（2013）惠湾法民一初字第978号
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠湾法民一初字第978号
原告：惠州市某某房地产开发有限公司。住所地：惠州市。
法定代表人：郑某某。
委托代理人：江某，系该公司职员。
被告：罗某某，女，汉族，1980年6月28日出生，住广西德保县。
委托代理人：杨某某，广东瑞迪安律师事务所律师。
原告惠州市某某房地产开发有限公司（以下简称某某公司）诉被告罗某某商品房预售合同纠纷一案，本院2013年9月29日立案受理后，依法由审判员李海仁适用简易程序独任审判，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人江某及被告委托代理人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年8月2日原被告双方签订《商品房买卖合同》(简称合同)及某某园《商品房买卖合同》补充协议书(简称协议)，由被告向原告购买位于大亚湾澳头镇“某某园”3幢307号房，房屋总价341000元。其中，合同第六条第3款约定“买受人于2012年8月2日付首款人民币111000元，余款人民币230000元由买受人向银行申请按揭月供支付”。合同签订后，原告积极履行出卖人义务，但由于被告自身原因无法获得银行对其的按揭贷款申请，在此期间原告亦尝试变更贷款银行，但均未果。故原告根据协议第二条“因买受人原因、国家政策原因或其他原因导致无法成功办理银行按揭贷款的，出卖人将书面通知买受人缴清房款，买受人应在出卖人通知之日起15日内缴清房款给出卖人，逾期按应付金额每日千分之二向出卖人支付违约金。逾期未能缴清的，出卖人有权解除商品房买卖合同并另行出售房屋，买受人无异议。出卖人依本条解除商品房买卖合同，买手人应于出实人发出解除合同通知之日起30日内到出卖人售楼处办理退回已付房款手续并退回已付房款(不计利息)，同时买受人应按购房总价款的20％向出卖人支付违约金，该违约金在应退房款中直接扣除”之约定于2013年7月26日原告向被告书面送达(《按揭贷款转一次性缴清剩余房款告知函》(函字第0013号)并要求被告一次性缴清剩余房款，但仍未果。后原告于2013年8月28日再次向被告书面送达《解除合同的声明》告知函(函字第20130828—10号)。原告认为，双方在签订合同及协议后均负有妥善及全面履行的义务，但被告明知在无法获得银行按揭贷款审批且原告向其送达书面告知后仍不按照双方约定履行其义务，显然已构成违约并造成原告经济损失，同时被告的违约行为亦使本合同满足原告行使合同解除权的条件，即原告所发出的《解除合同的声明》告知函系符合双方约定的。综上所述，原告的诉求有充分的法律及事实依据，恳请人民法院依法判决：1.解除《商品房买卖合同》；2.被告承担违约金68200元；3.被告承担本案诉讼费用。
原告向法庭提交了以下证据：1.商品房买卖合同，拟证明双方买卖关系依法成立；2.某某园《商品房买卖合同》补充协议书，拟证明双方存在对因买受人原因未能成功获得银行按揭贷款申请的处理约定；3.按揭贷款转一次性缴清剩余房款的告知函EMS快递详情单，拟证明2013年7月26日原告向被告书面送达按揭贷款转一次性缴清剩余房款告知函的事实；4.按揭贷款转一次性缴清剩余房款告知函，拟证明原告确有告知被告因其个人原因无法获得银行按揭贷款审批需一次性缴清剩余房款23万元的事实；5.解除合同的声明告知EMS快递详情单，拟证明2013年8月28日原告向被告书面送达解除合同的声明的事实；6.解除合同的声明告知函，拟证明原告确有告知被告合同已满足原告单方解除的条件且原告依法行使单方解除权。
被告辨称：一、答辩人曾在大亚湾房管局网上查询被答辩人的预售许可证而查询不到，请求法庭对此核实，确认合同的效力。二、如法院认为合同有效，则答辩人同意解除合同，但由于被答辩人存在故意误导答辩人购房的欺诈行为，导致答辩人无法继续履行合同，被答辩人违约在先，应当承担违约责任，全部退还答辩人的购房款；三、如果法院认为合同有效且认定答辩人违约，则被答辩人主张适用补充协议约定的按房价20%确定违约金过高，应当按购房款约定的按累计应付款的1%计算才较为合理，请求法院予以支持；四、答辩人已经向被答辩人交纳69992元房款，因被答辩人原因解除合同，被答辩人应当如数退还答辩人。
被告向法庭提交了以下证据：1.临时认购单，拟证明当时我们确实签了临时认购单，当时签单的人是原告的姐姐罗某某，被告代表是严小明，我们后面汇款给被告与严小明有关；2.认购协议书，拟证明认购协议书与合同房价不一致，原告前后承诺不一致，存在欺诈行为，其签约代表是严小明；3.按揭客户所需资料清单，拟证明按揭条件苛刻，原告故意误导被告购房；4.银行开户资料，拟证明被告已按原告要求开立按揭账户，但还是无法拿到贷款；5.付款发票、收据，拟证明被告已向原告付款69992元的事实。
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