（2013）泉民初字第0919号
徐州市泉山区人民法院
民事判决书
（2013）泉民初字第0919号
原告徐州某物业管理有限公司
被告徐州市泉山区某某中心幼儿园，住所地：徐州市泉山区某某小区内。
原告徐州某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）诉被告徐州市泉山区某某中心幼儿园（以下简称某某幼儿园）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年3月5日立案后，依法由审判员关林独任审理，于2013年5月28日、5月31日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2013年6月5日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
原告某物业公司诉称，原告根据与徐州市泉山区人民政府金山街道办事处签订的关于某某小区的物业管理委托协议，自2009年7月15日为被告提供协议中约定的服务和管理责任。被告仅在原告第一次向其收费时支付了200元垃圾处理费，后再也不履行支付服务和管理费用的义务，原告多次登门催交、发函催交，被告均未支付物业服务费、垃圾处理费。为维护原告的合法权益，原告故诉至法院，请求法院依法判令被告支付物业服务费12384元（2009年7月15日至2013年4月30日）及滞纳金6738元、垃圾处理费8190元（2009年7月15日至2013年4月30日）及滞纳金4678元，合计31990元。
被告某某幼儿园辩称，被告使用的房屋是租赁金山街道办事处的，被告已向金山街道办事处交纳相应的管理费。被告从未与原告签订过物业服务合同，原告也没有为被告进行过物业服务。综上，被告不应向原告交纳物业服务费。关于垃圾处理费，原告也无权向被告收取。
经审理查明，2009年7月15日原告某物业公司（乙方）与徐州市泉山区人民政府金山街道办事处（甲方）签订了关于某某小区的物业管理委托协议，协议约定：“甲方将某某小区委托乙实行物业管理，委托内容包括环境卫生保洁（不含化粪池的清理和主管道的维修更换）、公共秩序维护、基础设施设备的日常维护和管理（不含房屋和公共设备的维修和更换）、绿化管理（不含绿化乔木的更换和移植补栽）等，委托管理期限自2009年7月15日起至2012年7月15日止，业主和物业使用人交纳的物业管理费由乙方收取，收取标准住宅用房每月0.2元/平方米，甲方委托乙方代收城市居民垃圾处理费（票据由甲方提供），甲方拨付的物业服务费第一年应为20万元/年、第二年应为18万元/年、第三年应为14万元/年。”协议签订后原告某物业公司即对某某小区进行了相应的物业服务，直至2013年4月30日。
另查明，被告某某幼儿园使用的房屋系其法定代表人赵某某（乙方）于2003年9月1日向徐州泉山物业管理有限公司租赁的，房屋租赁合同约定：租期十年，自2003年10月1日至2013年9月30日，乙方在租赁期间所发生的经营费用（包括水、电费用）由乙方自己承担。2011年3月7日被告某某幼儿园（乙方）就其使用的房屋又与徐州市泉山区人民政府金山街道办事处（甲方）签订了房屋租赁合同，合同约定：甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共约1200平方米，租期三年，自2010年9月30日至2013年9月30日，第一年租金40000元、第二年租金50000元、第三年租金60000元，乙方在承租期间所发生的费用（包括水、电等费用）由乙方承担。
2010年6月被告某某幼儿园向原告某物业公司交纳了垃圾处理费200元。
2012年11月8日原告某物业公司通过徐州邮政局特快专递向被告某某幼儿园邮寄了欠付费用的书面催交函，催交2009年7月15日至2012年12月31日期间的物业服务费10748元、垃圾处理费7470元及滞纳金，被告某某幼儿园于2012年11月9日收到该催交函。
2012年12月原告某物业公司以诉称理由诉至本院，被告某某幼儿园则以辩称理由答辩。
以上事实有原被告陈述、原告某物业公司与徐州市泉山区人民政府金山街道办事处签订物业管理委托协议、被告某某幼儿园的法定代表人赵某某与徐州泉山物业管理有限公司签订的房屋租赁合同、被告某某幼儿园与徐州市泉山区人民政府金山街道办事处签订的房屋租赁合同、欠付费用催交函、邮件查单、付款证明等证据予以证实。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中原告某物业公司对徐州市泉山区某某小区进行的物业服务是基于其与徐州市泉山区人民政府金山街道办事处签订的物业管理委托协议，该协议对被告某某幼儿园不具有约束力。原告某物业公司对某某小区进行了事实上的物业服务，根据江苏省高级人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第五条的规定，被告某某幼儿园应支付相应的物业服务费。物业服务纠纷中，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中原告某物业公司向被告某某幼儿园催交了2009年7月15日至2012年12月31日期间的物业服务费，故对原告某物业公司主张的该期间的物业服务费，本院予以支持，该期间之后的物业服务费，原告没有书面催交，本院不予支持。根据原告某物业公司物业服务的具体内容、质量，被告某某幼儿园使用房屋的用途，本院酌定被告某某幼儿园应按照0.1元/平方米•月的标准交纳物业服务费，因此被告某某幼儿园应向原告某物业公司交纳2009年7月15日至2012年12月31日期间的物业服务费4980元（1200平方米×0.1元/平方米•月×41.5月）。原被告未就物业服务费的交纳时间进行过约定，因此对于原告主张的物业服务费的滞纳金，本院不予支持。原告某物业公司主张的垃圾处理费系行政事业性收费，应由市容环境卫生行政主管部门负责征收，因对原告主张的垃圾处理费及滞纳金，本院不予支持。
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