（2012）惠湾法民一初字第448号
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）惠湾法民一初字第448号
原告: 惠州大亚湾**投资发展有限公司，住所地惠州市大亚湾。
法定代表人：郭**，董事长。
委托代理人：黄**，该公司职员。
被告：巫**，男，汉族，1966年4月10日出生，住深圳市宝安区，身份证号码：350424196604101***。
委托代理人：贺**，广东**律师事务所律师。
原告惠州大亚湾**投资发展有限公司（下简称**公司）诉被告巫**商品房买卖合同纠纷一案，本院2012年7月18日立案受理后，依法由代理审判员徐黎适用简易程序，于2012年9月5日公开开庭进行了审理，原告**公司的委托代理人黄**，被告巫**的委托代理人贺**到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告**公司诉称：2009年11月27日，被告购买原告开发的**苑六期10幢3单元**号房，总价款为人民币271688元。付款方式为银行按揭付款。被告实际支付首期款81688元，尚欠首期款25000元，且由于被告自身原因导致银行按揭不能办理，根据补充协议的规定，被告总共欠原告房款215000元。原告多次联系被告希望能沟通付款事宜，但被告没有跟原告进行相关的协商。根据合同法的相关规定，原告向法院提起诉讼，请求判决：一、被告继续履行合同，支付所欠购房款215000元，支付违约金45687.5元（从2011年5月8日按每日万分之五暂计至2012年7月10日），共计260687.5元；二、被告承担本案的诉讼费。
庭审过程中，原告变更违约金部分的诉讼请求为：请求违约金按日万分之五的标准计算至被告付清款项日止。
原告向本院提交以下主要证据有：1、商品房买卖合同及补充协议；2、收款收据；3、承诺书；4、商品房预售许可证。拟证明其诉称的事实。
被告巫**辩称：一、答辩人与被答辩人于2009年11月27日签订的商品房买卖合同无效。被答辩人与答辩人签订合同时，尚未取得商品房预售许可证，其向答辩人销售房屋的行为违法。退一步说，答辩人与被答辩人约定采取按揭方式付款，被答辩人承诺一定可以帮答辩人办理按揭贷款，答辩人积极配合被答辩人提供办理按揭贷款的手续，但被答辩人从未书面告知答辩人不能办理按揭贷款。被答辩人应积极与答辩人协商解决事情，而不是把所有的责任归结于答辩人。综上，由于合同无效，答辩人不存在违约的事实，被答辩人所请求的违约金更是无稽之谈。二、由于被答辩人的原因导致合同无效，请求法院依法判决被答辩人返还答辩人已经支付的购房首期款56688元及按揭费用671元，并承担本案的诉讼费。
被告向本院提交以下主要证据有：1、商品房买卖合同及补充协议；2、首期款及按揭费用的收款收据；3、户籍证明；4、离婚证。拟证明其辩称的事实。
经审理查明： 2009年11月27日，原告**公司作为出卖人，与作为买受人的被告巫**签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，该物业为位于惠州市大亚湾区的**苑第10幢三单元**号房，建筑面积为76.44平方米，总价款为271688元；二、付款方式，被告采用银行按揭的形式支付合同价款，即2009年11月27日支付首期款81688元，余190000元向银行申请按揭贷款；三、逾期付款的违约责任，被告逾期付款在90日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。如逾期超过90日，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告按累计应付款的3%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。
原、被告双方签订买卖合同的当日，另行签订《**苑（六期）补充协议》，双方就办理银行按揭贷款做出如下约定：被告的贷款额度与年限以银行最终审批为准，非因原告原因导致不能办理按揭的，被告应在原告通知之日起15天内付清购房款，否则，原告有权收取购房款总款的15%作为违约金和单方解除合同，并有权扣除解除合同的相关费用后才将剩余部分退还被告。该补充协议还约定了原、被告双方的其他权利义务。
上述合同签订后，被告向原告支付购房首期款56688元及按揭费用671元。此后，被告未能办理银行按揭贷款，也未以其他方式向原告支付剩余房款，至今尚欠原告购房款为215000元。2011年4月22日，原告以邮政快递的形式向被告发出催款通知书，被告与同年4月24日签收，但仍未向原告支付剩余购房款。2012年7月18日，原告向本院起诉，并提出前述诉讼请求。
另查，原告开发的**苑项目已于2010年11月20日取得10、12栋的商品房预售许可证，证号为惠湾房预许字「2009」第0**号。
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