（2013）惠中法民一终字第211号(3)
2、合同违约责任属于无过错责任，只要合同一方除不可抗力之外的原因无法履行合同义务,均应承担违约责任。
如前述,被答辩人拒绝签订商品房买卖合同系由于不具各银行按揭条件，然而合同违约不以过错为前提，不管被答辩人自身对不具备银行按揭条件是否存在过错，均不影响被答辩人单方不具各银行按揭条件而造成合同无法履行的事实认定，而并不存在答辩人不具备银行按揭条件的情形。因此,被答辩人由于单方原因不能签订正式《商品房买卖合同》，构成单方违约，依法应承担违约责任。
3、被答辩人诉称答辩人工作人员诱骗其能成就银行按揭条件无任何凭据，而退一万步讲，即使答辩人工作人员确存在被答辩人所诉情况,也不与答辩人违约事由构成因果关系。被答辩人在上诉状中多次提到,被答辩人自知不具各银行流水以及本地社保、纳税记录，并因此对能否享受银行按揭产生担忧，在答辩人工作人员的“诱骗”下签订了认购协议。然而被答辩人对此并没有提供有效的证明佐证，纯属单方陈述,依法不足以采信。退一万步,即使被答辩人陈述属实,答辩人工作人员的“诱骗”也不与被答辩人不具各银行按揭条件构成任何因果关系，因为无可争议的事实是，被答辩人不具各银行按揭条件仅系由于自身银行征信系统不良所致，而非银行流水、社保或纳税记录不足所致，也即答辩人工作人员“诱骗”银行流水、社保或纳税记录的事实与否，均不阻却被答辩人自身征信不足而不能取得银行按揭条件的必然后果，这也是被答辩人订立《订购协议书》过程中一直隐瞒的事实。因此，被答辩人构成违约的原因，均是自身原因。
二、被答辩人自身资信不足未能取得按揭贷款，并不影响商品房买卖合同的签订，被答辩人需依约承担因自身原因不能签订商品房买卖合同的违约责任。
被答辩人在认购协议中关于支付房款的方式上选择了按揭付款，即通过银行抵押贷款方式支付，实践中，商品房抵押贷款合同作为一种担保合同，是主合同商品房买卖合同的从合同,依法应在商品房买卖合同签订后签订，即顺序上，商品房买卖合同在先，抵押贷款合同在后，因此，被答辩人因资信不足未能签订抵押贷款合同并不影响商品房买卖合同的签订。
其次，答辩人已经依照该协议充分履行了为被答辩人保留房屋而不向第三人转让的义务，被答辩人也应依法依约履行到期签订商品房买卖合同的义务，鉴于被答辩人债务期限届满且拒绝履行相应义务,其行为已经构成违约，理应承担违约责任。
三、被答辩人所交2万元定金属于订约定金,被答辩人单方违约依法适用定金罚则。
双方签订的《认购协议书》约定,被答辩人应于该协议签订时向答辩人支付定金2万元，并于2012年10月13日前付清首期房款以及签订正式购房合同和抵押贷款合同，购房合同签订后该定金自动转为购房款，若该协议签订后被答辩人提出退房的，定金不予退回，由此可见，被答辩人所交2万元定金是担保未来依约签订正式房屋买卖合同的订约定金，依法适用定金罚则。
四、按照房屋认购协议书第9条约定，房屋认购协议书生效后，被答辩人提出退房的，已付购房定金不予退回。
如前述，房屋认购协议书已经依法成立并生效，双方依法应按照协议约定履行，现被答辩人提出退房,应依上述约定不得取得购房定金。
综上,被答辩人与答辩人在双方意思表示一致情况下签订了上述房屋认购协议,该协议依法成立并生效,双方均应遵照执行。被答辩人向答辩人交付的2万元定金属于订约定金,应对其到期不能签订商品房买卖合同承担担保责任,同时协议已明确约定该协议生效后被答辩人退房的,依约不得取回购房定金,因此,被答辩人单方违约而主张取回购房定金缺乏事实和法律依据,请依法予以维持原判。
本案二审中，上诉人姚XX、黄XX补充提交了2012年10月11日黄XX通过银行转帐方式向张XX帐户转入“办证资料手续费”3150元的平安银行电子回单复印件。
本院查明的事实及处理结果
本院查明事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。本案中，双方当事人对解除涉案的《房屋认购协议书》无异议。该认购书签订的日期为2012年12月1日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）颁布时间为2010年4月17日，原审法院认定双方理应知晓该份已被相关政府部门公示的政策性文件符合事实。在本案所涉及到的《房屋认购协议书》中，明确记载姚XX的联络地址为深圳市宝安五区XXXB座1106号。作为出卖人，XX公司应当进一步审查姚XX是否属于限购对象。在姚XX、黄XX明知自己有多期按揭贷款尚未归还，同时属于相关文件规定调控范围对象的情况下，仍然试图办理按揭贷款手续，在约定涉案商品房买卖付款方式时仍然约定按揭付款，存在明显的过错。同时XX公司作为专业的房地产开发商，知道发放按揭贷款的条件和国家在房地产方面的调控政策，认为可能为姚XX、黄XX买受涉案房屋办理按揭贷款手续，在签订合同时没有提示不能办理按揭可能需要承担的风险，也存在过错。再者，XX公司也不能保证在姚XX、黄XX征信纪录良好的情况下，能够依法为两人购买涉案房屋办理按揭贷款。因此，一审法院关于XX公司没有义务审查买受人能否成功办理银行按揭手续、也没有义务告知买受人该份政策性文件存在的认定，完全免除了XX公司作为市场交易主体选择交易对象的审查义务。一审法院依照相关规定处理定金时，没有综合考虑双方在签订涉案《认购协议书》过程中均存在过错的事实。在实体处理上完全归咎于姚XX、黄XX的做法有失公允，本院依法予以纠正其不予返还定金的判决，改判XX公司应当返还定金10000元。
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