（2014）沪高民一(民)再提字第5号 (2)
另查明，2008年11月20日，合家欢物业通知明游旅行社系争房屋被列入动迁范围。2009年4月14日，合家欢物业与上海市土地储备中心、上海市闸北区土地发展中心(代理人上海振沪房屋拆迁有限公司)签订动迁协议，动迁房屋为中兴路XXXX号产权房，房屋用途(商办)，建筑面积为5599.71平方米，包括系争房屋在内合家欢物业共获得动迁补偿安置款143,381,950元。其中，动迁协议第四条约定，拆迁人补偿合家欢物业停产、停业损失每平方米建筑面积400元。第八条约定，合家欢物业在2009年5月15日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁。第十二条约定，考虑到合家欢物业在宾馆的投入较大，一次性给予装潢补贴5099.71平方米乘以1,000元每平方米为5,099,710元，不可恢复的设备设施损失补贴5,250,000元。2010年1月18日，宫霄旅行社注销，并将所有未了结事务转给宫霄服务公司处置。2012年7月23日，宫霄服务公司登记注销。
再查明，宫霄旅行社在承租系争房屋后陆续与案外人订立了系争房屋的转租合同。2005年3月25日，将以二楼建筑第四轴线为中界线、中界线以东建筑面积转租给上海布乐公众电脑有限公司(以下简称布乐电脑公司)开设网吧，约定月租金为14,000元，租赁期限为2005年4月16日至2010年4月15日，租赁保证金为42,000元。2007年11月21日，将一楼建筑面积约60平方米左右门面房转租给蒋某某开设品牌超市或便利店，租赁期限为2007年12月1日至2010年4月15日，约定月租金为11,000元，租赁保证金为11,000元。2007年3月18日，将第一幢二楼楼面主楼梯西北部分面积约100平方米左右转租给包某某用作经营，租赁期限为2007年3月18日至宫霄旅行社与合家欢物业原合同终止结束为止，约定月租金为7,000元，租赁保证金为21,000元；2007年3月18日，将二楼楼面主楼梯西北中部部分面积约30平方米左右场地转租给包某某用于经营，租赁期限为2007年3月18日至宫霄旅行社与合家欢物业原合同终止为止，约定月租金2,800元，租赁保证金8,400元；2007年8月21日，宫霄旅行社与包某某订立租赁合同补充协议，约定将二楼楼梯西南部分面积约30平方米左右场地转租给包某某经营，月租金2,300元，租赁保证金为4,600元。2008年3月8日，明游旅行社与包某某、林某某订立租赁合同，明游旅行社将一楼楼梯口面积约10平方米场地转租给包某某、林某某用作经营，租赁期限为2008年3月10日至宫霄旅行社与合家欢物业原合同终止为止，约定月租金2,100元，租赁保证金2,100元。
上海市闸北区人民法院一审认为，一、明游旅行社是否可以提起本案本诉，是否具有主体资格。张某某在承包经营宫霄旅行社期间被聘为总经理，明游旅行社成立后，由张某某担任法定代表人；明游旅行社成立后合家欢宾馆出具的房屋租金发票抬头变更为明游旅行社；上海市供销合作总社在原审庭审中表示系争房屋租赁合同的相关事宜均由张某某及明游旅行社办理、上海市供销合作总社在系争房屋内的权利均由明游旅行社承继；明游旅行社系自然人张某某独资的一人有限责任公司。结合这四节事实，该院认为，张某某和明游旅行社虽系两个主体，但综合本案的实际情况，张某某所称注册成立明游旅行社是为了继续在系争房屋内经营，亦属合理，同时得到了上海市供销合作总社的追认。合家欢物业作为出租方在收取租金时区分了宫霄旅行社和明游旅行社，至动迁时租赁合同仍履行了16个月左右，期间合家欢物业并未提出异议，故合家欢物业对租赁合同相对方的变更应属明知，应视为在合同履行中对变更后的承租相对方予以认可，且合家欢物业的反诉请求所依据的事实即明游旅行社为系争房屋的实际使用人。此外，明游旅行社系系争房屋的实际使用人之一，故认为明游旅行社有权提起本案诉讼，合家欢宾馆、合家欢物业主张明游旅行社主体资格不适格无依据，不予支持。
二、明游旅行社是否可以要求合家欢宾馆、合家欢物业给予相关的拆迁补偿，是否可以要求合家欢宾馆、合家欢物业直接返还租赁押金。房屋租赁合同第六条第八款系对承租人的经济损失作出的约定，并非排除明游旅行社作为房屋的实际使用人可获得动迁安置补偿的权利。鉴于明游旅行社与案外次承租人约定的二楼转租面积不明确，对于明游旅行社是否仍在系争房屋二楼内有使用面积，明游旅行社未能进一步举证，无法认定，如明游旅行社有相关证据可另行提起诉讼。至于系争房屋一楼的面积，根据系争房屋租赁合同及明游旅行社与案外人转租合同约定的转租面积，结合双方的陈述和举证，该院认为，合家欢宾馆、合家欢物业主张明游旅行社未实际在系争房屋内经营，证据不足，认定明游旅行社实际使用的面积约为30平方米。鉴于合家欢物业已获得了包括系争房屋在内的停产停业损失、装潢补贴，故根据相关动迁法律法规、动迁协议的约定及明游旅行社实际使用系争房屋的面积，酌情确定明游旅行社可获得的停产停业损失为12,000元、装潢补贴为30,000元。明游旅行社实际经营旅行社，而动迁公司按照合家欢物业实际经营宾馆的投入对其不可恢复的设施设备进行补偿，故酌情确定明游旅行社可获得的不可恢复的设施设备的补偿为20,000元。由于本案审理中，上海市供销合作总社明确将租赁合同的权利全部转让给明游旅行社，就租赁保证金一节明游旅行社有权在本案中主张。合家欢宾馆、合家欢物业认为明游旅行社未取得书面认可即将系争房屋转租，违反了合同约定，应当没收保证金。对此，该院认为，系争房屋租赁合同对承租人经营项目进行了约定：为品牌便利店、旅行社、休闲茶室、商务办公房、棋牌、足浴，合家欢宾馆、合家欢物业亦表示同意承租人经营项目增加网吧，可以认定租赁合同经营范围包括了网吧。明游旅行社将系争房屋分别陆续转租后，次承租人均在系争房屋内实际进行经营，并有相对应的字号、招牌，次承租人的经营项目与系争房屋租赁合同约定的经营项目均可对应。除本案的系争房屋，系争房屋所在的中兴路XXXX号共10层楼，其余部分均系合家欢物业所有，根据动迁协议的相关内容可知中兴路XXXX号经营宾馆。综合上述几节事实，该院认为合家欢宾馆、合家欢物业对明游旅行社转租情况应属明知，如合家欢宾馆、合家欢物业对转租一节不知晓，在致函中增加网吧为经营项目，不符合常理。且2005年至2009年期间，双方虽没有订立书面的协议，但合家欢宾馆、合家欢物业对转租的情况并未提出异议，可视为在合同履行中对转租这一事实予以了认可，合家欢宾馆、合家欢物业认为应当没收保证金的主张，不予采纳。鉴于合家欢物业系租赁合同的相对方，也系动迁协议的当事人，故承担上述给付义务的主体应为合家欢物业。
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