（2014）沪高民一(民)终字第8号 (10)
（一）合同解除时间的确定，即龙喜城大酒店是否具有合同解除权。
双方签订的租赁合同将系争房屋定性为酒店楼，并明确约定 “甲方承诺乙方该房屋可为商业使用，并协助乙方办理该房屋商业经营相关证照”，同时又约定“乙方在租赁甲方该房屋之后如发生因甲方房屋使用性质（商业范围）导致乙方无法办理证照并造成乙方损失，甲方将承担乙方已产生的一切损失”。该约定将房屋商业使用的目的予以确定，且义务主体明确是申新公司，甚至对违反该合同义务约定了严苛的法律责任。申新公司将该条款理解为办理商业许可证照的主要义务主体为龙喜城大酒店，是对合同约定的错误解读。至于其中“协助”字样的约定，应当理解为办理证照形式上的主体是龙喜城大酒店，故在形式上申新公司处于“协助”的法律地位，但该约定不能否定申新公司作为业主方所承诺的商业使用的房屋性质及违约后产生的法律后果。申新公司以“协助”字样要求确认其对办理证照的法律行为是辅助义务的角色，与其约定相悖，本院依法不予采信。
双方当事人签订租赁合同的日期为2010年1月30日，合同明确约定申新公司承诺系争房屋可为商业使用，由其办理相关证照。但是，合同签订以后，一直到合同履行期间，龙喜城大酒店对系争房屋进行了大量的投入，直至房屋装修完毕，直至8月3日龙喜城大酒店注册成立，申新公司明知其有办理证照的义务，却未积极履行或者说疏于履行其义务，导致龙喜城大酒店无法开业经营，并导致龙喜城大酒店于2011年8月6日发出了解除合同通知。由于申新公司其违背了承诺，违反了主要合同义务，导致合同无法继续履行的法律后果，原审法院据此确认申新公司有合同解除权，双方合同解除日为解除通知送达之日，并无不当，本院予以认同。申新公司上诉认为导致合同解除的主要责任是龙喜城大酒店，缺乏事实依据，本院依法不予采纳。
（二）导致合同解除后果的责任分担比例如何确定。
如上所述，导致合同解除的主要责任在于申新公司。同时考虑到，龙喜城大酒店在仅仅由申新公司作出承诺而未实际办理相关证照的情况下，即对系争房屋进行装修和开业准备，导致了大量损失的产生。在合同履行过程中，龙喜城大酒店亦未及时督促申新公司，导致合同因无法履行而解除。对此，龙喜城大酒店亦存在相应的责任和过错。原审法院综合考虑双方合同签订、履行情况，双方合同责任义务，确定由申新公司和龙喜城大酒店按8：2责任比例承担损失，有事实依据，本院予以确认。申新公司上诉认为责任分担比例不当，缺乏事实和理由，本院依法不予支持。
（三）合同解除后果的处理中存在三个方面的问题，一是16个月免租期是否可以作为申新公司的损失予以计算；二是房屋使用费和租金的调整是否有依据；三是龙喜城大酒店是否应当对逾期支付水电费承担违约责任。
关于免租期的问题。免租期的约定，在租赁合同中一般是综合考虑合同租赁期限以及装修所需时间，由出租方与承租方共同协商达成一致所给予的优惠条件，本案中16个月的免租期的约定即是当事人由此所形成的合意。申新公司认为16个月免租期的约定是基于双方长达十年的合同期限所确定的优惠条件，而在合同实际履行期限如此之短的情况下，16个月免租期即成为了申新公司的损失，因此应当作为损失由双方分担。本院认可16个月免租期的约定考虑了租赁期限的因素，但是，需要指出的是，合同本应当按双方约定的十年期限予以履行，而之所以提前解除，本院已经在争议焦点（一）中进行了阐述，即合同解除的责任在于申新公司。在此情况下，申新公司主张16个月免租期的约定应当变更为租金作为损失予以计算，其理由缺乏合理性，本院依法不予支持。
关于房屋租金和使用费的计算问题。双方租赁合同履行期内的费用称之为租金，合同解除后房屋占用期间的费用称之为使用费。由于本案计算租金和使用费的时间段比较复杂，本院阐述理由时不再区分合同期间或之外，统称为房屋租金和使用费。本案的租金和使用费分四个阶段计算。原审法院于2013年7月29日召集双方当事人协商房屋交接事宜，并考虑到办理交接手续需要一定的合理时间，以及转租方对交接的配合，原审法院据此将2013年9月9日即案外人最后向申新公司返还转租房屋的次日，作为计算租金与使用费的时间界限。即2011年6月1日至2013年9月8日，考虑到龙喜城大酒店未能实际经营，双方当事人对此均有相应过错，故龙喜城大酒店对系争房屋的租金和使用费以双方约定的最低租金每年400万元，酌情以每年200万元予以计算。2013年9月9日之后，由于龙喜城大酒店未配合房屋交接手续，由此所导致损失是龙喜城大酒店在双方合同解除之后所导致的扩大的损失，应当由龙喜城大酒店承担，故以每年400万元计算租金和使用费。同时，所有时间段内，按已返还房屋的比例按比例计算房屋租金和使用费。原审法院对房屋租金和使用费的计算，有事实和法律依据，本院予以确认。申新公司上诉认为原审法院对房屋租金和使用费酌情予以计算不当，缺乏依据，本院依法不予支持。
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