（2013）沪高民一(民)再提字第17号 (3)
上海市杨浦区人民法院重审中另查明：
1、系争房屋上的抵押现已涤除，产权人仍为周某某。但该房屋已被多家法院分别查封。
2、2006年3月1日，王甲、周某某及案外人张某某签订一份协议书。该协议书主要内容为：王乙欠徐某某总计730,000元，徐某某将该项债权转让给张某某，王甲同意代王乙按800,000元归还给张某某；协议第五条明确周某某同意以其名下的国权东路XX弄XX号房屋作为王甲向张某某清偿债务的担保。审理中，张某某证明周某某当时表示系争房屋实际权利人仍为王甲等人。
3、2009年9月15日，王甲出具一份承诺书，主要内容为：在系争房屋卖出过程中，王甲愿意积极配合，在与买方签订居间协议之日起，保证一个月内搬出。2009年9月16日，周某某出具一份委托书，内容为：现委托王乙处理国权东路XX弄XX号事宜，不得转委托。同日，王乙出具一份承诺书，主要内容为，国权东路XX弄XX号出售还清贷款和所有款项后的剩余房款归王甲所有。
4、2009年9月，周某某以总价6,800,000元将系争房屋出售给案外人邵某某、仇某某，邵某某、仇某某支付了5,200,000元房款给周某某。因(2010)杨民四(民)初字第289号民事判决将系争房屋的权利人恢复为王甲、刘某某、王乙，双方为此产生争议诉至杨浦区人民法院，2011年1月17日，杨浦区人民法院以系争房屋产权经终审判决确认周某某不再是系争房屋的产权人，房屋买卖合同已无法履行为由，作出(2010)杨民四(民)初字第2144号民事判决，邵某某、仇某某与周某某签订的《上海市房地产买卖合同》于2010年8月30日解除，周某某应返还邵某某、仇某某购房款5,200,000元及利息等。
5、周某某于1996年4月18日与案外人费某在杨浦区民政局登记结婚。2011年1月29日，周某某与费某在杨浦区民政局协议离婚，离婚协议书中明确双方婚后置有房产并未涉及系争房屋。费某表示对周某某购买系争房屋知情并认可，虽然该房屋价值较高，但因周某某曾多次以此为抵押贷款，故其离婚时放弃分割，也未将该房屋作为夫妻共同财产列入离婚协议。
杨浦区人民法院重审认为，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。行为人没有代理权以被代理人的名义订立的合同，未经追认，由行为人承担责任。本案中，系争房屋权利人原为王甲、刘某某、王乙，该房屋转让必须经所有产权人同意。王乙持伪造的公证文书，与周某某就系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，王乙自认收到周某某支付的房款2,900,000元并转交王甲，王甲予以否认。根据王甲用周某某银行账户归还部分贷款的行为，不能当然推定王甲对王乙出售系争房屋行为的追认，若王甲认可房屋出售的事实，则其为他人名下房屋还贷的行为明显悖于常理；同理，即使认定王甲的追认行为成立，也不能因王甲、刘某某的夫妻关系，就推定刘某某追认了王乙出售共有房产的行为。故王乙称伪造的公证文书系王甲提供及房款转交王甲的抗辩，缺乏依据，不予采信。王乙以自己及王甲、刘某某名义与周某某签订房屋买卖合同的行为属于无权代理。此外，综观系争房屋买卖的全部过程，明显不同于该类房屋的一般交易习惯，存在诸多矛盾之处。首先，就买卖合意的达成看，周某某表示包括房价在内的合同主要条款均通过口头磋商达成一致，但如王甲、刘某某确有为还债出售系争房屋的意思表示，则不需提供虚假的公证书，其本人可直接与周某某签订房屋买卖合同或提供真实的公证文件委托他人办理相关手续即可。其次，就房款的构成、支付情况看，买卖合同中约定的房款为3,300,000元，周某某陈述其中债务冲抵400,000元房款，但双方无书面协议，周某某提供的债务凭证系复印件，对此王甲、刘某某又不予认可，法院难以采信。该400,000元债权债务关系亦非本案处理范围，当事人可另行解决。而另2,900,000房款的支付、收取及扣除，周某某、王乙前后陈述不一，亦悖于常情。再次，从房屋的交付及实际使用看，根据合同约定，双方应于2004年3月31日交付房屋，但双方并未履行，周某某自购房后从未入住系争房屋，也未支付过水费、电费、燃气费、物业服务费等相关费用，更未办理物业、燃气、有线电视等使用户名的过户变更手续。周某某称购买系争房屋出租给王甲夫妇，王甲以代还贷款方式支付租金，但王甲夫妇对此予以否认，且双方从未签订过书面租赁合同，王甲每月的还贷金额为不等额，每月支付不等额的租金显与常理不符，而且在王甲未代付房屋贷款期间，周某某既未索讨租金，也没有要求交付房屋，亦有违常理。此外，在案证据显示，周某某出具过一份委托王乙处理国权东路XX弄XX号事宜的委托书，同日，王乙也出具了一份系争房屋出售后还清所有款项的余款归王甲所有的承诺书，而王甲之前也出具了承诺书，表示愿意积极配合，保证卖房后一个月内搬出，再结合张某某的证词，王甲所述系争房屋未实际发生买卖更具合理性。最后，周某某与案外人费某的离婚协议中，夫妻共同财产并未涉及价值较高的系争房屋，明显有悖常理。综上，周某某并非本案的善意第三人。故王乙以自己及王甲、刘某某名义与周某某签订房屋买卖合同的行为因无权代理未被追认及周某某非善意第三人而无效。因此所取得的财产应予返还。因王乙自认收到周某某支付的2,900,000元房款，故王乙应负责返还收取周某某的房款。据此，经杨浦区人民法院审判委员会讨论于2012年11月5日作出(2011)杨民四(民)再重字第10号民事判决：一、王乙以王甲、刘某某、王乙的名义与周某某于2004年3月6日就上海市杨浦区国权东路XX弄XX号房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、王乙、周某某将上海市杨浦区国权东路XX弄XX号房屋权利人恢复为王甲、刘某某和王乙（共同共有）；三、王乙应在判决生效之日起十日内返还周某某房款2,900,000元。案件受理费33,200元，由王乙、周某某负担。
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