（2014）沪高民一(民)终字第11号 (4)
根据查明的事实及各方当事人的诉辩意见，原审法院归纳争议焦点如下：
一、明虹公司与昆仑商城签订的《房地产转让补充协议书》中的租赁协议法律关系是否应予解除
明虹公司认为，昆仑商城长期拖欠租金，经己方多次催告后仍未支付，故依照合同法规定，己方有权解除租赁关系，解除日期为明虹公司发出《解除协议通知书》的日期，即2012年7月7日。
昆仑商城认为，己方不存在欠租行为，明虹公司的主张缺乏合同和法律依据。
昆仑台湾商城、新加坡台联公司认为，同意昆仑商城的意见，且昆仑台湾商城一直按期向昆仑商城支付固定利润。
二、如何计算明虹公司应收取的租金
(一)如何理解2001年3月22日昆仑商城与新加坡台联公司在《补充协议书》中约定的“昆仑台湾商城在减少期内如有利润，以利润额的30%支付昆仑商城”条款。
明虹公司认为，该条款中“减少期内如有利润”应理解为1999年至2005年的7年中只要任何一年出现盈利，昆仑台湾商城就应支付相应利润，现昆仑台湾商城在2003至2005年度均有利润，故昆仑商城应按相应比例支付己方租金10,747,562.34元。另2010年11月25日昆仑商城给己方的函中也表示对昆仑台湾商城2003年至2005年的盈利状况非常关注，如明虹公司掌握了昆仑台湾商城实有盈利的法定依据，将竭尽全力争取应得权益。
昆仑商城认为，根据合同当事人的意思表示，“减少期内如有利润”应以7年总和计算是否存在利润。至于己方发给明虹公司的函，也是就整个减少期内是否存在盈利而言。
昆仑台湾商城、新加坡台联公司认为，“减少期内如有利润”应以7年总和计算是否存在利润，明虹公司的理解不能改变合同当事人的真实意思表示。昆仑商城发给明虹公司的函并未明确己方有任何支付义务。
(二)明虹公司与昆仑商城是否就2006年至2008年间的租金减免事宜达成一致。
昆仑商城认为，《房地产转让协议书》约定2006年后该房地产项目与昆仑商城的租赁条款，由双方与新加坡台联公司本着互惠互利的原则协商洽谈，新加坡台联公司也是在要求减免2006年至2008年固定利润的前提下才放弃优先购买权的。实际履行中受长寿路拓宽改造及国际金融风暴影响，昆仑台湾商城经营困难，在此情形下，己方与明虹公司、昆仑台湾商城商谈2006年至2008年的租金减免事宜，明虹公司口头同意减免租金，但未签订书面协议。另明虹公司也在相关函件中表示可另行协商减免比例。审理中，昆仑商城提供一份2012年9月28日形成的《关于2006年至2008年的租金优惠谈判的情况说明》，内容为根据昆仑商城的金燕强、王金荣，明虹公司的章圣望、朱德龙，昆仑台湾商城的钟维明回顾，上述公司的代表人员于2006年12月30日就如何给予2006年至2008年租金继续优惠进行沟通及谈判，商谈中，昆仑台湾商城表示只能支付4,500万元，明虹公司提出起码支付5,100万元，昆仑商城提出三年支付5,050万元的折中办法，各方代表均表示同意在昆仑商城提出的折中方案的基础上略作调整。昆仑商城对明虹公司提供的2013年5月6日情况说明不予认可。
明虹公司认为，《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》已经明确了固定利润的支付标准，2001年3月22日的《补充协议书》又明确了2006年1月1日起的固定利润按原合作合同书。当时其与昆仑商城等确实就2006年至2008年的租金减免事宜进行多次谈判，但未达成一致意见，故仍应按原合同履行。对于昆仑商城提供的2012年9月28日情况说明，认为章圣望、朱德龙原系公司股东，其中朱德龙系总经理，章圣望系董事长，但此后二人已将股权转让，且该说明无法证明各方就租金减免达成一致意见。为此，明虹公司提供一份2013年5月6日章圣望出具的《情况说明》，内容为昆仑台湾商城提出3年租金5,000万元陷入僵局，没有达成一致意见，没签协议。
昆仑台湾商城、新加坡台联公司认为，根据昆仑商城与新加坡台联公司签订的《关于2006年至2008年支付固定利润的补充协议书》，明确昆仑台湾商城3年支付昆仑商城固定利润5,000万元，实际也已履行完毕，明虹公司所得租金应以该固定利润为基础。对昆仑商城提供的2012年9月28日情况说明无异议，对明虹公司提供的2013年5月6日情况说明不予认可。
原审法院就该节事实向章圣望进行了调查。根据章圣望陈述，因昆仑台湾商城的经营状况未得到改善，其要求对租金减免优惠，各方就此进行协商，当时相差的金额比较小，最终协商未果，未形成协议。经质证，明虹公司对真实性无异议，认为章圣望的陈述证明了各方就租金减免事宜协商未果。昆仑商城对真实性无异议，认为其中的差额主要为租金减免5,100万元还是5,000万元所涉及的100万元差额。昆仑台湾商城、新加坡台联公司表示无异议。
(三)利润分配起算日应为何时
明虹公司认为，1、《房地产转让协议》明确了转让回租的方式，《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》、2010年8月30日己方与昆仑商城的《会议纪要》均明确合作期限为25年，昆仑台湾商城自1994年10月26日设立，故应以该日作为利润分配起算日，否则将出现昆仑台湾商城经营期限届满后仍需支付固定利润的情形，且《会议纪要》中明确的固定利润数额可倒推出起算日为1994年10月26日；2、《合作经营上海昆仑台湾商城有限公司合同书》中约定的利润分配起算日为1996年5月1日，系考虑到前期建设装修等因素，昆仑台湾商城实际支付昆仑商城固定利润的日期；3、对昆仑台湾商城的董事会决议无法确认真实性，即便真实，该决议对己方也无约束力；4、对《上海昆仑台湾商城有限公司会计报表注释说明》中董事会决议内容，认为起算日仍应以《房地产转让协议》及补充协议为准，且注释说明中的应付中方利润可推出1994年10月26日为起算日。
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