（2013）穗萝法民三初字第210号
广东省广州市萝岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗萝法民三初字第210号
原告：涂XX，男，XXXX年XX月X日出生，汉族，住福建省长汀县汀州镇XXX区XX-X号，身份证号码：352622XXXXXX083610。
委托代理人：张XX，广东同益律师事务所律师。
委托代理人：刘X，广东同益律师事务所工作人员。
被告：广州市东正置业有限公司，住所地：广州市天河区天河北路XXX号XXX之一B室。
法定代表人：谢XX，董事长。
委托代理人：卢XX，广东安永律师事务所律师。
委托代理人：李XX，广东安永律师事务所工作人员。
第三人：广州XX电子科技有限公司，住所地：广州市天河区天河北路XXX号XXXX房。
法定代表人：涂XX，董事长。
委托代理人：张XX，广东同益律师事务所律师。
委托代理人：刘X，广东同益律师事务所工作人员。
原告涂XX诉被告广州市东正置业有限公司及第三人广州XX电子科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月11日立案受理后，依法适用普通程序，由合议庭于2013年5月29日、2013年6月24日公开开庭进行了审理。原告与第三人委托代理人张XX、刘X，被告委托代理人卢XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年2月5日，原被告签订《商品房预售合同》，约定：被告将坐落于广州市萝岗区暹岗村北侧颐年园二期第四幢已完工未装修的建筑面积4269.0571平方米的期房出售给原告，总计房款1571万元；2007年5月28日，双方再签订一份《商品房预购合同》，约定被告将颐年园二期第四幢已完工正在装修的建筑面积2838.77平方米的期房出售给原告，总计房款1045万元。自此，原告共向被告购买7107.8271平方米房产，均价3680元。被告承诺按统一开发的交楼标准（包括房屋装修及附属设施）于2007年5月30日至7月30日之间交付房屋，并在交付房屋之日起150日内办理产权预售登记。
合同签订后，原告如约履行了所有的合同义务，但被告在合同约定的期限内未按期交付房屋和办理预售登记。对此，原告本着最大的诚意多次与被告协商，在被告于2008年6月23日主动作出准备履行合同的《声明》后放弃追究其延迟交楼一年多的违约责任。然而被告仍然不守承诺，违反自己承诺的时限，在《声明》约定的期限内依旧没有交付房屋。原告于2008年10月10日诉诸广州市萝岗区人民法院。在法院的调解下，双方达成了和解。2009年2月25日，双方签订《协议书》和《补充协议书》，约定：被告于2009年3月5日前交付房屋，2009年10月30日前办理房屋预售证并完成房屋附属的绿化工程，2011年12月31日办理好房屋产权证，如被告未依约履行上述四项义务中的任何一项，每项延迟一天，按原买卖合同约定的时间向原告承担房款成交额的每日0.5‰的违约金。
被告在签订补充协议后，仍未履行补充协议确定的义务，直至2012年12月31日才通水通电，勉强达到交楼条件。至此，被告离最初承诺的交房日期已经过去六个年头，原告要求被告承担逾期交付房屋违约责任。鉴于涉讼房屋现已基本达到交楼标准，同时也为了表示原告的诚意，以促进双方更好地解决纠纷，原告仅要求实际违约金的一半。据此，原告请求法院判令：1.被告支付逾期交付萝岗区XXX路16号101房的违约金74819.85元（以3680元/平方米×41.0737平方米为本金，按照每日万分之五的利率标准，自2007年7月31日计至2012年12月31日共计1980天，得出149639.70元，再按一半主张）；2、诉讼费由被告负担。
被告辩称：请求法院驳回原告的起诉和诉讼请求。一、原告不是本案适格的主体，涉讼房屋已由第三人取得了房产证，不动产物权的设立、变更和消灭应该以法定登记为准。涉讼房屋的所有权人并非原告，原告与本案无利害关系，不符合民事诉讼法第119条的规定，只有在房屋所有权人提出诉讼请求后，才存在是否支付违约金的问题。二、根据第三人与被告所签订的合同，并没有任何违约条款的约定，故原告提出的违约金及违约金的计算方式都无依据，也是无效的。三、被告未取得商品房预售许可证，故2007年签订的《商品房预购合同》以及2009年2月25日签订的《协议书》均是无效的，原告的诉讼请求正是依照无效合同的条款，对此被告已另案提起了诉讼。四、被告依照合同约定应当将涉讼房屋交付给第三人而非原告，约定的交付时间是2011年12月31日，由于双方买卖的是现房，既然是现房，那么买受人都可以随时去使用，故在房屋交付方面被告不存在任何违约行为，并且合同也没有约定违约责任。五、退一步说，即便存在逾期交付房屋的事实，原告主张的违约金也明显过高，应予调整，违约金的赔偿标准应当按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布的同地段同类房屋租金的标准计算。
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