（2014）一中民终字第02436号
上诉人（原审原告）江×，女，1984年11月30日出生。
委托代理人李×（江×之夫），男，1985年11月13日出生。
委托代理人李建立，北京市天沐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）刘×，女，1944年6月20日出生。
委托代理人王晓龙，北京市泽翔律师事务所律师。
委托代理人李×，女，1951年9月29日出生。
上诉人江×因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第02896号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人江×之委托代理人李×、李建立，被上诉人刘×之委托代理人王晓龙、李×到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
江×在原审法院起诉称：江×与刘×于2012年5月通过中介公司签订房屋购买合同，并支付2万元定金。由于江×的购房资质正在办理中，双方约定于2012年10月1日刘×搬出所出售的房屋，在此之前甲乙双方应按合同约定，积极办理房屋交易所需的网签、房屋评估、贷款办理、过户等相关事宜。江×随即支付中介公司中介费5.5万元。从签订合同之后的4个月左右时间里，江×积极办理购房资质，多方筹集首付资金，而刘×也一直没有对合同约定的房屋交易表示过变更意向。到房产局交易管理部门登记当天，中介公司通知江×准备好首付款与刘×进行面签。刘×称年事已大，而路途较远，委托江×与中介公司的工作人员到国贸办理相关手续，然后将需要刘×签字的相关手续带回并交给刘×。刘×在签字时，留了一份房产评估相关的手续未签。之后中介公司工作人员多次催促，刘×一直以各种理由拖延。直到2012年10月1日前几天，刘×突然称房子不卖了；后来江×、中介公司、刘×三方多次沟通，刘×态度多次反复，最终刘×宣称无论怎样房子都不卖了。江×希望刘×能够秉承契约精神，继续履行合同，使双方交易能够进行下去。由于延迟交房，江×多方筹集的购房资金一方面要承担一些利息，另一方面也没有办法做一些投资，产生了不小的损失。在刘×产生反悔之后，江×多方奔波沟通、身心俱疲，原先的规划和安排已经被严重打乱，对江×的生活造成了严重的影响。从签订与刘×的购房合同之后，江×再也没有关注房市，一直等待刘×交房后便可与家人入住。而在等待交房的这段时间里，北京的房价已经有了很大的涨幅，而所买的房屋所在的小区也成为回龙观育新中学的学区房，原先所准备的买房的钱已经不足以买一套同等规格的住房。现诉至法院，请求判令：1、刘×继续履行江×与刘×于2012年5月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，依合同约定履行各项义务（即配合江×办理101房屋的贷款面签手续；在贷款机构签发批贷函后5日内配合评估公司对上述房屋进行评估；在贷款机构签发批贷函后5个工作日内，刘×协助江×办理上述房屋所有权转移登记手续，并将上述房屋过户到江×名下；在收到江×所有购房款后5个工作日将上述房屋交付给江×）；2、刘×向江×支付违约金（按照每日房屋总价款203万元的百分之五，自2012年8月9日起计算至刘×实际履行合同之日止）。
刘×在原审法院答辩称：不同意江×的诉讼请求。首先，2012年5月18日签的北京市存量房屋买卖合同应当属于无效合同，理由为：该合同内容违法，该合同约定的房屋总价款是203万元，但是又约定了房屋的价格是115万元，装修和电器88万元，这是与事实不符的。刘×的装修和电器加起来也不超过10万元，之所以这么约定，是交易过程中江×需要承担税费，江×为了少交费，才如此规定，江×违反了合同法第五十二条的规定，应当属于无效合同。其次，该存量房买卖合同前提条件是江×（乙方）已具备北京市购房资格，但在合同和协议中关于江×什么时候取得购房资格，以及取得不了购房资格如何办没有任何约定。刘×认为该合同的前提是签约时江×就已经具备了购房资格，但是事实上江×与刘×签订存量房买卖合同时江×不具备购房资格；退一步讲，即使合同有效，对刘×就是显失公平的合同，如果期间江×的购房资格审查办不下来，或很长时间办不下来，对刘×是不公平的。而事实上合同是2012年5月18日签的，江×到同年8月底才通过购房资格的审核，才具备北京市的购房资格，此时房价已经涨了几十万元，这对于刘×就是不公平。第三，即使合同有效，也是由于江×首先违约，导致合同无法继续履行。补充协议第2条的第2款关于评估的约定，刘×从来没有接到过对房屋进行评估的通知，也无法配合评估公司的评估；补充协议的第2条第3款的约定，江×应当在签订合同当日向刘×支付首付款123万元，包括2万元定金，但是刘×至今没有收到江×的首付款，因此是江×违约在先。综上所述，合同是无效的；即使有效，对刘×亦是显失公平的合同，刘×有权利撤销；即使有效，也是江×违约。
原审法院审理查明：2012年5月18日，江×（乙方，买受方）与刘×（甲方，出卖方）在北京链家房地产经纪有限公司（丙方，居间方）居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定：甲方将其所有的101号房屋（建筑面积127.03平方米）出售予乙方；该房屋成交价格为1150000元，该房屋家具、家电、装饰装修及其配套设施设备等作价为880000元，两者共计2030000元；乙方在签订合同的同时支付定金20000元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；乙方向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为800000元，乙方因自身原因未获得公积金管理中心批准的，双方同意乙方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间已发生的及要产生的各项费用由买受人自行负担；甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；乙方于面签当日将首付款1230000元（包括定金20000元）支付给甲方；甲乙双方应于乙方购房资质审核通过后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应当在甲方收到乙方所有购房款后5个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同；甲乙双方任何一方逾期履行协议中关于定金、房屋评估、首付款、申请购房贷款、权属转移登记、物业交割约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。
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