（2013）泉民初字第0141号
徐州市泉山区人民法院
民事判决书
（2013）泉民初字第0141号
原告某公司
被告朱某某
原告某公司诉被告朱某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年1月7日立案后，依法由审判员关林独任审理，于2013年3月18日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2013年6月26日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告某公司诉称，原告与被告朱某某签订了丰县万丰E通数码港1号楼123号、124号房屋的房屋租赁合同，双方约定年租金180000元，租赁期限5年，自2011年12月10日至2016年12月9日，且被告朱某某与原告签订了房屋转租授权书，同意原告对该房屋进行转租。之后原告与徐州乐语冠芝霖通讯设备有限公司（以下简称乐语冠芝霖公司）签订了房屋租赁合同，将123号、124号房屋转租给乐语冠芝霖公司，约定年租金182000元，并约定了违约金。原告已将一年的租金支付给被告朱某某，后被告朱某某因个人原因欲将租赁给原告的房屋收回，并于2012年2月23日在未经原告同意的情况下，私自将门锁更换。后原告与朱某某多次协商未果。由于朱某某的违约行为使得原告难以与乐语冠芝霖公司继续履约，造成原告违约。朱某某的违约行为给原告造成极大的损失。综上，原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判决被告返还租金180000元、支付违约金100000元、赔偿损失164758元。
被告朱某某辩称，原告违约在先，根据双方租赁合同第七条的规定，原告在房屋装修时将整个墙体拆除属于严重违约行为。被告是为了保护自己的利益才制止原告破坏性装修，因此原告要求支付违约金并赔偿损失的诉讼请求不应得到支持。原告要求被告返还的租金180000元，不应得到支持，因为原告已经实际占有该房屋，2012年2、3月份，双方产生争议后被告多次到丰县某公司以及被告处进行协商，要求解除合同，到2012年5月份双方仍没有达成协议，该房屋到目前为止一直处于空闲状态，已经超过一年三个月，现在原告要求被告退还租金180000元，不符合法律规定。原告主张的违约金100000元，不符合法律规定，且数额明显过高。原告要求被告赔偿的损失，其未支出，被告也不应承担。被告本人没有锁门，是被告的弟弟朱安球锁的，但被告认可该行为。
经审理查明，2011年12月10日原告某公司与被告朱某某签订了房屋租赁合同，房屋租赁合同的主要内容为：被告朱某某将位于丰县万丰E通数码港的1号楼123号、124号房屋租赁给原告某公司使用，租期自2011年12月10日起至2016年12月9日止，被告朱某某应于2011年12月10日将租赁房屋交付给原告某公司，租金为180000元/年，按年支付，原告某公司应于收到被告朱某某提供的发票后三十内以转账方式支付租金，房屋装修时与隔壁房屋的隔墙可以打通，但装修和改造不得改变房屋的主体建筑结构，被告朱某某拒不交付房屋或擅自终止合同，应向原告某公司支付违约金100000元。同日被告朱某某还签名了房屋转租授权书，主要内容为：被告朱某某同意原告某公司有将租赁的房屋转租他人经营的权利。
2011年12月10日原告某公司还与乐语冠芝霖公司签订了房屋租赁合同，原告某公司将丰县万丰E通数码港的1号楼122-124号房屋租赁给乐语冠芝霖公司，租期自2011年12月10日起至2016年12月9日止，租金为182000元/年。2012年1月15日原告某公司又与乐语冠芝霖公司签订了备忘录，主要内容为：鉴于实际交付转租房屋时间有所延后，特明确起租时间为2012年2月1日，首次年租金支付时支付11个月租金，第二次租金按照正常年租金支付。
原被告签订房屋租赁合同后，被告朱某某将房屋交付给原告某公司，原告某公司向被告朱某某支付了2011年12月10日至2012年12月9日的租金180000元。原告某公司随后又将房屋交付给乐语冠芝霖公司，乐语冠芝霖公司随即开始对丰县万丰E通数码港的1号楼122-124号房屋进行装修。2012年2月23日在装修过程中因122号与123号的房屋隔墙被全部拆掉，被告朱某某的弟弟朱安球因此将122号、123号、124号的三个卷帘门锁全部换掉，2012年2月25日被告朱某某将122号房屋卷帘门锁的钥匙交给原告某公司人员杨兵。2012年12月底左右，原告某公司将122号与123号的房屋隔墙恢复原状。
2012年5月原告某公司遂以诉称理由诉至本院，被告朱某某则以辩称理由答辩。
以上事实，有原被告陈述、原告某公司与被告朱某某签订的房屋租赁合同、被告朱某某签名的房屋转租授权书、原告某公司与乐语冠芝霖公司签订的房屋租赁合同等证据予以证实。
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