(2013)泉民初字第536号
徐 州 市 泉 山 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
(2013)泉民初字第536号
原告李某某，男。
委托代理人魏某，江苏XX律师事务所律师。
被告张某，男。
被告李某，女。
两被告共同委托代理人赵某，江苏XX律师事务所律师。
第三人李小某，男。
第三人李大某，男。
第三人李三某，女。
原告李某某诉被告张某、李某，第三人李小某、李大某、李三某确认合同无效纠纷一案，本院于2013年2月16日立案受理后，依法由审判员高娜独任审判，于2013年4月25日公开开庭进行了审理。原告李某某及其委托代理人魏某，被告张某、李某及其委托代理人赵某，第三人李小某、李大某、李三某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告李某某诉称，原告李某某与被告李某系兄妹关系，两被告系夫妻关系。原告父亲宋学成于2010年11月21日去世，其留有原体育场西巷6#-3-102室的房屋一处。该处房屋被被告李某无权处分给被告张某，处分时间是2011年1月25日。被告李某的无权处分行为侵害了原告及宋学成其他子女的财产继承权。为保护原告的合法权益，请求法院确认两被告之间的房屋买卖合同无效，另本案诉讼费用由被告承担。
被告张某、李某辩称，本案诉争房屋的买卖合同并非两被告之间的买卖合同，而是产权人宋学成、何翠香与张某之间的买卖合同，所以原告诉请确认的买卖合同并不存在。2010年5月10日产权人李父、何母办理了委托公证，公证书中明确约定被告李某代理产权人签订出售本案诉争房屋的买卖合同等相关文书文件，代理产权人收取房款等事宜，并约定代理期限为委托事项办理终结为止，被告李某为有权代理，不存在原告诉称的无权处分诉争房屋的问题。本案诉争房屋系有三十年房龄的老房屋，建筑面积60平方米，在2011年的市场价值也就是20万元左右，被告张某依照房屋买卖合同约定，已经支付购房款20万元，被告李某的代理行为并未侵害被代理人的权益，应当认定买卖合同有效。产权人宋学成、何翠香与被告李某、第三人李三某在办理公证时，明确表示将本案诉争房屋赠与李某、李三某二人，但考虑到房屋赠与公证费用较高，是按照房屋评估价值的百分之二来收取，为了节省费用，在公证人员的建议下，花费480元办理了委托公证。办理公证后，由于老两口的身体不好，李某与李三某为了照顾两个老人，一直没有办理房屋买卖事宜，直至2010年11月21日，宋学成去世，在何翠香的敦促下处理诉争房屋。对于李某将房屋以20万元的价格转让给被告张某，并将其中10万元房款分给李三某，何翠香对这事实是明知的，并未提出异议，也未主张20万元卖房款，足以证明李父、何母的意思就是将本案诉争房屋赠予李某与李三某。综上，原告要求确认房屋买卖合同无效没有事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。
第三人李小某辩称，我不知道李某和张某买卖房屋的事情。李某也不该将这个房子卖给她对象张某，卖房款的去向我也不知道。
第三人李大某辩称，被告陈述的属实。
第三人李三某辩称，父母的真实意愿是将此房屋赠送给我和李某的，被告陈述的属实。
经审理查明，原告李某某与被告李某、第三人李小某、李大某、李三某系兄妹关系。李父系其五人父亲，于2010年11月21日去世。何母系其五人母亲，于2011年9月21日去世。被告李某与被告张某系夫妻关系。2010年5月10日，李父、何母与李某出具委托书一份，并对委托内容至本市鼓楼公证处办理了公证，委托书中载明：委托人因出售座落于XX宿舍XXXXX室房屋，因故不能亲自到房屋产权、土地管理部门办理相关手续，特委托受托人办理有关手续。委托内容如下：1、代为签订出售该房屋买卖合同等相关文书、文件。2、代为到房产管理局与国土资源局办理上述房屋的过户手续，签收相关文书、文件、代为办理网上备案手续及资金监管相关手续。3、代为办理水、电、煤气、暖气、有线电视等过户、迁移等手续。4、代收售房款。5、受托人为上述目的所签署的一切文书、文件，委托人均予承认，并承担相应的法律责任。6、受托人有转委托权。
2011年1月25日，李某代李父、何母与其丈夫张某签订《存量房买卖合同》一份，将本案诉争房屋的产权过户到被告张某名下。同时约定房屋交易价格为20万元，但该房款并未实际向李父、何母支付。后李某给付李三某15万元。
以上事实有原、被告、第三人当庭的陈述，委托书，《存量房买卖合同》，银行存款凭证，泉山区王陵街道王陵社区居委会出具的证明等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，委托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，被告李某根据李父、何母的委托出售本案诉争房屋，后与其丈夫XXX签订房屋买卖合同，在房款并未实际给付委托人的情况下，将房屋所有权转移至被告张某的名下，此行为已严重损害了委托人的利益，故两被告签订的房屋买卖合同应为无效合同。被告另辩称，本案名为委托买卖，实为赠与，但被告对此主张亦未能提供相关证据予以证实，故本院对被告关于赠与的主张不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第三百九十六条、第四百零四条之规定，判决如下：
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