（2014）沪高民一(民)终字第8号 (8)
对争议焦点二。就龙喜城大酒店的诉请，亦即对龙喜城大酒店损失范围的确定问题。首先，审计报告确认的龙喜城大酒店为开设酒店投入的资金总额9,729,196.17元，因龙喜城大酒店在主张该费用的同时明确表示放弃该费用对应的系争房屋内包括装修和可移动物品在内的相关物品所有权，而申新公司作为系争房屋的所有权人，在收回系争房屋后，房屋内相关物品判归其所有既符合便利原则，也更有利于该些物品的充分利用，故原审法院认定上述费用全部属于龙喜城大酒店的损失范围而由申新公司向龙喜城大酒店承担相应赔偿责任，审计金额对应物品则归申新公司所有，龙喜城大酒店应在返还系争房屋的同时将审计报告确认金额所涉物品一并移交给申新公司。申新公司表示龙喜城大酒店投入的固定资产价值应以现场盘点真实存在且龙喜城大酒店确定移交给其为前提条件，但由于龙喜城大酒店拒绝在审理过程中先行办理交接手续，实际移交物品情况在本两案判决生效后的执行过程中才可确定，为及时处理双方主要争议，原审法院认定由申新公司先行支付龙喜城大酒店相关损失费用，若龙喜城大酒店实际移交的物品与审计报告确认金额对应的物品等存在差异，则申新公司可依据实际移交情况向龙喜城大酒店另行主张权利。其次，就龙喜城大酒店主张的房屋空置费损失10,567,040元，即龙喜城大酒店估算的2011年5月1日其正常开业至2013年10月的客房收入损失，由于此系龙喜城大酒店估算的可得利益损失而非实际已发生的损失，上述费用未扣除经营成本且计算标准无切实依据，且龙喜城大酒店在签订合同当时对因系争房屋性质可能无法办理相关营业证照的风险应为明知，签约之后其又未积极审慎履约，在其主张解除合同时除相关营业证照尚未办理外其也未完成酒店开业所需的其他准备工作，还因为双方涉讼后龙喜城大酒店未积极配合司法鉴定工作导致审理过程拖延，故其计算空置损失费的期间亦缺乏依据，由此，对龙喜城大酒店主张的该费用损失不予支持。就龙喜城大酒店对审价报告中垃圾房工程及审计报告中2011年9月至2012年2月职工工资所持异议，因该两项费用未包含在其诉请的损失金额范围内，故对其上述异议不再予以置评。第三，就龙喜城大酒店要求申新公司支付因转租合同解除而发生的补偿金，此分别涉及龙喜城大酒店与案外人余春江、宏燕公司及朱素辉、张松之间三个合同纠纷案件生效判决判令龙喜城大酒店向案外人支付的款项和承担的诉讼费用。因生效判决确认龙喜城大酒店与案外人余春江、宏燕公司之间转租合同解除及龙喜城大酒店就此应承担违约责任的原因系龙喜城大酒店与申新公司之间租赁合同的解除，故该两案生效判决判令龙喜城大酒店承担的装修损失款和相关诉讼费用，即1,025,000元+68,581元+3,024,400元+137,076元=4,255,057元，属于系争租赁合同解除导致的损失，申新公司对此应承担相应赔偿责任。就龙喜城大酒店与案外人朱素辉、张松之间的合同纠纷，因（2011）松民二（商）初字第1997号生效判决系判令龙喜城大酒店返还朱素辉、张松租房押金300,000元、垫付款37,000元并承担押金的相应利息，而该些费用属于龙喜城大酒店本应返还案外人的费用而非龙喜城大酒店因系争租赁合同解除所承担的损失，故对龙喜城大酒店要求申新公司承担上述费用及该案相应诉讼费，缺乏依据，不予采纳。由此，申新公司应赔偿龙喜城大酒店因系争租赁合同解除导致的损失共计为（9,729,196.17元+4,255,057元）*80%=11,187,403元。
就申新公司的诉请。首先，因系争租赁合同已解除，而案外人已经部分返还系争房屋，故申新公司要求龙喜城大酒店返还实际占用的系争房屋的五-八层，依法有据，应予支持。需要再次强调的是，因法院已判令申新公司赔偿龙喜城大酒店为开设酒店而投入的相关费用，故龙喜城大酒店在返还系争房屋时应一并移交房屋内与审计报告确认金额相对应的物品。其次，就申新公司要求龙喜城大酒店变更相关营业证照注册地址的诉请，因龙喜城大酒店对此予以确认，故亦予以支持。第三，就申新公司要求龙喜城大酒店支付系争房屋租金、使用费的诉请。原审法院认为，虽然系争租赁合同解除的根本原因在于申新公司未按约及时提供相关房屋使用证明，但龙喜城大酒店对合同的解除及所造成的损失亦存在一定过错。龙喜城大酒店认为因其租赁合同目的未能实现故其不应承担合同解除前的房屋租金，合同解除后其占用系争房屋系为确定开设酒店投入费用而需保留现场所致，但自系争租赁合同签订后，系争房屋中部分房屋由龙喜城大酒店转租他人获取收益，部分房屋由龙喜城大酒店实际占用而具体使用情况不明，故龙喜城大酒店主张其不应承担相应的房屋租金和使用费显然有违公平原则。此外，本案审计、审价工作历时两年多，龙喜城大酒店存在不及时提供审价资料等情形而导致审价、审计工作拖延，在审计、审价工作完成且申新公司要求提前办理房屋交接手续以避免扩大损失的情况下，龙喜城大酒店又予以拒绝，故龙喜城大酒店对由此造成的扩大损失亦应承担相应责任。由此，原审法院认定龙喜城大酒店仍应承担实际占用系争房屋期间相应的租金和使用费。对于申新公司主张的房屋租金、使用费的期间及标准，原审法院认为，考虑到系争租赁合同自2011年8月8日即已解除，龙喜城大酒店租赁系争房屋的目的未能实现，且龙喜城大酒店在合同解除后占用系争房屋主要还是因为双方的纠纷未予了结，故申新公司按照租赁合同约定的租金标准要求龙喜城大酒店承担房屋租金并按3倍租金标准支付逾期返还系争房屋的使用费，显然有违公平原则，原审法院酌情确定龙喜城大酒店按照申新公司主张的系争房屋最低租金标准的50%即2,000,000元/年承担相应租金及使用费。对房屋租金和使用费的计算期间，原审法院认为，根据合同约定，2010年2月1日至2011年5月31日为免租期，故龙喜城大酒店应支付自2011年6月1日起的租金，申新公司主张龙喜城大酒店应自2010年2月1日起支付系争房屋租金缺乏依据，不予采纳。又因申新公司在审理期间与案外人就系争房屋中的部分房屋办理了交接手续，故申新公司要求按照实际收回房屋的时间确定相应的房屋使用费尚属合理，而龙喜城大酒店对申新公司实际收回房屋的时间及相应房屋使用费的计算比例不持异议，故对申新公司的相关计算标准予以采纳。就申新公司至今尚未收回的部分房屋，原审法院认为，因龙喜城大酒店在审价、审计工作已完成，系争房屋可先行办理交接手续的情况下拒绝提前交接房屋，在法院向其释明相应诉讼风险的情况下仍坚持己见，故其应承担拒绝提前交接房屋造成的扩大损失。考虑到办理房屋交接手续需要一定合理时间，且涉及到转租方配合的问题，故原审法院认定自2013年9月9日即案外人最后向申新公司返还转租房屋的次日起，龙喜城大酒店应按照合同约定的最低租金标准即4,000,000元/年支付房屋使用费。具体计算方式为：（1）2011年6月1日至2013年3月27日的租金及使用费，2,000,000元+2,000,000元/年*300天/365=3,643,836元；（2）2013年3月28日至2013年4月3日的使用费，2,000,000元/年*7天/365*（1-10.36%）=34,382元；（3）2013年4月4日至2013年9月8日的使用费，2,000,000元/年*158天/365*（1-10.36%-5.24%）=730,696元；（4）2013年9月9日起至实际返还之日止按4,000,000元*（1-10.36%-5.24%-37.88%）即1,860,800元/年的标准之使用费。上述（1）-（3）项合计4,408,914元，龙喜城大酒店已支付的租金和押金共计2,005,000元应在解除合同时一并予以处理，折抵上述费用，龙喜城大酒店应支付申新公司至2013年9月8日至的租金及使用费共计2,403,914元。第四，就申新公司要求龙喜城大酒店支付拖欠水电费及违约金的诉请，就拖欠的水电费本金，龙喜城大酒店对金额本身没有异议，但认为其仅应支付至2011年7月的水电费49,882.76元，之后因系争租赁合同已解除，故发生的水电费系扩大损失而应由申新公司自行承担或由其向实际使用的次承租人主张。对此，原审法院认为，因申新公司主张的水电费系龙喜城大酒店占用系争房屋期间实际发生的费用，龙喜城大酒店主张合同解除后发生的水电费系扩大损失，但未对此提供切实依据，龙喜城大酒店主张该部分水电费应由申新公司向实际使用人追索的主张违反了合同相对性原则，故均不予采纳，龙喜城大酒店应支付申新公司实际占用系争房屋期间拖欠的水电费，截止2013年11月28日共计70,577.73元+150,497.27元=221,075元。如果龙喜城大酒店认为相关费用应由实际使用人承担，其可据实另行主张权利。对2013年11月29日起至龙喜城大酒店实际返还系争房屋之日止的水电费，因实际金额尚不确定，故申新公司可在相关费用确定后再行向龙喜城大酒店主张权利。对申新公司主张的逾期支付水电费违约金，因系争租赁合同解除的主要过错在申新公司，故对其该诉请不予支持。第五，就申新公司要求龙喜城大酒店赔偿经济损失2,000,000元的诉请，申新公司该诉请的依据是系争租赁合同关于龙喜城大酒店逾期支付租金超过三个月申新公司有权解除合同并主张六个月租金的违约金之约定，因法院已经认定申新公司主张龙喜城大酒店违约导致合同解除的理由不能成立，故对其该诉请亦不予支持。
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