（2013）穗海法民三初字第674号
广 州 市 海 珠 区 人 民 法 院
民 事 判 决 书
（2013）穗海法民三初字第674号
原告广州市某房地产代理有限公司。
法定代表人刘某，总经理。
委托代理人苏洁锟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告车某。
被告梁某。
两被告的共同委托代理人胥科、郑文锦，均为广东金轮律师事务所律师。
原告诉被告居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员韩建文独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人苏洁锟，两被告及两被告的委托代理人胥科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年2月，两被告委托原告就购买物业一事提供房地产咨询及交易代理服务。原告接受委托后，指派工作人员多次为两被告介绍了相关物业的资本情况、提供相应的资料、带两被告亲自到实地察看物业，并就买卖物业的各项条件在买卖双方之间进行协商。其中在2012年2月18日，原告为被告车某介绍了一套位于广州市海珠区东晓南路锦丽街44号204房（以下简称涉案房屋）的物业。当时车某在《看房证明及委托协议书》上签名确认：如本人成功购买由贵司推荐的物业，本人承诺向贵司支付咨询及房地产代理费共为成交价的3%。另外，在《看房证明及委托协议书》上约定该物业售价是人民币壹佰叁拾伍万元整。后两被告为了逃避支付原告中介费，在隐瞒原告的情况下，与该物业的业主于2012年4月26日签订了《广州市存量房买卖合同》，交易价格是人民币壹佰叁拾伍万伍仟元，并于2012年7月7日办理的过户登记手续。原告认为已完成中介服务，被告的行为构成违约，故起诉要求判令：1．两被告共同支付原告中介费人民币40650元；2．两被告支付原告违约金人民币10162.50元；3．本案全部受理费由两被告承担。
被告辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。1．原告没有促成买卖双方之间的交易，根据居间合同的规定，其要求被告支付佣金没有依据。2．原告在看房协议书上第4点的条款是格式条款，并且没有向被告说明，是无效的。3．被告没有逃避佣金的恶意，被告没有私下和业主有过任何的联系，被告是通过合法的中介介绍而促成交易的。实际上，原告没有业主委托放盘的权利，原告从一开始就欺骗被告说原告其有业主的委托，原告从一开始就不诚信。
经审理查明， 2012年2月18日，被告车某签署了由原告提供的一份《看房证明及委托协议书》，约定：本人（即车展丝）现委托原告购买/租赁物业提供房地产咨询及买卖/租赁代理服务，原告在本人的委托下物色物业；一、原告为本人提供以下几方面房地产咨询租赁及买卖代理服务：1、介绍并提供该物业的基本资料（以业主提供的资料为限）；2、带本人/授权代表亲自到实地察看物业；3、就买卖/租赁物业的各项条件在买卖双方之间进行协商，促成本人与业主达成买卖/租赁协议；二、在原告提供上述服务后，如本人成功购买或租赁下述由原告推荐的物业，本人承诺向贵公司支付咨询及房地产买卖代理服务费为成交价的3%；三、本人完全知悉贵公司为该物业业主的放盘受托人，且在本次买卖/租赁合同成交时另向该物业收取咨询及房地产买卖代理费，对此本人并无异议；四、本人承诺在本协议签订后一年内，（1）直接或通过第三人与贵公司介绍的业主/代理人、其他授权代表人联系及进行该物业的买卖/租赁的；（2）该物业最终由本人的亲属、公司、授权人、委托代理人购买/租赁的，均视为贵公司已促成此次交易，本人须向贵公司支付上述咨询及房地产买卖代理费，并支付等额于咨询及房屋买卖/租赁代理费25%的违约金。该文书下半部分记载了“所介绍之物业的基本情况”，注明有三套物业，其中之一为“锦丽居锦丽街44号204房 76平方米 135万”；等。
2012年2月23日，被告梁某签署了由原告提供的一份《看房证明》，该证明的格式与约定内容与车展丝签订的《看房证明及委托协议书》相同，但“所介绍之物业的基本情况”注明有五套物业，其中并无涉案房屋。
广州市房地产档案馆出具的档案资料显示：一、两被告与叶某、广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）于2012年6月27日签订《广州市存量房买卖合同》，约定两被告向叶某购买海珠区东晓南路锦丽街44号204房；该房建筑面积为75.7269平方米；总金额1355000元；两被告向合富公司（中介方）支付中介服务费8000元；等。二、两原告于2012年7月7日经登记为涉案房屋的产权人。
诉讼中，两被告表示：2月初其通过合富公司看过涉案房屋，当时报价是140多万元，看过后，觉得价格贵，就没有理了；后来原告带其去看涉案房，报价是130多万元，其觉得价格可以接受，但是业主觉得价格太低，不肯签约；后来合富主动联系被告，房价比之前降了一些，就成交了；总的中介费是8000元，因为合富公司知道被告之前想在其他中介和业主签约，为了让其在合富公司成交就说中介费只收8000元。
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