（2015）安民初字第826号(3)
综合以上对证据的分析、认定及当事人的陈述，可证实如下法律事实：2012年9月15日，原告李某、黎某光与被告欧某蕾签订租赁协议。协议约定：被告承租原告位于萍乡市金山角洪山大道利得楼一、二层用于家具销售。租赁期限从2012年9月16日至2017年9月15日，月租金15380元，租金前三年不变，三年后递增10%（即2015年9月16日起租金为16918元）。被告应于每月5日前交付当月的租金，被告逾期支付应支付的租金，自逾期之日起每日按交付租金的千分之五向原告支付违约金。被告如拖欠租金达20天以上，原告有权单方终止合同，并收回房屋。根据合同约定提前终止合同或合同期满，被告应在收到原告通知之日起15天内搬出。签订协议之日，被告应向原告交30760元作为押金。2012年10月，被告发现租赁房屋出现漏水现象，之后，原告进行了维修。2013年11月、12月，被告以房屋漏水为由，分别只交纳租金13800元、14000元，之后未再交房屋租金。经原告向被告多次催缴租金未果，原告于2014年3月31日诉至本院，请求依法判令：一、被告欧某蕾支付原告租金49100元及违约金13542元，二、终止原、被告的租赁合同，三、本案诉讼费由被告承担。被告欧某蕾提出反诉，要求法院依法判令：一、原告立即修缮渗漏水的房屋，并赔偿房屋装修损失及营业损失50000元（含恢复装修原状的费用），二、立即开通消防管路及消防用水，确保房屋符合营业用房的消防安全规定，三、从2012年10月起减少房屋租金50%至修缮好房屋渗漏、恢复原状之日止，四、本案诉讼费由原告承担。该案在审理过程中，原告李某、黎某光与被告欧某蕾自愿达成租赁协议继续履行的一致意见，原告李某、黎某光同意在剩余租期内补偿被告欧某蕾60000元，其中，2014年7月以租金形式补偿30000元，2015年1月以租金形式补偿15000元，2016年1月以租金形式补偿15000元。被告欧某蕾在品除2014年原告应补偿被告的30000元租金后，应于2014年8月5日前向原告一次性付清所欠至2014年7月止的租金80620元。之后，被告继续租赁该店面，但仍屡次拖欠房屋租金。为此，原告诉至本院。
本院认为，合法的租赁关系应受法律保护。原告李某、黎某光与被告欧某蕾于2012年9月15日签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同，合同双方当事人均应依照合同的约定履行各自的义务。本案争议的主要焦点是：1、违约责任的主体认定问题；2、被告拖欠的房屋租金的具体金额；3、合同解除后，租赁房屋的装饰装修物的残值损失应否赔偿的问题。
关于违约的主体认定问题。本院认为，从本案庭审查明的情况来看，原、被告双方在2012年9月签订合同之后，原告已将诉争的店面交付给被告欧某蕾使用，且被告欧某蕾也支付了相应的租金。虽在期间因房屋漏水发生纠纷，但双方就补偿及租金的支付问题在法院的主持下达成一致意见。故双方当事人均应按照租赁协议及调解书的内容来履行各自的义务。庭审中，被告自认其自2015年1月起已没有向原告支付房屋租金，但对于拖欠的房租金额与原告所述有出入，故被告拖欠房租应是事实。被告称其未支付房租的原因有二，一为原告未向其提供正式的发票，导致其无法做账；二为原告在2015年4月未经被告同意的情况下将店面再次出租他人。本院认为，在房屋租赁法律关系中，出租人与承租人互负给付义务。作为合同的出租人，主要义务是将其对房屋所享有的占有、使用、收益的权能让渡给承租人，承租人因此而付出的相应对价是支付租金。出租人在收取租金后是否向承租人开具发票，应由国家税务机关对其行为进行认定，承租人以出租人收取租金后未开具发票为由不交纳房租的理由显然不能成立。被告未支付房租的理由之二是认为原告在2015年4月未经被告同意的情况下将店面再次出租他人，并为证明此事实申请了证人潘志华出庭作证。从被告的发问及潘志华的回复来看，仅能反映出2015年4月中旬，店里来过人量尺寸，来人说是老板，要设计一下房子。该证言不能确定来人的身份，来店里的目的，与被告所称的原告未经其同意将店面出租给他人的情形出入甚远，不能成为其拒交房租的理由，本院对该抗辩不予采信。综上，被告拖欠原告房租的事实清楚，已构成根本性违约，拒交租金的理由不能成立，应承担相应的违约责任。
被告拖欠的房屋租金的具体金额。原告认为，被告在2014年12月31日前尚欠房租41520元，2014年12月31日之后至起诉之日尚欠32300元，上述两项均扣除了调解书中约定的应由原告补偿被告的30000元和15000元，两年累计拖欠的租金为73820元。因被告签订合同时交纳了押金30760元，在抵扣之后，被告还应支付43060元。而被告认为其2015年1月15日之前的房租已全部交清，只欠2015年1月15日之后的房租未交。且调解书中约定的2016年1月以租金形式补偿的15000元也应在拖欠的房租中予以扣除。本院认为，根据被告提出的自2015年1月之后未交房租，按租赁协议约定的月租15380元计算至起诉之日，应为76900元。与原告提出的拖欠租金为73820元相差仅3080元，且原告提出的拖欠金额比被告自认的还低。根据证据规则的相关规定，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。法庭在庭审中要求被告在指定期限内将其交纳房租的具体凭证提交法庭，被告并未提交。故本院认定被告拖欠的租金应以73820元为准。关于被告提出的调解书中约定的2016年1月以租金形式补偿的15000元应在拖欠的房租中予以扣除的问题。本院认为，该条款是双方对于房屋漏水给被告经营造成损失的一种弥补方式，在2015年1月15日之前的两次补偿原告均已在其应收的租金中予以了扣除，而2016年1月的约定并未到期，故不应在被告拖欠的房租中予以扣除。被告在答辩时称原告曾表示2015年4月的房租可以免除，但因其并未提交相应证据证实，且原告在庭审时也未对此予以确认，故本院对该辩解不予支持。因被告欧某蕾在签订租赁协议时已向原告交纳押金30760元，原告也同意在拖欠的租金总额内扣减该款项，故被告欧某蕾实际还应向被告支付的租金为43060元。
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