（2014）一中民终字第04098号
上诉人（原审原告）李×2（兼上诉人李×1之委托代理人），男，1955年12月17日出生。
上诉人（原审原告）李×1，男，1953年10月11日出生。
被上诉人（原审被告）谷征，男，1972年3月2日出生。
被上诉人（原审被告）杜雪峰，男，1965年1月16日出生。
被上诉人（原审被告）北京安居物业管理有限公司第三分公司，住所地北京市海淀区马连洼兰园小区。
法定代表人虞若军，经理。
委托代理人王英，女，1968年5月17日出生，北京安居物业管理有限公司第三分公司内勤。
上诉人李×2、李×1因委托代理合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第14557号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李×2（兼李×1之委托代理人）与北京安居物业管理有限公司第三分公司（以下简称安居物业第三分公司）之委托代理人王英到庭参加了诉讼，被上诉人谷征、杜雪峰经本院合法传唤，无正当理由拒绝到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
李×2、李×1在原审法院诉称：刘×1生前共育有三个子女，长子李×1，次子李×2，女儿杨×1。102室房屋拆迁时经李×2同意，刘×1作为该房的拆迁安置承租人。安置后经刘×1同意，李×2与刘×1共同居住。2003年6月12日，刘×1公证委托谷征代为换房，但谷征却背着刘×1，与杜雪峰串通，谷征于2004年7月伪造了刘×1与杜雪峰的换房申请书，杜雪峰伪造了与刘×1的换房协议书，在无实际换房事实的情况下，以互换承租权的名义，到出租方管理单位安居物业第三分公司处，将诉争房屋的承租人由刘×1变更为杜雪峰。我方认为，刘×1仅委托谷征换房，没有委托其变更承租合同。谷征、杜雪峰依据刘×1关于换房的委托变更承租关系超出了委托权限，其行为无效。杜雪峰取得诉争房屋承租合同的行为是代理人不履行职责，和第三人串通损害被代理人利益的行为，应与谷征承担民事责任和连带责任。杜雪峰伪造与刘×1换房协议的行为已被朝阳法院确认为无效，谷征、杜雪峰以此为依据变更承租人的行为也应属无效，杜雪峰取得诉争房屋承租权的行为应属无效。安居物业第三分公司的变更行为违反了出租房管理规定，安居物业公司变更房屋承租人刘×1为杜雪峰的依据是刘×1与杜雪峰换房协议书和刘×1换房申请书，生效判决书已经认定换房协议及谷征代卖行为无效，同时，办理变更手续时持有的刘×1的身份证是虚假的。故安居物业第三分公司在刘×1并未到场且未提交其持有的与海淀区职工住宅合作社的承租合同，且相关换房协议书及换房申请书已被确认为无效的情况下，安居物业第三分公司协助杜雪峰、谷征将诉争房屋承租人变更为杜雪峰也是无效的。在刘×1无退租、退房的情况下，安居物业第三分公司违规实施了变更行为也应承担相应的责任。刘×1于2005年8月给李×2写了还房委托书，把原始租赁合同一并交给李×2。上述行为也能证明刘×1没有变更租赁合同或买卖使用权。2005年10月刘×1病逝。另外，本案涉诉房屋系拆迁安置所得，其中含有李×254.46平方米的份额。剩余15平米是刘×1的份额，所以谷征、杜雪峰、安居物业第三分公司在没有经过李×2同意的情况下变更合同，侵犯了李×2的合法权益。诉讼请求：1、判令谷征、杜雪峰、安居物业第三分公司代为将刘×1承租102室变更承租人为杜雪峰的行为无效；2、判令谷征、杜雪峰、安居物业第三分公司承担本案诉讼费用。
安居物业第三分公司在原审法院辩称：不同意李×2、李×1的诉讼请求。认可李×2、李×1系刘×1子女，但其起诉没有法律及事实依据。我方系依据海淀住宅合作社与刘×1签订的《北京市公有住宅租赁合同》办理的相关手续。2004年7月，我方已经要求房屋承租人刘×1到达现场办理换房手续，至于李×2提出的杜雪峰伪造换房协议书，我方对换房申请人刘×1、杜雪峰提交的相关手续只做形式上的审核。2009年4月21日李×2曾起诉，且经法院（2009）海民初字第13114号判决书审理查明李×2并不具备其所称的共同居住人的条件，也非该公有住宅租赁合同的利害关系人，判决驳回其诉求。故李×2并非本案所涉公有住宅租赁合同的签约主体，同时也非该公有住宅租赁合同的利害关系人，无权以房屋共同承租人身份主张我公司与杜雪峰签订的公有住宅租赁合同无效。另，我方系依据海淀区职工住宅合作社与刘×1的约定办理房屋承租手续，刘×1自行将承租房屋变相出卖符合租赁合同第十二条甲方终止合同收回房屋的情况。合同主体是海淀区职工住宅合作社，但其将全部的相关租赁合同手续都放置我公司处，委托我方代办合同手续。我方有权依据合作社授权审核材料，并依法予以变更。同时，变更合同时刘×1本人在场，其对谷征、杜雪峰变更承租合同的事情知晓且认可的。变更租赁房屋的时间为2004年7月21日。事后我们公司方得知当时刘×1变更承租合同的目的是为了卖房，2004年9月16日，合作社与杜雪峰签订房屋买卖协议，并将诉争房屋过户到杜雪峰名下，相关款项由刘×1之女杨×1领走。这也可以佐证刘×1对变更承租人行为是认可的。
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