（2014）沪高民一(民)终字第11号 (9)
(四)地下室面积计入产证后是否对房屋租金产生影响
昆仑商城在二审中以新的证据即2006年6月1日的产证为由，认为双方的租金比例应当据此予以变更。
明虹公司认为，该证据不是二审中的新的证据，且在2006年6月1日获得产证的情况下，昆仑商城与其的《会议纪要》仍明确了房屋的租金比例。一审中昆仑商城亦未提出该抗辩意见，83%的租金比例是双方的明确约定。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。昆仑商城与明虹公司双方对租金的数额有明确的约定，双方均应当按约履行。昆仑商城提供的产证，产生时间在2006年6月，并非二审中新的证据。且在取得产证之后直至一审审理期间，昆仑商城从未向明虹公司主张过租金的变更。且在2010年8月30日双方签订的《会议纪要》中再一次明确了昆仑商城将其分得固定利润的83%作为租金支付明虹公司。因此，在双方租赁标的物未发生变动的情况下，本院依法确认双方按合同约定的租金数额继续履行。
综上，原审法院对租金数额的确定有事实和法律依据，本院依法予以维持。由于已付租金部分原审法院遗漏了2013年6月14日至2014年1月14日期间昆仑商城支付的18,126,051.16元，本院对尚欠租金部分予以纠正，应为25,121,997.41元。
二、如果存在欠付租金的情况，昆仑商城的违约责任应当如何承担
明虹公司认为应当按合同约定确定违约责任，即按逾期天数以每天拖欠款项的千分之一支付违约金，即违约金数额为106,853,303.79元。且认为由于昆仑商城拖欠租金数额较大，导致其资金链断裂，隐性利润受到重大损失。
昆仑商城认为，其不存在不付租金的故意，之所以欠付是双方对应付租金正在协调而未达成一致，且双方约定的计算方法导致违约金过高，故应当以银行贷款利率为标准计算违约金数额。
原审法院综合明虹公司的损失、合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情约定昆仑商城应承担的违约金数额为2,000万元。
本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付违约金。本案中，昆仑商城未按约支付房屋租金，不论其主观心理状态如何，均是违约，应当依照合同约定承担违约责任。同时，合同法明确规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。由于昆仑商城自2005年起至本案诉讼，始终处于欠付租金状态，最长的欠付时间达八、九年之久，导致违约金数额较大，且日千分之一的计算方法高于企业一般情况下可能获得的利润。故本院根据双方当事人对违约金计算方法的约定，结合昆仑商城的违约期限、企业经营过程中在通常情况下一般可以获得的利润，酌情确定昆仑商城应当承担的违约金数额为4,000万元。原审法院确定违约金数额为2,000万元，过分低于双方的约定，未能体现违约金的功能且未有效保护合同守约方的合法权益，本院依法予以改判。
三、如果存在欠付租金的情况，明虹公司主张合同解除是否成立
明虹公司认为，昆仑商城未按约支付租金，且经其催告仍未支付，其依法行使法定解除权有法律依据。
昆仑商城认为，解除权的主张应当以解除日的应付租金为准，而其不存在欠付租金的情形。
原审法院认为，双方由于对租金的数额有争议而导致租金的欠付，昆仑商城不具有主观恶意，且系争房屋作为合作条件由合作企业使用，保证房屋的正常使用是明虹公司受让房屋的前提之一，故租赁合同应以不解除为宜。
本院认为，根据合同法第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。明虹公司于2012年6月21日向昆仑商城发出《关于催告履行租金支付义务的函》，要求昆仑商城按期付款，否则将解除租赁法律关系。明虹公司并于2012年7月7日向昆仑商城发出《解除协议通知书》。本院认为，昆仑商城未按约支付租金，明虹公司依法经催告后行使合同解除权，有事实和法律依据。原审法院以双方由于对租金的数额有争议而导致租金的欠付，昆仑商城不具有主观恶意为由认为明虹公司不具有合同解除权，与法律规定相悖，本院不予认同。至于系争房屋同时又作为合作企业的使用标的物，是另一法律关系处理范围，与本案房屋租赁合同没有法律关系。本案所审理的租赁合同关系中亦未见有禁止明虹公司解除租赁合同的相关约定。故本院依法改判租赁合同予以解除。
合同法第九十六条规定，当事人依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。明虹公司于2012年7月7日向昆仑商城发出《解除协议通知书》，昆仑商城于7月9日回函表示不同意解除合同，故本院依法确认昆仑商城至少在2012年7月9日收到了明虹公司的解约通知书，并确认该时间为双方合同解除日。
双方房屋租赁关系于2012年7月9日解除后，昆仑商城继续使用系争房屋，应当支付房屋使用费。该房屋使用费参照双方合同约定的租金予以计算。故焦点一所阐述的所欠租金的数额既包括合同履行期内的租金，也包括合同解除后的房屋使用费，本院对此予以说明。
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