（2013）惠湾法民一初字第658号
惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠湾法民一初字第658号
原告:刘某某，男，汉族，1973年12月26日出生，住黑龙江省林口县。
原告委托代理人：蔡某，广东开野律师事务所律师。
原告委托代理人：王某，广东开野律师事务所律师助理。
被告：惠州大亚湾钱某某实业有限公司。住所地：惠州大亚湾。
法定代表人：段某某。
委托代理人：钱某某，广东德邻律师事务所律师。
委托代理人：刘某某，广东德邻律师事务所律师。
原告刘某某诉被告惠州大亚湾钱某某实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年6月25日受理，由审判员周勇适用简易程序独任审判，于2013年8月6日第一次公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，由审判员周勇担任审判长，与审判员曾日华、李海仁组成合议庭，于2013年8月29日、2013年10月17日再次公开开庭进行了审理，原告委托代理人蔡某、被告委托代理人钱某某、刘某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2010年3月27日，原被告签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以289276元向被告购买位于惠州大亚湾的某某公寓一单元1601号房。合同签订后，原告依约履行了完全义务。依据合同约定，被告应于2011年12月1日交付房屋，否则应以原告已交付房款总价的日万分之二承担违约金。2012年3月14日，原告委托律师书面催告被告合法交付房屋，并要求被告出示交付房屋所需的各种验收及备案材料，但被告至今未向原告出示验收备案材料，根据房屋现场的状况，也可以直观看出工程未完工，完全不符合交房的条件。故原告依法起诉，请求法院判令：1.被告支付原告延期交房的违约金31646.8元（以289276元为基数，日万分之二为比率，自2011年12月1日起计算至2013年6月1日)；2.本案诉讼费用由被告承担。
原告为证实其主张，向本院提交了如下证据：
1.《广东省商品房买卖合同》，拟证明原被告签订合同的事实；
2.交款收据及发票，拟证明原告履行缴费义务的事实；
3.律师函及送达记录，拟证明原告与被告交涉的事实；
4.照片，拟证明楼房现场未完工。
被告辩称：1.被告已依约通知原告办理入伙手续，故无须承担“逾期交房”的责任。《商品房买卖合同》第十一条第二款约定，“自出卖人发出《入伙通知书》之日起，15日内买受人未来办理入伙手续，视为买手人同意接受本套商品房，房屋灭失、毁损的风险转由买受人承担”。被告已向原告发出《入伙通知书》，视为涉案商品房已移交给原告，被告无需承担“逾期交房”的责任；2.本案存在可延期交房的情形，被告同样无需承担“逾期交房”的责任。被告已按期完成项目建设，仅消防验收是2012年1月11日完成，原因是由于惠州市消防局瑶负责全市的消防验收工作，无法及时完成验收工作，这并非被告的责任。故根据《商品房买卖合同》第八条第二款约定，“如遇下列特殊原因，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.其他非出卖人过错造成的延期”，被告无需承担“逾期交房”的责任。
被告为证实其主张，向本院提交了如下证据：
1.入伙通知书、圆通速递详单，拟证明被告已通过圆通速递按照原告在购房合同中的联系方式向原告发出了《入伙通知书》，被告已依约履行了交房义务；
2.建设工程消防验收的意见书、安全检验合格证（电梯）及特种设备使用登记证、地基与基础分部工程验收记录、桩基础分部验收记录、主体结构分部工程验收记录、屋面分部工程验收记录、装修装饰分部工程验收记录、建筑电气安装分部工程验收记录、建筑给水、排水分部工程验收记录、建筑节能分部工程质量验收表、住宅工程质量分户验收汇总表、惠湾建环函（2011）101号意见函，拟证明被告完成相关验收的时间；
3.《建筑工程竣工验收报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟证明涉案工程已完成建设、勘察、设计、施工、监理五家单位验收的时间及完成工程竣工验收备案的时间。
经审理查明，2010年3月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于大亚湾“某某公寓”一单元1601号商品房，总房款为289276元。双方就付款方式及期限的约定为：一次性付款，总房款289276元买受人于2010年2月27日前付清；双方就买受人逾期付款的违约责任约定为：逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；双方就交付期限约定为：出卖人应当在2011年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；双方就出卖人逾期交房的违约责任约定为：逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方就房屋的交接约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。自出卖人发出《入伙通知书》之日起，15日内买受人未来办理入伙手续，视为买受人同意接收本套商品房，房产灭失、毁损的风险转由买受人承担。各项费用和物业管理费于该日起由买受人承担。买受人未按时交清购房款，出卖人不予办理入伙手续并相应推迟产权过户备案时间，且买方不承担逾期交房和迟延办证的责任；双方就产权登记约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；原被告还对其他相应事宜作出了约定。同日，双方签订《合同补充协议》，补充协议第三条约定：买受人收楼时，应依合同的约定付清房款及政府规定的各项税费，以按揭方式付款的，还需银行实际已将按揭款付至出卖人账户，否则，出卖人可以相应顺延交付时间，且不承担由此导致的违约责任。补充协议第六条约定：出卖人的任何函件或通知以邮寄、电话、短信、报刊公告等途径传达给买受人均视为有效送达，出卖人向买受人邮寄资料的唯一有效地址为合同约定地址，买受人更改地址、电话、传真须至出卖人处填写《地址变更单》，因买受人地址、电话、传真的变化以致出卖人不能及时履行通知及相关义务，出卖人据此免责。合同签订前，原告已于2009年12月21日向被告分别支付购房款19500元、500元，于2011年1月25日支付购房款69276元，于2011年2月27日支付购房款200000元。2010年12月1日被告向原告开具购房款发票，金额为289276元。2011年11月15日，被告通过邮寄方式向原告寄出《入伙通知书》，通知业主于2011年12月1日至2011年12月31日办理入伙手续。原告认为房屋尚不具备收楼条件，拒绝收楼，并于2012年3月14日向被告寄出《律师函》。双方遂酿成纠纷。
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