（2013）惠湾法民一初字第983号
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠湾法民一初字第983号
原告：惠州市某某房地产开发有限公司。住所地：惠州市。
法定代表人：郑某某。
委托代理人：江某，系该公司职员。
被告：张某，女，汉族，1979年10月23日出生，住南京市鼓楼区。
委托代理人：贺某，广东尚典律师事务所律师。
原告惠州市某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）诉被告张某商品房预售合同纠纷一案，本院2013年9月29日立案受理后，依法由审判员李海仁适用简易程序独任审判，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人江某及被告委托代理人贺某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年1月9日原被告双方签订《商品房买卖合同》(简称合同)及某某园《商品房买卖合同》补充协议书(简称协议)，由被告向原告购买位于大亚湾澳头镇“某某园”1幢1单元1203号房，房屋总价176419元。其中，合同第六条第3款约定“买受人于2011年1月9日付首款人民币56419元，余款人民币120000元由买受人向银行申请按揭月供支付”。合同签订后，原告积极履行出卖人义务，但由于被告自身原因无法获得银行对其的按揭贷款申请，在此期间原告亦尝试变更贷款银行，但均未果。故原告根据协议第二条“因买受人原因、国家政策原因或其他原因导致无法成功办理银行按揭贷款的，出卖人将书面通知买受人缴清房款，买受人应在出卖人通知之日起15日内缴清房款给出卖人，逾期按应付金额每日千分之二向出卖人支付违约金。逾期未能缴清的，出卖人有权解除商品房买卖合同并另行出售房屋，买受人无异议。出卖人依本条解除商品房买卖合同，买手人应于出实人发出解除合同通知之日起30日内到出卖人售楼处办理退回已付房款手续并退回已付房款(不计利息)，同时买受人应按购房总价款的20％向出卖人支付违约金，该违约金在应退房款中直接扣除”之约定于2013年7月26日原告向被告书面送达(《按揭贷款转一次性缴清剩余房款告知函》(函字第0005号)并要求被告一次性缴清剩余房款，但仍未果。后原告于2013年8月28日再次向被告书面送达《解除合同的声明》告知函(函字第20130828-11号)。原告认为，双方在签订合同及协议后均负有妥善及全面履行的义务，但被告明知在无法获得银行按揭贷款审批且原告向其送达书面告知后仍不按照双方约定履行其义务，显然已构成违约并造成原告经济损失，同时被告的违约行为亦使本合同满足原告行使合同解除权的条件，即原告所发出的《解除合同的声明》告知函系符合双方约定的。综上所述，原告的诉求有充分的法律及事实依据，恳请人民法院依法判决：1.解除《商品房买卖合同》；2.被告承担违约金35284元；3.被告承担本案诉讼费用。
原告向法庭提交了以下证据：1.商品房买卖合同，拟证明双方买卖关系依法成立；2.某某园《商品房买卖合同》补充协议书，拟证明双方存在对因买受人原因未能成功获得银行按揭贷款申请的处理约定；3.按揭贷款转一次性缴清剩余房款的告知函EMS快递详情单，拟证明2013年7月26日原告向被告书面送达按揭贷款转一次性缴清剩余房款告知函的事实；4.按揭贷款转一次性缴清剩余房款告知函，拟证明原告确有告知被告因其个人原因无法获得银行按揭贷款审批需一次性缴清剩余房款12万元的事实；5.解除合同的声明告知EMS快递详情单，拟证明2013年8月28日原告向被告书面送达解除合同的声明的事实；6.解除合同的声明告知函，拟证明原告确有告知被告合同已满足原告单方解除的条件且原告依法行使单方解除权。
被告辨称：一、2011年1月9日双方签订了商品房买卖合同及补充协议书，之后答辩人在约定的时间内提交了按揭贷款手续给被答辩人，由于当时国务院出台了政策要求出具当地纳税证明，导致了答辩人无法办理按揭贷款手续，由此可见答辩人无法履行合同的原因是由于国家政策限制，属于不可归责于答辩人的原因导致的；二、在被答辩人获知答辩人不能办理按揭贷款手续的情况下，被答辩人没有及时按照合同约定办理解除合同的手续，直到2013年8月答辩人才收到了被答辩人寄来的解除合同通知书，由于答辩人一直都在外地工作所以才获知这一情况，已经远远超过了合理期限来解除合同，导致违约金增加，答辩人认为，其增加的违约金部分应当由被答辩人承担；三、商品房属于特殊商品，不以是否买卖作为贬值的依据，原、被告解除合同之后，出卖人基于现实的市场行情，或可以卖得比当时市场价格更高的价格，已属于获利，此时再由答辩人支付违约金属于双重获利，不符合民法的公平原则；四、答辩人请求被答辩人返还原告支付的首期款56419元；五、合同约定的违约金过高，请法院予以调整。
被告未向法庭提交证据。
经审理查明：2011年1月9日，原告某某公司作为出卖人与被告张某作为买受人签订《广东省商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告张某购买原告某某公司开发的位于澳头镇“某某园”第3幢1单元1203号房产，该房建筑面积为34.22平方米，总房价为176419元。付款方式为被告张某于2011年1月9日付首款人民币56419元，余款120000元由被告向银行申请按揭月供支付。合同第七条逾期付款的违约责任约定：逾期超过180天后，出卖人有权解除合同合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同附件四补充协议第一条约定：因买受人原因导致银行拒绝受理的，买受人应在出卖人通知之日起15日内缴清房款给出卖人，逾期未能缴清的，视为买受人同意解除与出卖人签订的合同，并放弃出卖人另行出售房屋的抗辩权。出卖人依本条解除商品房买卖合同，买受人应于出卖人发出解除合同通知之日起30日内退回买受人已付房款(不计利息)，但有权扣除买受人应支付的违约金（违约金计算标准为：贷款额×0.5‰）及出卖人遭受的退房损失（退房损失计算标准为：原合同签订之日到买受人收取退房款之日的总天数×商品房总价款×0.5‰）。合同附件四补充协议第十条约定，本协议生效后，除双方另行约定并签订协议外，任何一方无故解除或终止不履行本协议的有关约定的，应承担违约责任，并按原合同房款总额的20%赔偿对方违约金。合同签订后，被告张某向原告某某公司支付了购房款44176元（包括定金20000元），并支付了合同登记费80元、合同印花税88元、抵押登记费80元、委托公证费80元、维修基金2053元。此后，因被告张某未获得银行按揭贷款，原告某某公司于2013年7月26日向被告发出告知函，要求被告接到通知后15日内一次性缴清剩余房款。被告未按约定时间支付房款，原告遂于2013年8月28日向被告发函要求解除涉案合同。之后，被告未按照约定时间支付剩余款项，原告遂起诉至向本院。
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