但因双方交易的标的为不动产，依法必须订立书面合同。担保合同属于从合同，从属于房产买卖合同。在双方尚未建立买卖合同关系的情况下，互不负履行义务，也就不存在对合同债务履行的担保。2、既然双方未建立合同关系，那么上诉人所收受的定金目的只能是确保双方订立合同，因此该定金应为订约定金。五、被上诉人无权要求双倍返还定金，上诉人有权没收定金。本案中定金属于订约定金，双方负有订立合同的义务。本案中，上诉人于2012年8月7日通过惠州市惠城公证处公证送达通知，要求被上诉人协同中介公司在两天之内办理签约手续。依据《担保法》司法解释第1 15条规定，被上诉人经通知未与上诉人联系订约，无权要求返还定金。被上诉入主张双倍返还定金并支付利息毫无事实和法律依据。综上所述，一审法院不顾法律规定及案件事实，错误认定双方当事人已经达成口头胁议并法有效，判令上诉人承担违约责任，实在有损法律的尊严。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。
总共3页
[1] 2
[3] 上一页 下一页