（2015）沪一中民二(民)终字第108号
上诉人（原审被告）高某华
委托代理人余超，上海某律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上海某酒店有限公司。
委托代理人张某，公司员工。
上诉人高某华因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（*****14）闵民五（民）初字第*****38号民事判决，向本院提起上诉。本院于*****14年12月29日受理后，依法组成合议庭,于*****15年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人高某华之委托代理人余超及被上诉人上海某酒店有限公司（以下简称某酒店）之委托代理人张某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审认定，*****10年3月1日，某酒店（承租方，签约乙方）与案外人上海*****酒店有限公司（出租方，签约甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将坐落于闵行区七宝镇*****路*****号建筑面积4,848平方米*****综合楼1、2层租赁给乙方使用，租赁期限自*****10年3月1日起至*****23年8月15日止，租金为人民币（下同）1.80元/天/平方米，即月租金为261,000元。合同还对租金的支付及双方的违约责任等作了约定。*****10年9月28日，某酒店（签约甲方，出租方）与高某华（签约乙方，承租方）就高某华租赁坐落于闵行区*****路3*****号一层A*****、A*****、A*****室的房屋签订《房屋租赁合同》1份，约定租期5年，自*****10年9月28日起至*****15年9月27日止，税前租金34,870元/月，每年递增5%（根据上一年度租金基数），第三年为递增起始年。租金每三个月支付一次，先付后用，首期租金于本合同签订之日支付给甲方，以后由乙方在每个结算周期前15日支付给甲方，付款方式为现金或支票。包括管理费每月为500元，管理费甲方以后有权在此基础上根据市场价格合理调整。车位150元/月。房屋押金为34,870元，签订本合同时付清，本合同期满后如甲、乙双方未达成续租合同，乙方并无损坏甲方的设施设备的，由甲方无息退还。该户独立水电表，甲方负责装表，电费每度1.*****元，水费每立方米3.80元（如遇相关部门调整，则在此基础上相应调整），一个月代收一次，由甲方开具收据（可提供大发票复印件）。租赁合同如因期满或由于乙方违约而导致终止时，乙方的固定装修不折价，由甲方无偿收回。合同期满后，如甲方仍然继续出租房屋的，在同等条件下，乙方享有优先租赁权，但乙方须在合同期满前3个月书面通知甲方。乙方应按约定时间支付房租等费用，超过7个工作日后，每逾期1日除支付应付的房租等费用外，还应向甲方赔偿1,000元。逾期超过15天（遇法定节假日顺延），甲方有权单方面解除合同，乙方所交押金不予退还，并无需书面通知乙方立即进入收回该房屋，乙方如有放置在屋内的物品，甲方不负任何保管责任。本条独立有效，不因本合同无效而无效。其他约定事项：该房屋为毛坯房，乙方已经验收并符合其要求。甲方已明确告知乙方该房屋目前无房产证或建筑工程规划许可证，任何情况下，乙方均应遵守本合同，包括但不限于支付费用等条款，只要乙方使用房屋，就应当支付费用，乙方不得以任何借口拒绝支付。乙方自愿承担其所付房租的相关税费（按管辖甲方公司的税务部门规定税率，约为8.5%），由甲方在每个结算周期前5日收取。乙方所付租金已包含3个停车位使用费。乙方装修前须在甲方保安部门办理装修许可，并须服从甲方统一管理，产生的建筑垃圾由乙方负责处理。原双方于*****10年签订的合同即日起作废。上述合同签订后，某酒店按约向高某华交付了房屋，高某华则向某酒店支付了押金34,870元及部分租金。*****11年4月1日，某酒店（承租方，签约乙方）与案外人上海*****实业有限公司（出租方，签约甲方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将坐落于闵行区七宝镇*****路*****-28号、建筑面积为13,880平方米、结构为钢混的*****综合楼租赁给乙方作为商业、餐饮、娱乐等使用，租赁期限自*****11年1月1日起至*****28年12月31日止，租金为1.80元/天/平方米，即月租金为76万元，租金前五年不变，自第六年（含第六年）起，租金每五年环比递增10%，*****23年后不递增。合同还对租金的支付及双方的违约责任等作了约定。
原审又认定，自*****13年开始，高某华陆续拖欠租金，并于*****13年10月28日出具《付款计划》称十一月一日付完一个月房租，十一月二十日再付一个月。之后，高某华再次出具《承诺书》表示本人再次承诺*****14年3月*****日前结清*****13年11月28日至*****14年1月27日房租及水电费；并于*****14年3月底前结清*****14年1月28日至*****14年2月27日房租及水电费；如做不到上述承诺，某酒店有权对本人承租的（*****路3*****号一层A*****、A*****、A*****）商铺进行停水停电，并通过法律途径追讨所拖欠的房租及其他相关费用。*****14年2月*****日，高某华向某酒店出具《保证书》言明本人保证2月26日前结清*****13年11月28日-*****13年12月27日房租及*****13年12月份、*****14年1月份水电费，另3月10日前付清*****13年12月28日-*****14年1月27日房租，并在3月底结清*****14年1月28日-*****14年2月27日房租，如做不到上述保证，某酒店有权进行停水停电措施。上述《保证书》上保证人处除有高某华签字外还有案外人虞*****的签名。*****14年3月14日，高某华出具《承诺书》载明本人承诺*****14年3月底之前付清2月房租及水电费；4月10日之前付一个月房租水电，付清；这是我所租赁的最后协议，从此以后每月付清房租。*****14年4月22日，高某华再次出具《承诺》表示本人高某华欠晶达广场房租共计104,600元，月底前交5万元，其余在5月*****日前交清。然自*****14年1月28日起的租金高某华至今未向某酒店支付。某酒店遂于*****14年8月8日对涉案房屋实施断电至今。因某酒店认为租赁房屋无相关权属证书且高某华在租赁期间拖欠租金，遂诉至法院，要求判令：1、确认某酒店与高某华签订的《房屋租赁合同》无效，高某华将房屋腾退并归还给某酒店；2、高某华支付拖欠的房屋使用费*****9,2*****元（按34,870元/月的标准计算，自*****14年1月28日暂算至*****14年7月27日止，要求计算至高某华实际腾退房屋之日止）及水电费13,854元（自*****14年4月至*****14年7月止）。原审诉讼中，某酒店表示对上述第2项诉请中水电费13,854元暂不要求在本案中处理，其另案进行主张。
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