（2014）沪高民一(民)终字第8号 (7)
此外，在司法审价过程中，东方公司于2012年9月3日致函原审法院，称：“……鉴定初期，申请方上海龙喜城商务大酒店一方提供装修草图（未提供安装图纸）。我鉴定单位多次到现场与双方现场实地测量，并对灯具开关/马桶等逐一清点，双方也在清单上签字。但电线管线/电缆/给排水/弱电管线/消防管线等隐蔽工程无图纸无法测量。我鉴定单位要求申请方一定要提供电气/给排水/消防图纸。6个月后申请方称无法提供正规的安装图纸，仅提供了一份不规范的安装草图（1-2层无安装图纸）。鉴定单位暂根据安装草图，结合施工规范以及相关经验，出具了鉴定初稿。申新公司认为鉴定初稿依据的安装图纸不规范，无法核实数量，故对鉴定初稿不予认可。在此情况下，2012年7月17日，我鉴定单位组织双方召开会议，会议要求龙喜城在一个月内补绘正规安装图纸等相关资料。但现在时效已过，龙喜城仍未提供。现将该情况向法院说明望法院给予建议，以便鉴定工作正常进行。”
为此，原审法院于2012年9月12日召集双方当事人到院，限令龙喜城大酒店须在2012年9月21日之前提供审价所需相应资料，并明确告知其逾期不提供将承担由此引发的不利后果。
2012年9月24日，东方公司函告原审法院称，截止发函日，龙喜城大酒店仍未向其提供系争工程的水电安装正规图纸及本工程使用材料的规格品牌表。
2013年1月6日，东方公司再次函告原审法院称，在法院协助下，龙喜城大酒店提供了装修工程施工图纸。其召集双方对图纸进行核对，龙喜城大酒店一方配合现场查看，但未对申新公司一方提出的异议进行核对。2012年12月底，申新公司提供了一份认为符合现场的安装工程（多为隐蔽工程）图纸，希望法院通知龙喜城大酒店对该份图纸进行核对，以便鉴定工作正常进行。
为此，2013年1月11日，原审法院通知龙喜城大酒店到院，要求其在两周内对申新公司2012年12月底提供的安装工程图纸进行核对并向东方公司提供书面意见，逾期不提供将承担相应不利后果。
在审理过程中，申新公司基于审价、审计过程中需要进行现场确认的工作已经基本完成且双方对系争租赁合同解除并无异议的情况，为避免系争房屋闲置而造成扩大损失，向原审法院提出提前交接系争房屋的申请。本院于2013年7月29日召集双方当事人对房屋交接问题进行协商，龙喜城大酒店虽然称审计单位还需要清点物品故无法办理交接，但同时又明确表示即便审计单位认为无需保留现场，因可能导致其损失难以获赔，故其也不同意先行交接房屋。在法院向龙喜城大酒店释明拒绝先行交接房屋可能承担由此导致的扩大损失的情况下，龙喜城大酒店仍坚持己见。至本两案一审判决前，龙喜城大酒店仍未同意先行办理系争房屋的交接事宜。
原审法院认为，鉴于龙喜城大酒店、申新公司对解除系争房屋租赁合同均不持异议，故两案的争议焦点为：1、系争租赁合同解除的原因、时间、过错责任应如何认定？2、系争租赁合同解除的后果应如何处理？3、沈磊、张平对龙喜城大酒店的付款义务应承担何种责任？
对争议焦点一。龙喜城大酒店认为，系争租赁房屋类型为厂房，由于申新公司至今未能取得该房屋可作为商业用房使用的相关证明，致使龙喜城大酒店无法获得经营旅馆行业所需的特种行业经营许可证，导致其无法实现合同目的，故其有权要求解除系争租赁合同并由申新公司对此承担全部过错责任，合同解除日期应为申新公司收到其要求解除合同函件的2011年8月8日。申新公司则认为，龙喜城大酒店在免租期届满后即拖欠租金和水电费，并恶意寻找借口单方面主张解除系争合同，其行为显然构成违约，故申新公司有权要求解除合同并追究龙喜城大酒店的违约责任，因龙喜城大酒店并无单方合同解除权，故系争租赁合同解除日期应为2011年8月12日即申新公司函复龙喜城大酒店同意解除系争合同的日期。申新公司认为，根据其提供的2010年6月30日新桥村管办出具的《房屋产权证明》、2011年5月30日落款人为龙喜城大酒店的《房屋使用证明》、经新桥镇政府于2012年4月5日批注同意的申新公司提交的《关于我公司工业厂房转商业使用的申请》、2013年12月12日新桥村管办向申新公司出具的《关于上海申新电气有限公司工业用房转旅馆业使用申请的函复》，结合上海市公安局松江分局治安支队出具的《情况说明》，已经可以充分证明系争租赁房屋可以作为商业用房使用，故龙喜城大酒店主张解除合同的理由不成立。对此，原审法院认为，首先，根据上海市公安局松江分局治安支队于2012年1月20日、2月10日出具的《情况说明》，龙喜城大酒店未能取得旅馆业特种行业经营许可证的原因系其未提供相关部门出具的系争房屋可作商业使用的证明之事实明确。其次，根据系争租赁合同的约定，申新公司作为产权人负有确保系争房屋可作商业使用并协助龙喜城大酒店办理系争房屋商业经营相关证照的义务之事实亦明确。第三，申新公司提供的上述证据中，只有2011年5月30日落款人为龙喜城大酒店的《房屋使用证明》形成于龙喜城大酒店主张解除合同之前，但其抬头虽然载明的是“房屋使用证明”，实际却系龙喜城大酒店向政府部门提交的申请，相关部门仅是在该证明上加盖公章，故此并非政府部门直接出具的证明而与公安机关审核所需证明材料在形式上不符，申新公司提交的2010年6月30日新桥村管办就龙喜城大酒店注册经营地房屋出具的《房屋产权证明》亦印证了该点，故该份证明充其量也仅表明系争房屋有取得可作为商业用房使用之证明的可能性，但不能就此认定该份证明即为办理旅馆业特种行业经营许可证所需的相关房屋产权证明。更为重要的是，申新公司并未提供其在龙喜城大酒店提出解除合同之前已将该份证明交给龙喜城大酒店用以办理相关证照的相应证据，在申新公司函复龙喜城大酒店同意解除系争合同的函件中，申新公司也未提及该份证明的存在，直至涉讼申新公司才将该份证明作为证据提供给法院，故申新公司以该份证明主张其已履行了确保系争房屋可作商业使用及相关配合办证义务，依据不足，原审法院对此不予采纳。对上述证据中的其他证明材料，其中2010年6月30日新桥村管办出具的证明从其载明的房屋地址、面积等即可判断该证明并非针对龙喜城大酒店欲开设酒店的系争房屋五-八层，其余材料则均形成于本两案审理期间，且在形式上也与公安机关要求的证明材料不符，故也仅能表明系争房屋有取得作为商业用房使用证明的可能性，但不能作为认定申新公司已经履行合同相关义务的依据。第四，系争租赁合同明确约定系争房屋的土地使用权证复印件为合同的附件之一，同时对申新公司负有确保系争房屋可作为商业使用并配合龙喜城大酒店办理商业经营相关证照，申新公司无法履行该义务将承担龙喜城大酒店因此遭受的一切损失作出了明确约定，由此表明龙喜城大酒店在签订合同时对系争房屋并非商业用房的事实系明知，故龙喜城大酒店主张其系在申新公司隐瞒系争房屋实际用途的情况下签订系争租赁合同与事实不符。龙喜城大酒店作为欲从事旅馆业的经营人，对其经营活动所需的房屋理应进行充分了解以确保房屋条件能够满足其经营活动。龙喜城大酒店在明知系争房屋权属性质及由此可能导致其无法获批经营所需相关证照的情况下，仍与申新公司签订系争租赁合同，且在合同签订后，在相关证照能否办理尚不确定的情况下，龙喜城大酒店作为申办证照的主体，未见其催促申新公司提供房屋使用证明等弥补系争房屋缺陷以确保实现其合同目的积极履约行为，却只见其不畏经营风险不断投入大量资金用于开设酒店的筹备工作，由此造成了巨大损失，龙喜城大酒店对此亦存在一定过错。结合以上几点，原审法院认为，虽然系争房屋并非必然不可作为商业用房使用，龙喜城大酒店的合同目的也并非必然不能实现，但自2010年1月30日系争租赁合同签订至2011年8月6日龙喜城大酒店发函要求解除合同之日止长达一年半多的时间内，申新公司一直未能向龙喜城大酒店提供系争房屋可作为商业用房使用的相关证明，由此导致龙喜城大酒店至其发函解除合同之日仍未取得经营旅馆业所必须取得的特种行业经营许可证，事实上申新公司在审理过程中提供的相关证据也仅表明其仍在办理系争房屋可作商业使用的审批手续而并未实际取得政府部门出具的证明，故在签订合同后足够长的时间内，在相关房屋使用证明能否办理仍不确定的情况下，龙喜城大酒店认为其合同目的无法实现而要求解除合同，依法有据，合同解除日应为申新公司自认的收到龙喜城大酒店解除合同函件的2011年8月8日。鉴于系争租赁合同的解除系因申新公司未在合理期限内向龙喜城大酒店提供系争房屋可作为商业用房使用的证明导致龙喜城大酒店未能获批经营旅馆业必须取得的相关证照，即申新公司未履行合同约定的配合办证义务，故其应对合同解除承担主要过错责任。申新公司主张系龙喜城大酒店恶意违约提前解除合同，而根据查明的事实，龙喜城大酒店享受的免租期至2011年5月31日，而截止2011年7月1日龙喜城大酒店已支付了三个月租金1,005,000元，2011年8月6日龙喜城大酒店即发函要求解除合同，故龙喜城大酒店已履行了租赁合同的主要义务，申新公司上述主张不能成立。但同时，虽然系争租赁合同约定申新公司应承担龙喜城大酒店因系争房屋性质无法办理相关证照而导致的一切损失，但此并不意味着免除龙喜城大酒店积极、审慎履行合同的义务。根据前述理由，作为经营者，龙喜城大酒店对系争租赁合同的签订即负有相应过错责任，在之后的实际履行过程中龙喜城大酒店又未积极、审慎履约，在未谨慎估量经营风险的情况下盲目投入巨额资金，由此直接导致巨大损失，故龙喜城大酒店对系争合同解除及由此造成的损失亦应承担相应过错责任。有鉴于此，根据本案实际情况，综合考量上述因素，原审法院认定申新公司应对系争租赁合同的解除承担80%的过错责任，龙喜城大酒店则承担20%的过错责任。
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