（2013）穗萝法民三初字第211号(2)
经审理查明，2007年2月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预购合同》，约定：被告自愿将坐落于广州市萝岗区XX村北侧颐年园二期第四幢在建未完工的期房出售给原告；房屋产权登记建筑面积共4269.0571平方米，其套内面积及公共部分按广州市房管局测量面积为准；被告承诺其按统一开发的交楼标准出售给原告，双方议定房屋单价按建筑面积每平方米3680元计算，合计总房款15710000元；被告承诺2007年5月30日至7月30日之间交付原告使用；被告如不按合同约定的日期交付房屋及办理预售过户登记手续，每逾期1天按房价总额2‰计算违约金给原告，逾期超过120天，原告有权解除合同，被告除全额退回房价款及工程款并按双倍赔偿；原告以给被告做工程的方式交换房屋，其施工范围为：室内外装修、水电安装、绿化等范围（土建除外）。2007年5月28日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房预购合同》，约定：被告自愿将坐落于广州市萝岗区XX村北侧颐年园二期第四幢在建未完工的期房出售给原告；房屋产权登记建筑面积共2838.77平方米，其套内面积及公共部分按广州市房管局测量面积为准；被告承诺其按统一开发的交楼标准出售给原告，双方议定房屋单价按建筑面积每平方米3680元计算，合计总房款10450000元；被告承诺2007年5月30日至7月30日之间交付原告使用；被告如不按合同约定的日期交付房屋及办理预售过户登记手续，每逾期1天按房价总额0.5‰计算违约金给原告，逾期超过150天，原告有权解除合同，被告全额退回房价款。
原告依约向被告支付了2007年2月5日与2007年5月28日两份《商品房预购合同》项下共计26160000元购房款，其中2007年2月6日支付5600000元，2007年5月11日支付199290.3元，2007年6月18日支付6000000元，2007年6月18日支付4000000元，2007年8月13日支付178758元，2009年2月26日以被告欠付逾期交付房屋违约金、逾期办理房地产权证违约金的形式抵扣购房款3600000元，2009年3月18日支付423000元，2009年3月31日支付137267.7元，2009年3月31日支付532000元，2009年4月1日以被告欠付小区临时绿化工程款、4#楼装修工程款的形式抵扣购房款5489684元。
被告未依照《商品房预购合同》的约定将上述房产交付原告使用，2009年2月25日，原告与被告签订《协议书》，约定：被告因延迟交房、办证等原因，自愿补偿3600000元给原告，用于直接抵扣原告的购房款；双方履行上述条款后，原告承诺不再追究双方约定的原两份商品房买卖合同项下的双方的一切违约责任。同日，原告与被告签订《补充协议书》，约定：被告同意在2009年3月5日之前将房屋交付给原告，被告同意在2009年10月30日之前办理房屋的预售证，被告同意在2009年10月30日之前对该房屋进行绿化，被告同意在2011年12月31日之前办理好该房屋的《房地产权证》，以上时间因国家新政策下发而导致延期，以上时间将自动顺延，不在违约之内；如被告未按时履行上述四项中的任何一项，每项每延期一天，应按原买卖合同约定的时间向原告承担房款成交额的每日0.5‰的违约金；原告在签字前已完全清楚所购买物业的现状及被告所预售的程序和手续，并同意按现状交楼后按以上约定办理各项手续。
2011年4月20日，第三人与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定：第三人向被告购买广州市萝岗区荔园二路16号102房（以下简称“涉讼房屋”），商品房用途为住宅，产权登记建筑面积为41.2154平方米；该商品房按产权登记的建筑面积计价，每平方米3680元，总房款151673元，一次性支付；被告应当自本合同签订之日起90日内到房地产登记机构为第三人办妥产权转移登记手续，并将第三人为产权人的《房地产权证》交付第三人；被告应当在2011年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付第三人使用；该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；被告如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过10日，被告应自合同第十一条约定交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向第三人支付违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，第三人有权单方面解除合同，第三人要求继续履行的，合同继续履行，被告应自合同第十一条约定交房期限的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向第三人支付违约金。2012年，第三人出具《情况说明》，载明：原告与被告于2007年2月5日、2007年5月28日签订的两份《商品房预购合同》，都是原告与被告签订，购房款都是原告一人支付，第三人是代原告持有房产，原告是第三人的投资人且为法定代表人。2013年7月31日，第三人出具《情况说明》，载明：涉讼房屋的实际所有人是原告，第三人授权原告向被告依法维权，涉讼房屋买卖法律关系中所有买受人的权利义务由原告行使。原告在诉讼中明确表示知悉并且同意第三人代其与被告签订该《广州市商品房买卖合同》。
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