（2014）沪一中民二(民)终字第3083号 (3)
第三，对于是否改变房屋用途，双方在租赁合同及补充合同中并未对租赁用途进行明确约定，但根据系争房屋从登记性质上属于厂房的事实，以及双方在租赁合同名称列明“厂房租赁合同”的情况，根据合同条款解释的一般规则，本案系争房屋应按照厂房的性质使用。某公司破墙开店将部分厂房用作商用、分割为公寓房转租或自营的行为，均属对系争房屋的不当使用，应认定为某公司未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物。尽管某公司尚无证据证明上述行为已致使租赁物受到损失，但某公司的上述行为加重了社会管理负担，且公寓房出租极易产生环保、卫生、治安、安全、消防方面的重大隐患，该做法加重了某公司作为出租方的责任风险，也瓦解了双方作为租赁关系双方原有的信任关系，某公司据此主张解除合同的，应当予以支持。某公司所提破墙开店既符合市场潮流，又符合经营需要等说法，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。
综合以上分析，法院认为某公司行使解除权的要件事实成立，故解除合同的主张合法有据，理应支持。至于合同解除的日期，因某公司在诉前并未通知某公司解除合同，而是在本案诉讼中明确提出了解除合同的诉请，故本案起诉的行为可以认定为某公司行使解除权的有效方式，法院以诉状副本送达时间即2014年7月16日作为合同解除日。
关于合同解除的后果处理问题，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。审理中，某公司向法院明确，关于合同解除后果的主张，限于本案诉请；而某公司经法院释明，在指定期间内未对合同解除法律后果提起反诉也未明确具体主张，视为其在本案中不提相关主张。
本案中，根据已查明的事实，某公司主张返还房屋、恢复原状均于法有据，应予支持。鉴于对“原状”本身进行清晰界定的复杂性和困难性，某公司主张以城建档案馆调取的备案图纸为标准恢复原状，于法不悖，法院予以支持。至于某公司所提违约金，因本案确系某公司违约，且合同对违约责任亦有明确约定，故法院对该项诉请亦予以支持。关于违约金的计算标准，某公司认为合同约定的标准过高，自愿调整为60万元，法院对此不持异议；某公司认为违约金标准过高要求调整，但却无证据予以证明，故法院对某公司的上述抗辩意见不予采纳。
原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于二○一四年九月三十日作出判决:一、某公司、某公司于2013年8月1日签订的《厂房租赁合同》于2014年7月16日已解除；二、某公司于判决生效之日起十日内将位于上海市松江区*****镇北松公路*****号的厂房恢复原状（以上海市城建档案馆备案的施工图纸为准）后返还某公司；三、某公司于判决生效之日起十日内支付某公司违约金60万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,960元，减半收取4,980元，由某公司负担（于判决生效之日起七日内交付法院）。
判决后，某公司不服，上诉于本院，诉称:上诉人转租、改建房屋均经被上诉人同意，被上诉人还曾派工作人员与上诉人一起工作；上诉人花费巨资将工业用房改造成公寓、商铺，使厂房的使用价值大幅提高，被上诉人并无任何经济损失，原审判决上诉人承担60万元违约金，显不合理，故要求二审法院撤销原审判决。
被上诉人某公司辩称:被上诉人从未同意上诉人转租并改造房屋；厂房的商业用房及公寓用房面积超过70%；上诉人擅自分割房屋且不加固承重，严重危害房屋安全；对照合同约定，违约金的调整系合理范围内，故不同意上诉请求。
二审中，上诉人出示厂房租赁意向书一份，旨在证明意向书明确被上诉人允许上诉人对外招商招租；被上诉人亦出示厂房租赁意向书一份，旨在证明其从未同意转租。双方互不认可对方出示的意向书。本院注意到，上诉人出示的意向书有“同意部分转租第三方”的表述，其余内容与被上诉人出示的意向书内容一致，鉴于上诉人未能出示原件，故不予确认。本院同时认为，双方签订意向书后，又签订厂房租赁合同，故双方间的权利义务关系应以租赁合同的约定为准。
经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，双方间的厂房租赁合同，于法无悖，双方均应恪守。合同约定，承租方未经出租方许可转租或部分转租他人，系违约行为；承租方未经出租方许可擅自改变房屋结构为严重违约，本合同终止。本案中，某公司将厂房改建为公寓、商铺并出租，显与约定不符。某公司主张其转租、改建行为均经某公司同意，然为某公司所否认。二审中，某公司主张某公司曾派工作人员与其一起工作，某公司亦予以否认，某公司同时陈述该工作人员工资系由其发放，故某公司的主张，显难成立。涉讼合同还约定，违约方须支付守约方当年全部租金200%的处罚，故原审判决的违约金已作调整，合理妥当，某公司的辩解理由，可予采纳。综上而言，某公司关于撤销原审判决的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:
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