（2014）一中民终字第7157号
上诉人（原审被告）杨×，女，1936年6月21日出生。
委托代理人聂大泉，北京市世嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）袁×，男，1959年8月2日出生。
委托代理人马龙，陕西三边律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）袁×1，女，1956年11月1日出生。
被上诉人（原审被告）袁×2，男，1962年8月14日出生。
上诉人杨×因确认合同效力纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2014）门民初字第1160号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人杨×及其委托代理人聂大泉、被上诉人袁×及其委托代理人马龙、被上诉人袁×1、被上诉人袁×2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
袁×在一审法院诉称：袁×3和杨×系夫妻关系，二人生有袁×2、袁×1和我三个子女，父亲袁×3于2000年3月死亡。位于北京市门头沟区401号房屋（以下简称401号房屋）系我父母的共同财产。后我母亲杨×未经过我的同意将401号房屋以20万元的价格出卖给了袁×1和袁×2，并办理了产权过户手续。我认为杨×、袁×1、袁×2的行为系恶意串通且其也属于无权处分，故我起诉要求确认杨×、袁×1、袁×2于2009年7月26日签订的房屋买卖合同无效。
杨×、袁×1和袁×2在一审法院辩称：401号房屋系杨×在袁×3死亡后取得的房屋，该房屋系杨×的个人财产。同时，购买涉案房屋的购房款实际是由袁×2出资的。此外，我们之间的买卖合同系真实意思表示，并不存在恶意串通，故我们不同意原告诉讼请求。
一审法院经审理查明：袁×3和杨×系夫妻，二人生有袁×2、袁×1和袁×等子女，袁×3于2000年3月5日死亡。
401号房屋原系杨×承租的公房。1998年，杨×和产权单位中国工商银行门头沟支行就401号房屋签订公有住宅楼房买卖合同，载明杨×以27214元的价格购买涉案房屋，其中1998年6月30日前交纳6000元，1999年3月17日前交纳1149.20元，从2000年起分五年五次还清。后杨×分别于1998年和1999年支付购房款7149.2元，剩余款项均于2000年3月13日后支付。杨×于2001年2月14日取得401号房屋的所有权证，房屋面积为64.89平方米。庭审中，袁×主张父母于1999年支付的购房款系4000元，并非票证中显示的1149.2元，杨×、袁×1、袁×2对此不予认可，袁×亦未向法院提交相关证据。同时，袁×2主张全部购房款均系其本人出资，为此向法院申请查询相关银行取款凭证，经查未查询到相关支付记录。袁×对此不予认可，且经释明，袁×2等亦未向法院提交其他证据。
2009年7月，杨×作为出卖人和袁×2、袁×1订立存量房屋买卖合同，约定杨×以20万元的价格将401号房屋出卖给袁×2和袁×1。后袁×2和袁×1于2009年8月12日取得401号房屋的所有权证。庭审中，袁×认为双方交易的价格过低，袁×1和袁×2表示杨×虽然将房屋出卖给了二人，但杨×对涉案房屋享有永久居住权，以确保杨×的赡养居住问题。另查，杨×一直在401号房屋居住。
上述事实，有当事人及其委托代理人的陈述，购房发票，存量房买卖合同，楼房买卖合同，房屋所有权证，派出所出具的证明，查询结果等证据在案佐证。
一审法院认为：当事人的合法权益依法应当受到保护。关于401号房屋是否属于袁×3和杨×的共同财产问题，杨×在婚姻存续期间承租401号房屋并于1998年签订购房合同，且在袁×3死亡前支付了7149.2元购房款，虽其在2001年才取得401号房屋的所有权证，但无法排除袁×3在401号房屋中应有的权利，故法院对杨×、袁×1、袁×2主张401号房屋系杨×个人财产的答辩意见不予采信。关于合同效力的问题，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故袁×以杨×无权处分为由要求确认买卖合同无效没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效”。本案中，401号房屋系袁×3和杨×的共同财产，杨×和袁×2、袁×1在买卖合同订立的过程中明知上述房屋的权属状况，却以远低于当时市场价进行交易，杨×、袁×1、袁×2的处分行为损害了第三人袁×的合法权益，综合上述事实，法院认为杨×、袁×2和袁×1的房屋买卖行为构成恶意串通，双方订立的合同当属无效。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：杨×和袁×2、袁×1于2009年7月26日就位于北京市门头沟区401号房屋签订的存量房屋买卖合同无效。
杨×不服一审判决，向本院提起上诉，请求法院撤销原判，依法改判驳回诉求。杨×的上诉理由是：一审判决认定事实错误，房产是杨×的个人财产，房产登记时袁×3已经去世；一审判决适用法律错误，一审法院认为恶意串通、损害第三人利益是曲解法律，应该充分考虑到亲属间买卖行为的特殊性；一审法院程序错误，选择性采用双方观点，有失公允。
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